房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制很可能與樓市無關(guān)！限購(gòu)、限貸周期或拉長(zhǎng)？

每經(jīng)編輯 邦地產(chǎn)    

每經(jīng)地產(chǎn)評(píng)論員  楊羚強(qiáng)

《人民日?qǐng)?bào)專訪郁亮談樓市調(diào)控：樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)》——今天你被這篇文章刷屏了吧？

邦爺看到這篇文章時(shí)，標(biāo)題已經(jīng)被中國(guó)新聞網(wǎng)改成了《樓市不存在崩盤風(fēng)險(xiǎn) 剎車不能踩太久》。話說，標(biāo)題一改，影響力迅速擴(kuò)大，報(bào)道得到近300個(gè)網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。

邦爺注意到，人民日?qǐng)?bào)采訪的背景是，12月9日中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

很多人還記得，1997年11月，時(shí)任萬科總經(jīng)理的王石接受國(guó)務(wù)院總理朱镕基的問訊，然后1998年“房改”了，開啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金二十年。

在這一背景下，郁亮接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪，建言房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，自然引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。但他的建議會(huì)被決策層全盤接受嗎？

郁氏“藥方”：副作用太大

邦爺覺得，郁亮的建言被決策層全盤采納的概率非常小。因?yàn)樗?ldquo;藥方”，比如“通過政策傾斜，提高居住用地比例”，很可能拖累經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

郁亮認(rèn)為，東京、巴黎、倫敦等很多城市，工業(yè)用地占比僅6%左右，國(guó)內(nèi)城市往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了住宅用地比例。廠房建得再多、GDP做得再大，企業(yè)員工買不到、買不起房子，也不利于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。未來土地用途應(yīng)該更多向住宅傾斜。

但是，大量削減工業(yè)用地，會(huì)讓企業(yè)員工失去崗位。當(dāng)一個(gè)城市的就業(yè)崗位不足時(shí)，對(duì)住宅的迫切需求也就沒有了。

上海市規(guī)劃國(guó)土資源管理局副局長(zhǎng)岑?？堤岬?，先進(jìn)制造業(yè)不同于服務(wù)業(yè)，不同于科技創(chuàng)新空間，某種程度上是城市非常重要的組成部分；如果沒有先進(jìn)制造業(yè)，城市將會(huì)“空心化”。

之前，上海一個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的招商部門領(lǐng)導(dǎo)在出席由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社舉辦的第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇時(shí)，也批駁了上海“缺地”的說法指出，上海大量的建設(shè)用地是為高端產(chǎn)業(yè)預(yù)留的。

從中也可以看出地方政府管理的思路——絕不會(huì)因?yàn)槎唐诘淖≌袌?chǎng)供求，放棄經(jīng)濟(jì)中遠(yuǎn)期增長(zhǎng)的空間。

至于他提出的“完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用效率”，在一線城市也很難執(zhí)行。比如，提高容積率就很難讓上海一類城市接受。

雖然，提高容積率可有效增加城市住宅供應(yīng)，但是城市人口密度因?yàn)槿莘e率，也會(huì)大幅度提高。一旦發(fā)生類似“非典”這樣的疫情，或者各種火災(zāi)、地震等災(zāi)害，居民如果無法及時(shí)疏散，可能會(huì)出現(xiàn)重大傷亡。美國(guó)“911事件”中，只有世界貿(mào)易中心的雙子樓坍塌，死亡人數(shù)卻接近3000人，便顯示出高容積率住宅所存在的潛在隱患。

至于郁亮提出的“探索建立土地市場(chǎng)多元化供應(yīng)制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易”，估計(jì)也不能解決目前上海、北京、深圳等熱點(diǎn)城市的土地供給不足難解問題。拿日本來說，成田機(jī)場(chǎng)就因?yàn)?ldquo;讀釘子戶”長(zhǎng)達(dá)41年不同意拆遷，開港30多年仍然沒有建完。

長(zhǎng)效機(jī)制：很可能通過都市圈來解決

但郁氏藥方，并非完全無效。郁亮提出“借助軌道交通，加快衛(wèi)星城和城市群疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民提供購(gòu)房定居機(jī)會(huì)”，這一觀點(diǎn)已經(jīng)被業(yè)內(nèi)外廣泛接受。

在12月8日在“長(zhǎng)江三角洲地區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)座談會(huì)”上，領(lǐng)導(dǎo)就要求加快構(gòu)筑互聯(lián)互通的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，協(xié)調(diào)推進(jìn)跨省域重大鐵路和高速公路項(xiàng)目前期工作，研究規(guī)劃沿海、沿江鐵路，推動(dòng)城市群軌道交通規(guī)劃對(duì)接。

未來，類似東京、紐約這樣的都市圈、城市群，有希望在一線城市周邊大規(guī)模出現(xiàn)。

但要迅速實(shí)現(xiàn)各城市之間軌道交通的互聯(lián)互接，所需要的時(shí)間，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)比想像中的長(zhǎng)。以上海的11號(hào)線的花橋段為例，早在2013年就已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)，但從花橋到蘇州的“蘇州S1線”至少要到2021年才能建成通車。

有開發(fā)商說，實(shí)現(xiàn)各城市間軌道交通的互聯(lián)互通，不僅取決于地方的建設(shè)資金是否充裕，更和執(zhí)掌地層的胸懷有關(guān)。因?yàn)椋坏?shí)現(xiàn)各相鄰城市的互聯(lián)互通，各地的資源、資金、企業(yè)、人才都將快速流動(dòng)，有可能會(huì)給部分地方的經(jīng)濟(jì)帶來短暫的沖擊。因此需要協(xié)調(diào)各城市的關(guān)系和利益，難度大，周期也會(huì)很長(zhǎng)。

在這樣的背景下，目前被視為短期政策的限購(gòu)、限貸政策，退出周期很可能比開發(fā)商預(yù)想得要長(zhǎng)。

上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，在11月28日，上海進(jìn)一步升級(jí)了限貸政策后，新增客戶和新增房源的比例由11月23日—29日的4.9:1，銳減至11月30日至12月6日的3.8:1，限購(gòu)、限貸平衡市場(chǎng)供需，抑制房?jī)r(jià)快速上漲的作用可謂立竿見影。在熱點(diǎn)城市無法通過都市圈有效迅速擴(kuò)增供給的大背景下，限購(gòu)、限貸很可能會(huì)成為長(zhǎng)期政策。

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