再傳鐵獅門將脫手成都麓嶺匯 在華項目屢成“棄子”只因水土不服？

每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)實習(xí)記者 馬瑋煒

每經(jīng)編輯 王婷婷

近日，有媒體爆料，美國鐵獅門欲出售旗下位于成都的麓嶺匯項目。這并不是麓嶺匯第一次被傳將成“棄子”，近年成都業(yè)界一直傳言鐵獅門有意整體出售麓嶺匯，“緋聞主角”的名單中還曾出現(xiàn)過恒大的名字。

放眼全國，僅在天津、上海、成都、蘇州和深圳有項目的鐵獅門，卻屢屢上演將項目轉(zhuǎn)手的戲碼，讓外界對其動機十分疑惑。

在業(yè)內(nèi)看來，擅長產(chǎn)品打造，且熟稔輕資產(chǎn)管理模式的鐵獅門，或許并非沒有能力將項目運營好，但出于中國調(diào)控、國內(nèi)零售市場等環(huán)境差異太大，“水土不服”使得美國大佬來到中國，行進(jìn)得比較艱難。

鐵獅門在蓉表現(xiàn)冷淡 麓嶺匯項目再傳將“易”

自2006年進(jìn)軍中國市場，鐵獅門先后在天津、上海、成都、蘇州和深圳進(jìn)行布局。2008年鐵獅門已經(jīng)著手了成都首發(fā)項目的打造（項目后命名晶融匯）。不過，第二發(fā)產(chǎn)品，鐵獅門卻沒有延續(xù)傳統(tǒng)中心區(qū)的理念，選擇在距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的天府新區(qū)麓山大道打造了總面積200多畝的高端項目，邀請了曾榮獲“新加坡總統(tǒng)獎”的設(shè)計師卜迪曼執(zhí)筆，各項配置標(biāo)準(zhǔn)也都很高。

但項目定價18000元/平左右，比一街之隔的本土豪宅麓湖生態(tài)城的價格，每平米基本高出400元/平（按均價算），市場認(rèn)可度有限，去化也較疲軟。雖然近年鐵獅門對麓嶺匯的售價進(jìn)行過調(diào)整，部分產(chǎn)品降至8000/平，還有送地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等活動，鐵獅門也利用主城核心區(qū)晶融匯的臨街大面積落地廣告給麓嶺匯造勢，但依然收效不明顯。

與此同時，晶融匯一期寫字樓在2015年已被爆出整體出售給了中國平安；公寓基本售罄，購物中心則由鐵獅門自持，目前鐵獅門官網(wǎng)上也依然掛有“成都晶融匯”，但項目運營相較周邊IFS和遠(yuǎn)洋太古里兩大項目而言較為冷淡。

“鐵獅門在成都整體狀況都很平淡，一副要退場的感覺。”此前不少業(yè)內(nèi)人士都有過類似評價。

因而近年，成都麓嶺匯一直在傳“被收購”，從恒大到本地金主，買主不斷。直至今年，項目再度爆出將整體出售。

也有業(yè)內(nèi)人士透露，鐵獅門一直傾向于尋求項目的整體出售。因為如果自身無法將項目運營出高溢價，用一個好價錢賣掉，也是不錯的選擇，實際上鐵獅門以往的若干次轉(zhuǎn)手操作都不會被低估，在華項目的幾次易主，價格也都很不錯。

屢屢棄“子”，鐵獅門進(jìn)華十年仍水土不服？

的確，麓嶺匯并不是鐵獅門在中國賣掉的第一個項目。近年，鐵獅門先后放棄了天津和上海的部分項目。

2015年年底，鐵獅門就將上海尚浦領(lǐng)世項目的住宅部分賣給了萬科。這個項目曾花費了鐵獅門近70億，易主后化身今日的萬科翡翠江灣。

就鐵獅門在上海的項目而言，其產(chǎn)品打造、資本運營等能力都可圈可點。但似乎面對國內(nèi)的高地價和樓市環(huán)境，鐵獅門還沒有摸索出一條能快速釋放項目溢價的模式。

資料顯示，2008年鐵獅門以總價67.5億元拿下上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊時，創(chuàng)造了當(dāng)時上海土地拍賣的最高總價紀(jì)錄，隨后“地王效應(yīng)”顯現(xiàn)，吸引了很多開發(fā)商跟進(jìn)，也提升了樓市預(yù)期，區(qū)域房價快速飆升。

但鐵獅門似乎并沒有由此享受到市場上揚的利好，因為2010年新一輪調(diào)控政策出臺，新江灣城區(qū)域不少項目價格迅速滑落。

根據(jù)易居智庫提供的數(shù)據(jù)，2011年板塊成交價在46866元/平，2012年已跌至39819元/平，之后一直在此區(qū)間波動。

直至2015年，信達(dá)在區(qū)域造出“地王”，市場預(yù)期再一次被推升，板塊成交價漲至55545元/平，但當(dāng)時鐵獅門已經(jīng)“去意已決”，年底就將項目轉(zhuǎn)手萬科了。

“價格賣不上去，是鐵獅門在中國市場遭遇的主要問題之一。”優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，美國的房子都很大，中國人住的房子都小很多；美國成熟市場對房屋品質(zhì)要求高，鐵獅門對品質(zhì)也非常講究，舍得高價錢造好房子，但像上海項目，成本又非常高。頗多不同，讓鐵獅門在國內(nèi)項目運營得非常吃力。

據(jù)了解，鐵獅門在上海位于前灘板塊的晶耀名邸項目，本已經(jīng)要進(jìn)入銷售階段，卻因為碰上本輪調(diào)控，遲遲不得預(yù)售證，暫時擱置。

鐵獅門在中國打造房地產(chǎn)項目的情況似乎不如人意，但其作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，品質(zhì)和實力卻不容忽視。

這也是為何鐵獅門在國內(nèi)受到眾多企業(yè)推崇，并屢屢與萬科、聯(lián)想等企業(yè)合作的原因。2013年萬科與鐵獅門合作打造美國舊金山富升街201地塊，萬科持有70%股權(quán)，鐵獅門持股30%，負(fù)責(zé)項目的設(shè)計、開發(fā)、銷售和運營。外界稱，持多數(shù)股份的萬科，更像一個學(xué)習(xí)者的角色。

而2015年底，又有消息就指出，因為鐵獅門突出的產(chǎn)品打造能力，深圳后海聯(lián)想國際總部內(nèi)定地塊擬指定與鐵獅門合作，打造出與眾不同的綜合體嶄新形象。

由此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就直言，雖然鐵獅門在國內(nèi)市場運營呈現(xiàn)出“水土不服”的情況，但無論是品質(zhì)打造，土地價值培育（鐵獅門所獲土地的成長性普遍很高），還是資產(chǎn)運作技巧（比如募集資金方式），鐵獅門都有很多方面值得國內(nèi)房企學(xué)習(xí)。