上海地產(chǎn)界的CBD誕生 上海房地產(chǎn)未來要看它臉色？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)）

今天，龍湖地產(chǎn)上海公司搬到了大虹橋辦公，這是繼上海萬科之后，又一個把總部搬到大虹橋的全國性房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，富力、中海、龍湖、融信、綠地、萬通、三湘、協(xié)信、上海地產(chǎn)集團、正榮、瑞安...很多房企都已經(jīng)進入大虹橋，而且這些都還只是大虹橋規(guī)劃公布后搶灘撲進來的開發(fā)商。

虹橋已經(jīng)成為了房地產(chǎn)的陸家嘴。

但很多上海人可能還是覺得，大虹橋就是個偏遠地帶啊~~

到底該怎么看大虹橋，這取決于區(qū)域的價值，而大虹橋的潛力到底有多大，看懂這些開發(fā)商選擇這里的內(nèi)幕，就清楚了...

大虹橋已經(jīng)超了陸家嘴

一般來說，開發(fā)商若要在一個區(qū)域布局產(chǎn)品線，區(qū)域必須在幾個基礎(chǔ)指標(biāo)上具備優(yōu)勢或潛力，比如產(chǎn)業(yè)、人口、基礎(chǔ)公建、自然環(huán)境等。

產(chǎn)業(yè)和人口基本是“同一戰(zhàn)線”的指標(biāo)，因為相互影響，所以邦爺先來著重討論大虹橋的產(chǎn)業(yè)，這也是他最突出的一項優(yōu)勢。

大虹橋和上海其他區(qū)域不一樣的產(chǎn)業(yè)潛力在于，它承擔(dān)了整個上海西部地區(qū)的戰(zhàn)略功能、經(jīng)濟功用。

戰(zhàn)略上，按照國家的規(guī)劃，上海西部將是繼上海中心城區(qū)、上海浦東之后的第三個經(jīng)濟增長區(qū)域，而且這個經(jīng)濟增長極，不僅輻射上海，還輻射整個長三角。

而且從對全國經(jīng)濟的貢獻看，2015年長三角核心區(qū)以占全國1.1%的土地創(chuàng)造了16.7%的經(jīng)濟總量，相比珠三角和京津冀地區(qū)而言，長三角的單位面積產(chǎn)出GDP全國居首。

作為這么個規(guī)模的城市群的引擎之一，大虹橋?qū)脮r的資源量級不容小視。所以，有些開發(fā)商才敢說，大虹橋區(qū)域的潛力陸家嘴。

而隨著國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合印發(fā)的“長三角城市群發(fā)展規(guī)劃”正式公布，大虹橋成為未來第六大世界級城市群的樞紐區(qū)域，幾乎是板上釘釘。

產(chǎn)業(yè)帶動企業(yè)。虹橋商務(wù)區(qū)的總部經(jīng)濟效應(yīng)，使得區(qū)域無論是寫字樓的體量還是等級，都能滿足一些大企業(yè)和總部企業(yè)的定位和要求，也由此虹橋正吸引著高端租戶聚集，尤其是一些跨國企業(yè)。

而企業(yè)則帶動人口。因為這里的工作機會源源不斷，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，到2020年前，大虹橋板塊的常住人口將達到53萬左右，未來達到80萬商務(wù)人群。而且不同于陸家嘴以金融人才為主的結(jié)構(gòu)，大虹橋的就業(yè)崗位門類很多，人群屬性會更豐富、人才結(jié)構(gòu)也會更龐大。

企業(yè)和人口，對于開發(fā)商來說就是客戶，就是金主，他們能不踴躍嗎？

這些問題其實都不是問題

產(chǎn)業(yè)因為有規(guī)劃描繪的藍圖，所以備受看好，不過目前的大虹橋因為醫(yī)療教育等一些資源配套，還受著質(zhì)疑。不過在邦爺看來，這樣的質(zhì)疑其實只是短視。

首先，上海要完成全市的整體升級，必須要讓所有商圈都上一個檔次。但主城區(qū)和陸家嘴區(qū)域已經(jīng)是發(fā)展非常成熟的商圈，也就是說“天花板”效應(yīng)會明顯一些，相反，西部商圈集中的既有資源相對較少，這意味著在新一輪發(fā)展中，它能夠接收的資源更多，發(fā)展?jié)摿涂臻g更大。

由此，在大虹橋“國際貿(mào)易中心”的規(guī)劃下，虹橋的交通樞紐優(yōu)勢會更突出，除了交通、文化配套設(shè)施，在大虹橋以南區(qū)域，所有先進技術(shù)、醫(yī)療資源、專業(yè)設(shè)備、各種國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機構(gòu)和資源，都將聚集于此。

而且從大虹橋規(guī)劃來說，規(guī)劃總面積達86.6平方公里，相當(dāng)于整個陸家嘴三倍開發(fā)空間，不僅在地域上跨越長寧、閔行、青浦、嘉定、普陀五大行政區(qū)，更在功能上涵蓋交通、產(chǎn)業(yè)、空間、結(jié)構(gòu)、布局等多個層次。

當(dāng)然，或許你或許不想聽未來了。的確，大虹橋很多園區(qū)還有出行不方便、沒有內(nèi)部區(qū)間車、百度導(dǎo)航有待完善等問題，但也是看當(dāng)下。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年10月底，虹橋商務(wù)區(qū)已有327棟完成結(jié)構(gòu)封頂，超過單體建筑總量的93%，瑞安虹橋天地、虹橋萬科中心、冠捷大廈等已整體投入運營，虹橋天地辦公部分出租率高達90%，商業(yè)出租率超過80%，商業(yè)配套快速成熟。

相信“十三五”期間，虹橋商務(wù)區(qū)將進一步發(fā)揮交通和會展的功能優(yōu)勢，按照建設(shè)世界一流水準(zhǔn)現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)的要求，落實“一主多輔、相互配套、協(xié)同發(fā)展”的格局。

而且如今，大虹橋已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的聚集地了，各類基礎(chǔ)建設(shè)項目全面建成投入使用，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會事業(yè)配套逐步優(yōu)化，交通、旅游、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育等各項生活配套日臻完善。

“可以說，該區(qū)域的規(guī)劃已經(jīng)超越了當(dāng)初的陸家嘴。”這是一些開發(fā)商向邦爺表達的真實感想。

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