剛推15宗地收金117億 福州加碼樓市調(diào)控要求備案價(jià)格零增長(zhǎng)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

在結(jié)束年內(nèi)最大規(guī)模的土地集中出讓后，福州著手進(jìn)行第三輪樓市調(diào)控。

11月21日，福州市政府辦公廳下發(fā)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），通知要求二套房公積金貸款首付提高到50%，在限價(jià)措施方面，將所有樓盤備案價(jià)格上漲幅度由上一輪調(diào)控要求的10%以內(nèi)調(diào)整為“零增長(zhǎng)”。

廈航地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳崴對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此番政策在于打壓土拍對(duì)后市的預(yù)期，彰顯政府對(duì)調(diào)控不放松的決心，對(duì)于備案價(jià)格的零增長(zhǎng)，看似嚴(yán)厲，其實(shí)開發(fā)商仍有規(guī)避手段。

要求備案價(jià)格零增長(zhǎng)

11月21日，福州市國(guó)土資源局公開出讓城區(qū)15宗地塊，當(dāng)中有9宗地帶有住宅性質(zhì)，總出讓起始價(jià)為80.25億元，土拍住宅地塊總面積高達(dá)437畝，為福州土拍歷史上少有。最終9宗住宅用地全部完成出讓，金輝、萬(wàn)科、中海等均有斬獲，9宗地最終收金117.12億元。

本次土拍是在嚴(yán)格限制條件下進(jìn)行的，比如土地拍賣采用限地價(jià)、競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積方式，同時(shí)監(jiān)管部門要求開發(fā)商繳納競(jìng)買保證金時(shí)，提交承諾函和資信證明，保證金不得通過(guò)銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸、募集、發(fā)行債券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃方式籌集。

即使如此，出讓的9宗商住地塊中有8宗達(dá)到了最高限價(jià)，遭遇“熔斷”，轉(zhuǎn)入競(jìng)配建面積。其中2016-15地塊一開始競(jìng)拍，金輝地產(chǎn)將價(jià)格拉升至30億元，一口氣達(dá)到最高限價(jià)。

大規(guī)模土拍結(jié)束之后，政府調(diào)控隨即到來(lái)。11月21日，福州市政府辦公廳下發(fā)調(diào)控通知，限貸措施方面，進(jìn)一步提高購(gòu)房門檻，將二套房公積金貸款首付比例由30%提高到50%；在限價(jià)措施方面，將所有樓盤備案價(jià)格上漲幅度由上一輪調(diào)控要求的10%以內(nèi)調(diào)整為“零增長(zhǎng)”。

通知還重申嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源，全面實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拿地”資金來(lái)源審查制度，跟蹤企業(yè)資金流向，嚴(yán)禁企業(yè)利用銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸、募集資金、發(fā)行債券等方式籌集資金用于支付土地出讓價(jià)款。

此外，通知還對(duì)新一輪樓市巡查整頓工作做出部署，對(duì)發(fā)現(xiàn)的頂風(fēng)漲價(jià)、違規(guī)銷售、捂盤惜售、虛假宣傳等問(wèn)題，馬上查處、頂格處罰、立即曝光。

此次政策對(duì)備案價(jià)格的管理顯得頗為凌厲，要求“新建商品住房項(xiàng)目首次開盤銷售申請(qǐng)價(jià)格備案，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目備案均價(jià)確定首次備案價(jià)格。同一商品住房項(xiàng)目下一批次備案價(jià)格必須‘零增長(zhǎng)’，不得高于上一批次的備案價(jià)格”。

廈航地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者表示，這次的價(jià)格管控是嚴(yán)格的，但開發(fā)商仍然有規(guī)避手段，比如首次備案價(jià)格申報(bào)高一些，或者分期開發(fā)拿不同的預(yù)售證，但無(wú)疑開發(fā)商花費(fèi)的時(shí)間精力要更大了。

福州的三輪調(diào)控

在此輪調(diào)控周期內(nèi)，福州已經(jīng)是第三次加碼調(diào)控措施了。

9月29日，《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見(jiàn)的通知》發(fā)布，將房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)買土地保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%；對(duì)居民購(gòu)買二套及以上住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款或公積金貸款的，適時(shí)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款的首付比例及使用政策。

10月6日晚，福州正式推出限購(gòu)政策，對(duì)三類居民家庭，暫停向其銷售福州市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。

今次又發(fā)布了包括備案價(jià)格管制、樓市整頓在內(nèi)的收緊政策，新政威力層層加碼。記者梳理發(fā)現(xiàn)，福州已經(jīng)通過(guò)出臺(tái)鼓勵(lì)商業(yè)去庫(kù)存、限定價(jià)格、重啟限購(gòu)、公積金以及土地出讓等措施來(lái)調(diào)控樓市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，福州10月份樓價(jià)同比上漲28.8%，環(huán)比上漲2.6%，環(huán)比漲幅有所收窄，但漲幅居于全國(guó)前列。

由福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的《2016年10月福房指數(shù)評(píng)析》最近公布，其中，由于福州市區(qū)受“限購(gòu)”政策影響成交量為14.17萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅達(dá)到60.67%，而不限購(gòu)的閩侯市區(qū)成交量較上個(gè)月大漲155.7%，達(dá)到19.97萬(wàn)平方米。

另外，2016年10月福州及閩侯商品住宅均價(jià)為16628元/平方米，跌幅為6.61%，調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。

廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，福州的樓市泡沫并不嚴(yán)重，屢次加碼新政在于打壓市場(chǎng)預(yù)期，彰顯調(diào)控的決心，未來(lái)應(yīng)該從市場(chǎng)角度著手加大土地供給，讓樓市回歸常態(tài)化。