區(qū)域發(fā)展均衡化重構(gòu)城市格局 一線房企重金加碼“西進”

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每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 楊軍

楊彬說，到2020年，德商地產(chǎn)要做到100億元。12月12日，他作為一家科技與金融為背景的成都房地產(chǎn)公司董事長，亮相媒體會公開說，明年計劃做4個項目，都會放在成都。

一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢是更多一線房企進入成都。一位上市房企負責人也說，新一輪房地產(chǎn)投資要緊隨中國城市格局大變遷，處在格局裂變交匯點上的無疑是投資重鎮(zhèn)。

當前，京津冀、長三角、珠三角、長江中游城市群與成渝城市群已被認定為5大超級城市群，既是區(qū)域均衡化發(fā)展的現(xiàn)實需要，也是引領(lǐng)未來中國經(jīng)濟持續(xù)增長的核心引擎。

城市群格局指明投資風向標

今年9月份，上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長、博士生導(dǎo)師郁鴻勝在上海公開講到《風口上的長三角》時說：“長三角地區(qū)很多三、四線城市都快成二線城市了，為什么？主要是靠近一線城市的邊緣。”

早在10年前，郁鴻勝除擔任上海社科院城市與人口發(fā)展研究所所長這一職務(wù)之外，還是國家發(fā)改委長三角區(qū)域規(guī)劃綜合組成員，他當時就明確提出了“城市群競爭力決定中國發(fā)展未來”的重要觀點。

按照打造世界級城市群的定位，長三角城市群規(guī)劃可以概括為“一核四帶五圈”，一核就是上海；“四帶”就是沿海發(fā)展帶、沿江城市帶、滬寧合杭甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶；“五圈”就是南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈與寧波都市圈。

據(jù)悉，長三角地區(qū)作為全國經(jīng)濟重鎮(zhèn)，今年上半年GDP同比增長8.56%，高于全國GDP增長率1.86個百分點，經(jīng)濟總量占全國的23.86%。到今年前三季度末，長三角經(jīng)濟主要指標仍繼續(xù)領(lǐng)跑全國其他區(qū)域。

10月底，鳳凰財經(jīng)曾做過一份區(qū)域GDP榜單排名及分析報告，該報告將全國劃分為7個區(qū)域，分別為以京津冀城市群為主的華北，以長三角城市群為主的華東，以長株潭城市群、長江中游城市群為主的華中，以珠三角城市群為主的華南，以成渝城市群為主的西南，還有西北與東北地區(qū)。

從榜單來看，華東地區(qū)前三季度GDP增速8%，排名全國第二，而該指標排名第一的卻是西南地區(qū)，排名第三的是華中地區(qū)。中國區(qū)域經(jīng)濟學(xué)會秘書長陳耀告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，經(jīng)濟增速背后反映的主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化，尤其是企業(yè)投資活躍度，比如東北一直以傳統(tǒng)重工業(yè)為主，轉(zhuǎn)型與振興的壓力就比較大。

上述報告分析認為，從時間上看，京津冀概念提出稍晚，各省協(xié)同發(fā)展密切程度不如長三角。從產(chǎn)業(yè)看，長三角城市群聚集了許多優(yōu)秀新興產(chǎn)業(yè)，而京津冀城市群中，河北還處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，但隨著京津冀戰(zhàn)略目標逐漸清晰以及政策資金傾斜力度加大，未來發(fā)展或不可限量。

中國城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席陳寶存表示，長三角整體經(jīng)濟發(fā)展快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，與廣東為核心的珠三角地區(qū)已拉開差距，中西部主要以省會城市為主，一個省就省會城市的經(jīng)濟還可以，東北幾乎可以忽略不計。

盡管京津冀、長三角作為東部的兩大城市群經(jīng)濟體，現(xiàn)有的各種優(yōu)勢較為明顯，但上述報告指出，從資源和區(qū)位優(yōu)勢看，成渝位于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中，是西部地區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)最好、資源環(huán)境承載能力和發(fā)展?jié)摿ψ顝姷牡貐^(qū)之一，具備打造成為有全國性影響、輻射帶動西部地區(qū)發(fā)展的城市群的基礎(chǔ)條件。

“從目前發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)格局、經(jīng)濟總量等因素來看，未來成渝追趕長三角、珠三角、京津冀，成為‘中國經(jīng)濟第四極’并不遙遠。”上述報告預(yù)判說。

房企布局新策略：“西進”

以長三角城市群為例，郁鴻勝建議說，作為房地產(chǎn)老板，如果要投資的話，該看哪里？要看交叉點，誰把交叉點找到了，誰就發(fā)財了。比如南京沿江帶和滬杭帶是有交叉的，類似于這些交叉點，實際上就是中國今后發(fā)展過程中的中心。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年初以來，跟隨全國一線品牌房企之后，像東原、金科、藍光、中房等新一線房企紛紛加碼長三角新興潛力型城市，比如蘇州、南京、寧波、無錫等。

以金科股份為例，今年初就提出了“三圈一帶”戰(zhàn)略，而基于此的多筆收購動作及直接拿地動作，與京津冀、長三角及成渝城市群較為吻合。

金科股份相關(guān)負責人表示，公司要聚集一切資源早日進入上海、天津、廣州、深圳等城市，抓住一切機會做大做強重慶、鄭州、合肥、南京、成都、武漢等城市，深度挖掘南寧、青島、石家莊等城市潛力。到2019年，要布局42城115個項目。

實際上，像金科、藍光、中房等新一線房企并不是發(fā)跡于一線城市的區(qū)域型房企，除了深耕原來的重慶、成都等大本營之外，目前正在努力拓展一線城市及東中部的主要省會城市或計劃單列市等。

記者觀察到，與新一線房企進軍路線不同的一個重要現(xiàn)象是像萬科、恒大、萬達、碧桂園、融創(chuàng)等一線知名房企卻在加速西進運動，尤其是布局武漢、長沙、成都、重慶、西安、昆明、貴陽等重點城市。

實際上，一線知名房企加速西進所重點關(guān)注的城市幾乎都處在國家“一帶一路”戰(zhàn)略的重要支點上。具體來看，成都與重慶是成渝城市群及其經(jīng)濟圈的兩個增長極，昆明是泛亞經(jīng)濟及滇中城市群的核心城市，貴陽是黔中城市群的核心城市，西安是“新絲綢之路”經(jīng)濟帶的重要節(jié)點。

以成都為例，今年恒大地產(chǎn)在該城市高頻拿地，并交替采取收購或合作模式不斷儲備優(yōu)質(zhì)項目，雖耗資不菲，但按照成都地產(chǎn)機構(gòu)最新統(tǒng)計，恒大已躋身成都樓市前三甲。

成都恒大內(nèi)部人士透露，所有土地都已經(jīng)做好了規(guī)劃，為明年加倉補貨做了充分準備。明年的策略是將推出遍布成都東南西北的多個新項目，近郊與主城聯(lián)動。

11月底，陽光城集團豪擲105億元收購了中大地產(chǎn)，一舉新增儲備包括杭州、寧波與成都等多個城市優(yōu)質(zhì)項目。今年6月份，該閩系實力房企為首次戰(zhàn)略布局成都，不惜溢價率128%豪擲10.78億元拿下成都西三環(huán)與萬興路交界處的一幅52畝的地塊。

12月7日，榮盛發(fā)展豪擲逾20億元首次布局重慶，在巴南區(qū)李家沱板塊拿下兩宗合計628畝的土地。

前不久，融創(chuàng)中國一舉收購了聯(lián)想控股旗下的融科智地，從而間接布局云南。融創(chuàng)中國掌舵人孫宏斌曾親赴昆明樓市調(diào)研，并對當?shù)爻鞘信f改等開發(fā)機會抱有較高的熱情。

即便一線房企“大兵壓境”，而像德商地產(chǎn)、金房集團、協(xié)信集團、俊發(fā)地產(chǎn)、天朗控股等一批西部本土實力房企似乎并未感到壓力。

德商地產(chǎn)董事長楊彬說，房企規(guī)模適度比較好，因為無論是融資成本，還是投資回報率，亦或是投資安全性，都是最佳的。他透露，明年德商將上市4個項目，策略是以產(chǎn)品品質(zhì)來贏得市場。

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