房租即將全面超過月供！租金上漲背后“推手”是誰？

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

這是一個(gè)真實(shí)的故事。

八年前，有一對(duì)親兄弟來到上海。哥哥，咬牙花了100多萬買下一套房子，貸款30年，每年月供4800元。

弟弟要比哥哥精明。當(dāng)時(shí)，他算了一筆帳，這套總價(jià)100多萬的房子，當(dāng)時(shí)的月租只有2000元左右。按照這個(gè)月租，花100多萬至少可以租住50年了，買房并不比租房劃算。

恰逢當(dāng)時(shí)，牛刀說“房價(jià)要降一半” 。還有一些磚家的“樓市崩盤論”被媒體大肆宣傳。于是，弟弟最終選擇了租房。

八年前過去了，弟弟錯(cuò)過了一波又一波的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在，上海的房子已經(jīng)貴到想買也買不起。甚至，有一天他開始恐慌——自己可能連租房子也租不起了！因?yàn)槟翘自局蛔?000元/月的房子，在這幾年的輪番上漲中，已經(jīng)要每月至少7000元才能租下。

而另一邊，哥哥卻因?yàn)榻迪?、銀行的房貸利率優(yōu)惠等因素，月供不斷降低，現(xiàn)在每月要供的居然還不到4000元。

租不起房——正在一線城市變?yōu)槌B(tài)

58同城8月發(fā)布的《2016上半年租房市場報(bào)告》顯示，在租金方面，上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中，上海以5133.91元成為月租最貴的城市。

報(bào)告顯示，全國租房需求總量在一季度同比增長了54%，環(huán)比增長27%；二季度同比增長39%，環(huán)比增長7%。

雖然，上海房屋租賃指數(shù)辦公室8月的報(bào)告指出，中低端租賃市場中，季節(jié)性的租客已陸續(xù)進(jìn)場，市場內(nèi)新增需求明顯減少；高中端市場租賃需求減退2成以上，房源掛牌后交易周期拉長，部分出現(xiàn)一個(gè)月以上空置期；面向年輕人的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓，由于各路資本注入而加大擴(kuò)張速度，按間出租、商用房出租等政策放開，和散戶出租爭搶市場份額。

但這些短期的利空，無法阻擋房屋租金上漲的大趨勢(shì)。同樣上述辦公室的數(shù)據(jù)就顯示，1月的房屋租賃指數(shù)為1805點(diǎn)，而到了8月底，房屋指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了1904點(diǎn)，8個(gè)月的時(shí)間,上海平均房租就上漲了5.48%。

除了漲價(jià)，上海還在通過結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式，讓部分人“不能租”，而這也正是這一波租金上揚(yáng)的核心原因之一。

今年8月29日，上海電視臺(tái)播放了一則新聞，今年6月，祥東小區(qū)引入第三方經(jīng)租公司，以稍高于市場的價(jià)格，從居民手中收儲(chǔ)閑置房源，然后統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一出租。

像這套130平米的四室一廳，可入住8人。有些房源還直接租給企業(yè)作為集體宿舍。通過代理經(jīng)租壓縮群租空間后，人口結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了變化。

祥東小區(qū)黨支部書記周靜說，通過經(jīng)租公司，小區(qū)能夠引入一些高級(jí)小白領(lǐng)、家庭戶，對(duì)社區(qū)治安環(huán)境，包括整體人員素質(zhì)有所提升。

松江車墩鎮(zhèn)綜治辦主任洪良軍向上海電視臺(tái)的記者介紹，去年區(qū)域外來人口有21萬，到2016年6月份，外來人口控制在17萬多，下降幅度比較大。

這則新聞不經(jīng)意地告訴我們，上海正在通過整治群租，減少出租房的數(shù)量，來實(shí)現(xiàn)以房控人的目的。

自上海設(shè)計(jì)了“到2040年常住人口不得超過2500萬”的紅線，“以房控人”，就成為人口調(diào)控的一個(gè)重要手段。通過群租房的整治，上海很多街道成功實(shí)現(xiàn)了減少外來常住人口。這一做法，也讓那些租金只有一千甚至幾百的群租住房“銷聲匿跡”，市場對(duì)中低端的住房需求不斷升溫，進(jìn)而拉動(dòng)了整體租金的上揚(yáng)。

公眾號(hào)“明源地產(chǎn)研究院”在《調(diào)控之后，這些城市的房子最危險(xiǎn)！》一文中明確表示，盡管上海2015年末外來常住人口減少了14.77萬人，同比下降1.5%, 但是流出的卻是低技能人群，流入和留下的卻是高技能人群。

根據(jù)獵聘大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，今年前三個(gè)季度，上海人才凈流入率最高達(dá)6.38%，其次是北京、杭州、深圳，人才凈流入率4.97%、1.63%和1.07%。

很難想像，這些高收入、高技能、高學(xué)歷的人才，能夠接受群租房低端的租賃房屋。很顯然中高端的普通住宅，或者說是面向白領(lǐng)的服務(wù)式公寓，才是他們更傾向的選擇。在這一背景下，上海的低端和超低端市場規(guī)模顯然將逐步減小，房屋平均租金面臨長期上漲的壓力。

其實(shí)不僅上海，其他城市也在“以房控人”。比如，北京2016年的政府工作報(bào)告就提出，嚴(yán)格控制人口規(guī)模。大力整治地下空間和群租房，加強(qiáng)直管公房管理。持續(xù)開展“拆違打非”，拆除違法建設(shè)1500萬平方米。

類似有人口控制目標(biāo)的還有廣州、蘇州的中心城區(qū)等。這些城市整治群租等措施的落實(shí)，也會(huì)側(cè)面推升城市的租金。

租賃市場商業(yè)化——租金上漲的另一個(gè)“推手”

在今年的易居沃頓研究班上，有一個(gè)熱門的研究方向是“存量資產(chǎn)的改造和運(yùn)營”。上周末，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新組在蘇州組織的案例評(píng)審會(huì)上，有不少項(xiàng)目都屬于存量資產(chǎn)的改造，其中有的項(xiàng)目就是將空置的大型商場，轉(zhuǎn)為住宅供出租。

對(duì)住宅租賃消費(fèi)，從中央到地方一直都持鼓勵(lì)態(tài)度。從今年5月份開始，就不斷頒布各類政策，鼓勵(lì)房屋出租。

中介市場上，鏈家、愛屋吉屋等都涉足長租公寓的領(lǐng)域；開發(fā)商方面，則有萬科、永泰、綠都等企業(yè)涉足。這些企業(yè)和蘑菇公寓、u+公寓等互聯(lián)網(wǎng)長租公寓一起，形成了一個(gè)很大的出租房市場。

而另外一方面，包括上海在內(nèi)的各個(gè)城市，先后在土地出讓文件中，規(guī)定了開發(fā)商自持并對(duì)外出租的房屋面積比例，也進(jìn)一步強(qiáng)化了出租房屋的市場供應(yīng)量。

政策的大力扶持，和市場環(huán)境的大幅度轉(zhuǎn)變，以及各路資本的大量流入，讓房屋租賃行業(yè)由原來個(gè)人“二房東”為主的“游擊隊(duì)”，改變?yōu)檎?guī)軍，并將租賃市場細(xì)分成各種“子分類”。

比如，新加坡永泰就將位于中山公園附近的一棟住宅，開發(fā)成能提供專業(yè)護(hù)理、餐飲、老年教育的養(yǎng)老社區(qū)——鴻泰·樂璟會(huì)。

雖然一間78平米的獨(dú)立單間，費(fèi)用高達(dá)2萬元/月，比周圍的普通公寓租金高出不少，但相對(duì)上海公立養(yǎng)老院一個(gè)床位4000元（通常要住三個(gè)老人以上且不包括醫(yī)療、健康管理的服務(wù)，房屋環(huán)境和整體設(shè)施都極為陳舊），性價(jià)比仍然高出不少，因此吸引了不少人預(yù)租。

又比如，綠都地產(chǎn)在迪斯尼邊上開發(fā)的繡云里項(xiàng)目，未來也將作為民宿，向前往迪斯尼旅游，且希望了解老上海生活風(fēng)情的人群開放。根據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，除了綠都，還有很多開發(fā)商有意涉足民宿市場，深耕這一領(lǐng)域的租賃市場商業(yè)化。

不管是將住宅作為養(yǎng)老公寓出租，還是作為民宿出租，都比作為普通住宅出租，租金更高，這一定程度上也加劇了對(duì)現(xiàn)有房屋租賃市場的房源爭奪。

盡管目前房地產(chǎn)市場的租金回報(bào)率普遍只有1%—2%，但未來幾年的租金卻絕對(duì)不會(huì)停留在低位。對(duì)今天很多在售的住宅來說，五年甚至十年后，“租金超過月供”是大概率事件。

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