香港出大招打擊樓市炒作：房價尚未松動 開發(fā)商先吃苦頭

每經編輯 黃博文    

上周五（11月4日），香港特區(qū)政府祭出了打擊樓市炒作之風的大殺招：非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到15%。

這一政策主要的針對對象是南下香港買房的內地資金。香港官方數據顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內地買家占比為31%。同時，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

此次印花稅調整，將大幅增加內地購房者的成本。比如內地人購買一套1000萬元港元的住宅，至少要交300萬港元的稅，最多可能達到500萬港元（視賣方持有物業(yè)的期限）！

雖然香港房價暫未出現松動的情形，但香港一眾開發(fā)商今天已經吃到了苦頭，以房地產發(fā)家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四大家均未能幸免。今天（11月7日）是新政實施后的第一個交易日，香港地產股出現了集體跳水，截至發(fā)稿，郭炳江和郭炳聯（郭得勝后人）旗下的新鴻基地產（00016.HK）下跌8.93%，觸及4個月低位；李嘉誠旗下的長實地產（01113.HK）下跌7.94%；已故鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展（00017.HK）下跌8.72%；李兆基旗下的恒基地產（00012.HK）下跌6.45%。

多家開發(fā)商暫停銷售

面對越來越難以承受的高房價，香港政府突然宣布調控措施，樓市觀察者均表示房價和成交量預計將很快下挫，因為買家和賣家都會暫停行動。

11月4日的發(fā)布會上，香港運輸及房屋局局長張炳良表示，投資者再度活躍市場，8-9月投資者交易環(huán)比升50%，9月升至2600宗紀錄新高，擁有一處以上物業(yè)的香港港永久居民交易9月達2300宗，當前樓宇風險上升，對社會有破壞力。

梁振英表示，過去港府利用印花稅去遏抑三方面非自住需求，成功減低來自炒賣、外來的需求，但投資需求卻仍主導市場。

為提前設置“泡沫”隔離墻，香港出臺了新政抑制房地產市場過熱，港府全面提高了買賣住宅物業(yè)印花稅率，稅率統(tǒng)一調整至交易額的15%，但香港本地居民首次置業(yè)的，可以沿用原有的稅率不受影響。

對于統(tǒng)一收稅15%是否偏高，張炳良表示，政府內部對新稅率做過研究，近期香港房價上漲主要由中小戶型帶動，希望能借助統(tǒng)一稅率抑制中小型單位交易過熱。

其實，在本次“從價印花稅”提高前，香港的房屋交易稅負成本已經極高。具體包括（內地購房者為準）：

1.“從價印花稅率”8.5%

2.“買家印花稅”15%

3.“額外印花稅”（賣家持有物業(yè)6個月或以內，稅率為20%；6個月~12個月為15%；12個月~36個月為10%）

綜合計算，新的稅率出臺前，內地買家的印花稅稅率在23.5%~43.5%之間；在從價印花稅提升至15%之后，內地買家的印花稅稅率提升至30%~50%。也就是說，一套1000萬港元的房產，最高稅率可能達到房價的一半，即500萬港元，最低也有300萬港元！具體的繳納范圍，取決于賣家持有物業(yè)的期限。

如此高昂的稅負成本，這對內地買家是個不小的打擊。香港政府數據顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內地買家占比為31%。同時，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

據《南華早報》的消息，因應對政府措施，許多開發(fā)商在香港已經暫停了銷售，其中包括新鴻基地產、恒基地產及新世界發(fā)展。新鴻基地產叫停位于何文田的全新豪宅樓盤“天鑄”的銷售安排，因需要修改價單，新的銷售日期將另行安排。

花旗預計房價將跌15％

香港物業(yè)差估署公布的最新數據顯示，今年9月份樓價指數為295.5點，環(huán)比上升2.78%。資料顯示，樓價指數自今年4月份起已經連續(xù)上升6個月，漲幅達8.9%，已回到去年11月的水平，與去年9月份的歷史高位306.1點只差3.5%。

房價飆升助長了香港市民的不滿情緒，據Demographia稱，按中值計算，香港一套房產需要耗費19年的家庭收入，這就把絕大多數市民排除在了購買范圍之外。Demographia去年認定，在該機構對大型城市房地產市場的11年調查中，香港的房價負擔難度是最大的。

長期來往與香港與內地的國金證券分析師黃立沖對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，香港和內地一線城市一樣，房價太高、置業(yè)困難，年輕人喪失了上升的希望，因此市民對新政打擊炒樓和投資需求的行為表示歡迎。

針對港府對樓市突然加辣，國際大行分析師均給出房價掉頭向下的預期。彭博稱，花旗的KenYeung等分析師7日在報告中表示，香港上調印花稅之舉出人意料，或標志著本輪樓市漲勢的終結，預計房價從現在起到2017年年底前將下跌15%。隨著成交量低迷、房價下跌，預計未來12個月，香港地產股表現將弱于恒指。今年以來香港地產股漲幅比恒指高出18%。

中原地產住宅部門的首席執(zhí)行官LouisChan預計，未來三個月成交量將暴跌60%-70%，價格預計將下跌5%-8%；這與該機構此前的預期一致。利嘉閣地產的WillyLiu表示，未來兩個月成交量將下降30%-40%，價格將下跌5%。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，政府“加辣”對中小型住宅影響較大，豪宅影響略微較輕。預計未來兩月住宅交投量將急挫30%至40％。至于樓價方面，估計落幅將抵消年初以來的上漲。

“印花稅的上調幅度有點令人驚訝，”瑞穗證券亞洲的分析師AlanJin說；他估計交易量將下降30%。

此外，花旗將長實地產(1113HK)、會德豐(20HK)、嘉里建設(683HK)、信和置業(yè)(83HK)、恒隆地產(101HK)評級下調至賣出。將新鴻基地產(16HK)、新世界發(fā)展(17HK)評級降至中性。

但香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升則表示，受英國脫歐等影響，香港高凈值資產人士重新配置香港不動產，這是資本的“正當防衛(wèi)”，15%的印花稅對大宗房產交易影響有限，從長遠來看效用不大，但短期會對市場施壓，預計樓市會橫盤2-3月。