香港樓市巨震，地產(chǎn)股集體哀嚎，四大豪門無一幸免

每經(jīng)編輯 黃博文    

上周五（11月4日），香港特區(qū)政府祭出了打擊樓市炒作之風(fēng)的大殺招：非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價(jià)印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到15%。

這一政策主要的針對對象是南下香港買房的內(nèi)地資金。香港官方數(shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達(dá)到14個(gè)月以來的最高值，其中內(nèi)地買家占比為 31%。同時(shí)，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個(gè)月平均值高出26%。

此次印花稅調(diào)整，將大幅增加內(nèi)地購房者的成本。比如內(nèi)地人購買一套1000萬元港元的住宅，至少要交300萬港元的稅，最多可能達(dá)到500萬港元（視賣方持有物業(yè)的期限）！

雖然香港房價(jià)暫未出現(xiàn)松動(dòng)的情形，但香港一眾開發(fā)商今天已經(jīng)吃到了苦頭，以房地產(chǎn)發(fā)家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四大家均未能幸免。今天（11月7日）是新政實(shí)施后的第一個(gè)交易日，香港地產(chǎn)股出現(xiàn)了集體跳水，截至發(fā)稿，郭炳江和郭炳聯(lián)（郭得勝后人）旗下的新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）下跌8.93%，觸及4個(gè)月低位；李嘉誠旗下的長實(shí)地產(chǎn)（01113.HK）下跌7.94%；已故鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展（00017.HK）下跌8.72%；李兆基旗下的恒基地產(chǎn)（00012.HK）下跌6.45%。

多家開發(fā)商暫停銷售

面對越來越難以承受的高房價(jià)，香港政府突然宣布調(diào)控措施，樓市觀察者均表示房價(jià)和成交量預(yù)計(jì)將很快下挫，因?yàn)橘I家和賣家都會(huì)暫停行動(dòng)。

11月4日的發(fā)布會(huì)上，香港運(yùn)輸及房屋局局長張炳良表示，投資者再度活躍市場，8-9月投資者交易環(huán)比升50%，9月升至2600宗紀(jì)錄新高，擁有一處以上物業(yè)的香港港永久居民交易9月達(dá)2300宗，當(dāng)前樓宇風(fēng)險(xiǎn)上升，對社會(huì)有破壞力。

梁振英表示，過去港府利用印花稅去遏抑三方面非自住需求，成功減低來自炒賣、外來的需求，但投資需求卻仍主導(dǎo)市場。

為提前設(shè)置“泡沫”隔離墻，香港出臺了新政抑制房地產(chǎn)市場過熱，港府全面提高了買賣住宅物業(yè)印花稅率，稅率統(tǒng)一調(diào)整至交易額的15%，但香港本地居民首次置業(yè)的，可以沿用原有的稅率不受影響。

對于統(tǒng)一收稅15%是否偏高，張炳良表示，政府內(nèi)部對新稅率做過研究，近期香港房價(jià)上漲主要由中小戶型帶動(dòng)，希望能借助統(tǒng)一稅率抑制中小型單位交易過熱。

其實(shí)，在本次“從價(jià)印花稅”提高前，香港的房屋交易稅負(fù)成本已經(jīng)極高。具體包括（內(nèi)地購房者為準(zhǔn)）：

1.“從價(jià)印花稅率” 8.5%

2.“買家印花稅”15%

3.“額外印花稅”（賣家持有物業(yè)6個(gè)月或以內(nèi)，稅率為20%；6個(gè)月~12個(gè)月為15%；12個(gè)月~36個(gè)月為10%）

綜合計(jì)算，新的稅率出臺前，內(nèi)地買家的印花稅稅率在23.5%~43.5%之間；在從價(jià)印花稅提升至15%之后，內(nèi)地買家的印花稅稅率提升至30%~50%。也就是說，一套1000萬港元的房產(chǎn)，最高稅率可能達(dá)到房價(jià)的一半，即500萬港元，最低也有300萬港元！具體的繳納范圍，取決于賣家持有物業(yè)的期限。

如此高昂的稅負(fù)成本，這對內(nèi)地買家是個(gè)不小的打擊。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達(dá)到14個(gè)月以來的最高值，其中內(nèi)地買家占比為 31%。同時(shí)，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個(gè)月平均值高出26%。

據(jù)《南華早報(bào)》的消息，因應(yīng)對政府措施，許多開發(fā)商在香港已經(jīng)暫停了銷售，其中包括新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)及新世界發(fā)展。新鴻基地產(chǎn)叫停位于何文田的全新豪宅樓盤“天鑄”的銷售安排，因需要修改價(jià)單，新的銷售日期將另行安排。

花旗預(yù)計(jì)房價(jià)將跌15％

香港物業(yè)差估署公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年9月份樓價(jià)指數(shù)為295.5點(diǎn)，環(huán)比上升2.78%。資料顯示，樓價(jià)指數(shù)自今年4月份起已經(jīng)連續(xù)上升6個(gè)月，漲幅達(dá)8.9%，已回到去年11月的水平，與去年9月份的歷史高位306.1點(diǎn)只差3.5%。

房價(jià)飆升助長了香港市民的不滿情緒，據(jù)Demographia稱，按中值計(jì)算，香港一套房產(chǎn)需要耗費(fèi)19年的家庭收入，這就把絕大多數(shù)市民排除在了購買范圍之外。Demographia去年認(rèn)定，在該機(jī)構(gòu)對大型城市房地產(chǎn)市場的11年調(diào)查中，香港的房價(jià)負(fù)擔(dān)難度是最大的。

長期來往與香港與內(nèi)地的國金證券分析師黃立沖對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，香港和內(nèi)地一線城市一樣，房價(jià)太高、置業(yè)困難，年輕人喪失了上升的希望，因此市民對新政打擊炒樓和投資需求的行為表示歡迎。

針對港府對樓市突然加辣，國際大行分析師均給出房價(jià)掉頭向下的預(yù)期。彭博稱，花旗的Ken Yeung等分析師7日在報(bào)告中表示，香港上調(diào)印花稅之舉出人意料，或標(biāo)志著本輪樓市漲勢的終結(jié)，預(yù)計(jì)房價(jià)從現(xiàn)在起到2017年年底前將下跌15%。隨著成交量低迷、房價(jià)下跌，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月，香港地產(chǎn)股表現(xiàn)將弱于恒指。今年以來香港地產(chǎn)股漲幅比恒指高出18%。

中原地產(chǎn)住宅部門的首席執(zhí)行官Louis Chan預(yù)計(jì)，未來三個(gè)月成交量將暴跌60%-70%，價(jià)格預(yù)計(jì)將下跌5%-8%；這與該機(jī)構(gòu)此前的預(yù)期一致。利嘉閣地產(chǎn)的Willy Liu表示，未來兩個(gè)月成交量將下降30%-40%，價(jià)格將下跌5%。

利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)認(rèn)為，政府“加辣”對中小型住宅影響較大，豪宅影響略微較輕。預(yù)計(jì)未來兩月住宅交投量將急挫30%至40％。至于樓價(jià)方面，估計(jì)落幅將抵消年初以來的上漲。

“印花稅的上調(diào)幅度有點(diǎn)令人驚訝，”瑞穗證券亞洲的分析師Alan Jin說；他估計(jì)交易量將下降30%。

此外，花旗將長實(shí)地產(chǎn)(1113 HK)、會(huì)德豐(20 HK)、嘉里建設(shè)(683 HK)、信和置業(yè)(83 HK)、恒隆地產(chǎn)(101 HK)評級下調(diào)至賣出。將新鴻基地產(chǎn)(16 HK)、新世界發(fā)展(17 HK)評級降至中性。

但香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升則表示，受英國脫歐等影響，香港高凈值資產(chǎn)人士重新配置香港不動(dòng)產(chǎn)，這是資本的“正當(dāng)防衛(wèi)”，15%的印花稅對大宗房產(chǎn)交易影響有限，從長遠(yuǎn)來看效用不大，但短期會(huì)對市場施壓，預(yù)計(jì)樓市會(huì)橫盤2-3月。