樓市將出現(xiàn)“香港式”集中！房價會變得更高嗎？

上個世紀(jì)，伴隨香港經(jīng)濟的騰飛，誕生了被稱為“香港四大家族”的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家。 放在內(nèi)地，“四大家族”這個名詞，其實影射的是經(jīng)濟發(fā)展中可能出現(xiàn)的一種趨勢——集中。而這種趨勢，在中國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得越來越明顯。 根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前三季度，A股上市房企披露重大重組事件總計18宗，交易金額高達1485億元，遠高于去年。 細數(shù)起來，無論恒大、融創(chuàng)等民字頭企業(yè)，還是中海、保利等實力央企，都在今年加快了并購步伐。 去年12月18日-21日舉行的中央經(jīng)濟工作會議也提到，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。 那么問題來了，如此大規(guī)模的并購潮，會不會讓房地產(chǎn)形成高度集中化？ 有足夠的“錢糧”才能有機會成為“巨頭” 探討有沒有這種可能，要先看有沒有這種勢頭。 目前地產(chǎn)公司通過金融方式去獲得有優(yōu)勢土地存量的上市公司，就是一種趨勢。因為能夠?qū)崿F(xiàn)多元金融運作的企業(yè)，才握有進入下一場競爭的門票。 拿近年發(fā)展迅猛的一家民企泰禾來說。 10月20日，泰禾60億非公開發(fā)行公司債被正式獲批。至此，泰禾已經(jīng)完成了中期票據(jù)20億元、公司債75億元的融資，共計155億元。 而在10月27日的公告中，泰禾還計劃與中信信托合作設(shè)立信托，融資40億。此外其準(zhǔn)備在A股擬募集資金不超過98億元。 對企業(yè)來說，發(fā)行某些公司債可以把原先的舊債處理掉；另一方面，證監(jiān)會有規(guī)定不能將公司債直接用于拿地，但沒說不能收購別家項目公司，所以發(fā)行債券并購，對企業(yè)發(fā)展來說，是個不錯的渠道。 泰禾第三季度業(yè)績報就披露稱，通過二級市場公司分別購入天房發(fā)展和中國武夷4.45%和1.53%的股權(quán)，目前已在報告期內(nèi)實現(xiàn)收益3760.35萬元和55.40萬元。 可以說，正因為泰禾掌握了很多房地產(chǎn)運作的金融手段，所以能取得這樣快速的發(fā)展。 “這種做法其實是未雨綢繆。一方面是由于調(diào)控之下，高端需求受限、客戶減少，以高端為主的開發(fā)商，在此輪調(diào)控中客戶有所流失，銷售必然受損，可能造成資金不足。與此同時，熱點城市可售面積、新開工面積、土地儲備面積均嚴重不足。所以開發(fā)商大舉融資，保證手上的現(xiàn)金充足些，至少能夠自救，其次還能順便撿些便宜?！庇袠I(yè)內(nèi)人士就評述認為。 “通過收購其他企業(yè)的股權(quán)或項目等，利用多重資源整合，可以快速打開市場，減少初次進入不熟悉城市的風(fēng)險，并提升并購放的市場競爭力?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來，這對大多數(shù)房企來說，都是不錯的方式，但前提是企業(yè)具備收購的實力和能力。 房價不一定漲，反而可能更低 實際上，現(xiàn)在房企在熱點城市拿地補倉的意愿非常強烈，但這些地方往往地價門檻不低。一般城市地價占房價1/3、一線城市地價占預(yù)期房價50%將成為常態(tài)。 所以，謹慎的大房企會更加拿地謹慎。而到明年中期，實力不濟的房企將無力再拿土地。如果沒有更多渠道“儲糧”，一些房企只能出局，企業(yè)集中度會越來越大。 而在剩下來的企業(yè)中，一輪合縱連橫還在加速，特別是國家推進“國企混改”，允許民企控股30%以上，民資陣營的一些企業(yè)利用金融工具參股入股、合并收購，希望在這一輪合并潮中逆勢興起。 就最近一兩年來看，不僅房企重組事件在數(shù)據(jù)上增加了，案例上諸如中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)板塊合并、保利和中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合等國企的整合也逐漸增加。 民營企業(yè)陣營中，更是以恒大、融創(chuàng)等“原生大型房企”為代表，以寶能系、平安系、中植系、萬向系等金控企業(yè)為代表，形成了房地產(chǎn)行業(yè)的合作兼并新高潮。 與此同時，“調(diào)控”是這輪合并潮中不得不提的“加速器”。 火爆的市場行情，大家都能賺錢，各種規(guī)模的企業(yè)可能都能“雞犬升天”，但調(diào)控之下，市場肅清，“渾水摸魚”的企業(yè)終會出局。 相反，資金成本低、并購能力強、運作情況好的企業(yè)則會受到市場認可。與此同時，調(diào)控給行業(yè)更健康明細的規(guī)則，有助于企業(yè)降低拿地、建材采購等一系列成本，在銷售時能有更高溢價，在很大程度上能夠幫助企業(yè)獲得更高的毛利率。 伴隨優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)中脫穎而出，行業(yè)集中度也會相應(yīng)被提高。數(shù)據(jù)就顯示，目前全國TOP50房企的市場占有率或超50%。 但值得一提的是，在目前國內(nèi)各城市房地產(chǎn)分化明顯的格局下，市場份額集中，不代表房價會出現(xiàn)香港那樣的“超級貴”。比如，像新城在常州，龍湖在重慶都占據(jù)了市場10%以上的份額，然而無論是常州還是重慶，房價都很低。 更別說，從總盤子來講，內(nèi)地和香港樓市，還是有很大區(qū)別的。所以，看房價，還是看供給更靠譜些。而在行業(yè)規(guī)則更健康的環(huán)境中，市場集中度的提高，或許還會有助于房價的合理發(fā)展。 本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產(chǎn)立場。 ------------------------------- 希望此文能對您有所幫助，更多問題可以加入邦地產(chǎn)粉絲群交流。（關(guān)注微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle，回復(fù)“粉絲群”）