陽光城收購天安福州別墅項目

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◎每經(jīng)記者 李婷

11月7日，陽光城（000671，SZ）發(fā)布公告顯示，公司擬與控股股東關(guān)聯(lián)方陽光城控股簽署協(xié)議，由公司（或全資子公司）以2.50億元的價格受讓陽光城控股持有的象陽投資50%股權(quán)，以7.92億元受讓陽光城控股對象陽投資同等金額的債權(quán)。

一位福州本土分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前陽光城在福州的土地儲備已經(jīng)告急，通過控股收購天安云登的項目用地可緩解“地荒”。另外，天安登云的晉安區(qū)項目也是難得的配套高爾夫項目的別墅用地，屬于“歷史遺留”的少數(shù)獲批項目。

向二級市場“淘地”

在一級土地市場拿地越來越難，成為不少開發(fā)商選擇“曲線救國”的原因。作為福建本土知名的上市房企陽光城也選擇了從二級土地市場拿地的方式。

最新公告顯示，陽光城通過一系列的關(guān)聯(lián)交易，獲得了原本屬于天安投資旗下位于福州的一商住項目。

今年7月，持有陽光城控股股東陽光城集團(tuán)44%股權(quán)的關(guān)聯(lián)方陽光城控股及無關(guān)聯(lián)第三方磐基房地產(chǎn)與天安投資簽署相關(guān)協(xié)議，以合計16.42億港元收購天安投資全資子公司Turbo Rich Holdings Limited持有的Full Choice 100%的股權(quán)，其中陽光城控股以不超過 8.21 億港元收購 Full Choice 50%的股權(quán)。

8月，陽光城控股及磐基房地產(chǎn)共同設(shè)立廈門象陽投資作為實施主體收購Full Choice100%股權(quán)；9月，象陽投資合計以20.93億元收購天安投資合并持有的Full Choice100%的股權(quán)及天安投資以債權(quán)形式對Full Choice 參股子公司提供的股東投入。截至此次公告披露日，上述事項已經(jīng)完成，陽光城控股持有象陽投資50%股權(quán)。

11月7日公告顯示，交易完成后，陽光城持有象陽投資50%股權(quán)和7.92億元債權(quán)。

事實上，這一連串的關(guān)聯(lián)交易的最終目標(biāo)實指向Full Choice控股的天安登云（福建）房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱天安登云）。

公開信息顯示，天安登云成立于1990年5月，在福州晉安區(qū)擁有一塊總面積為163.19萬平方米的土地使用權(quán)，總價款為1.12億元，主要開發(fā)商品房住宅。

在業(yè)內(nèi)人士看來，該用地稀缺之處更在于目前已經(jīng)投入運營的配套高爾夫球場，以及“名正言順”的別墅項目開發(fā)用地。

項目曾調(diào)整總平

隨著《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，上述在上世紀(jì)90年代就獲批的別墅項目用地曾一度申請變更規(guī)劃，并對“不適宜建設(shè)用地”進(jìn)行了調(diào)整。

根據(jù)公示，“天安登云山莊”項目位于晉安區(qū)登云路388號、登云水庫周邊，為歷史遺留低密度住宅項目之一。目前該項目別墅區(qū)部分已竣工入住，2013年6月天安登云（福建）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請對該項目主要的不適宜建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整，要求調(diào)整該項目總平規(guī)劃方案。

主要調(diào)整點是減少高層建筑棟數(shù)，將高層住宅由里調(diào)外至登云水庫北側(cè)、項目用地西側(cè)。

那么，“天安云登山莊”的“不適宜建設(shè)用地”究竟是怎么一回事呢？上述業(yè)內(nèi)人士也指出，此前天安云登的別墅項目是因為“有些問題”，所以只交付了部分別墅，遲遲未進(jìn)行后續(xù)開發(fā)。

據(jù)悉，《海峽都市報》在2015年的一篇報道援引采訪對象天安登云山莊的管理員曾出具的一份由福建東辰綜合勘察院出具的《地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告書》顯示，登云溪兩側(cè)的地塊原本是他們的建設(shè)用地,由于毗鄰登云溪,土質(zhì)疏松容易發(fā)生山體滑坡,地質(zhì)災(zāi)害危險性被評估為一級,因此幾年來一直閑置,種植生態(tài)林涵養(yǎng)水土。

另據(jù)接近陽關(guān)城人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，正是因為天安云登在2012年~2013年對項目中的“不適宜建設(shè)用地”進(jìn)行了面積調(diào)整，所以重新?lián)Q取的土地證是在2014年才獲得，而陽關(guān)城接手之后的后續(xù)開發(fā)也需按照變更后的規(guī)劃進(jìn)行。