房產(chǎn)稅"靴子"要落了？不是房價利空，反是利好？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

相信你們已經(jīng)聽說了，最近國務(wù)院提出了“建立個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)”。甚至連時間表都有了。

稅務(wù)總局預(yù)計，2018年實現(xiàn)與個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)互聯(lián)互通。

“互聯(lián)互通”，官方解釋就是在確保信息安全和規(guī)范利用的前提下，多渠道、多層級歸集居民和非居民個人的收入、財產(chǎn)等相關(guān)信息，運用大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)，創(chuàng)新收入監(jiān)測方式方法，提升居民收入信息監(jiān)測水平。

消息一出，很多人就“炸”了，因為之前說房產(chǎn)稅不易開征，難就難在信息打通，現(xiàn)在能通了，是不是房產(chǎn)稅“靴子”就要落了？！

之前就有報道稱，房產(chǎn)稅可能最早在2018年開征。（稅務(wù)總局給的時間表正好是2018年啊~）

網(wǎng)上有段子就稱，房產(chǎn)稅就是“導火索”，一旦開征，或?qū)⒁l(fā)房價暴跌。

但是，邦地產(chǎn)扒了扒已經(jīng)實踐了房產(chǎn)稅的城市/國家的情況發(fā)現(xiàn)，看空者恐怕要失望了。因為無論是香港，還是美國，它們在開征房地產(chǎn)稅之后，這部分稅收都被用來提升公共服務(wù)和配套設(shè)施，反而使得城市對人口更有吸引力，客觀上讓區(qū)域的土地和房屋價值進一步升值！

房產(chǎn)稅開征，“靴子”越來越近

無可否認，“信息系統(tǒng)落地”，的確能為將來房地產(chǎn)稅改革和征收鋪好道路。

因為房地產(chǎn)稅想要在全國推廣，首先需要全國統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，而這必須通過稅務(wù)總局這個平臺來做。

當這些數(shù)據(jù)信息實現(xiàn)了全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)后，每個人擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)量、布局等具體情況將“無所遁形”。

土地財政格局也或被打破。以往土地出讓金是地方政府收入的重要部分。就過去八年而言，土地出讓金平均占地方政府本級收入的48%。

業(yè)內(nèi)人士估計，未來房產(chǎn)稅能占到地方財政收入的10%-30%。雖然要想用房產(chǎn)稅完全取代土地出讓金對地方財政的支持，有困難，但無疑能緩解土地財政導致的尷尬境況。

舉例來說，目前上海房產(chǎn)稅實行0.4%~0.6%的差別化稅率，重慶房產(chǎn)稅為0.5%~1.2%。在0.5%的房產(chǎn)稅稅率假設(shè)下，針對房屋市值征收的房產(chǎn)稅能占到地方本級收入的約10%；若房產(chǎn)稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻30%。

不過，如果還有每人 20 平的減免，房產(chǎn)稅的貢獻會小一點，在 0.5%和 1.5%的稅率下，房產(chǎn)稅能占到地方本級收入的 4%和12%。

因為房產(chǎn)稅，房子更值錢

這是對土地財政而言，但有人一直認為征稅對樓市則是大利空。因為一旦開征房產(chǎn)稅，可能會讓買房的人減少，賣房的人增多，進而引發(fā)供應(yīng)增加需求減少，最終使得房價下跌。

其實，從需求端來看，無論針對存量房還是增量房，房產(chǎn)稅都能一定程度上抑制投資性需求。比如，重慶模式之下，對大戶型、獨棟別墅等住宅需求的抑制就比較顯著，但對剛需的影響不大。

而且，從國外的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟，不僅沒有副作用，反而好處多多。

目前各國征收房地產(chǎn)，普遍依據(jù)房地產(chǎn)評估價值，作為計稅依據(jù)。房屋升值越多，政府征稅越多；反過來，如果房價下跌，會導致征稅金額下滑。這也促使各國更愿意將房產(chǎn)稅收入用于改善地區(qū)的治安、醫(yī)療、教育以及其他的公共福利。

舉個例子，在香港，與內(nèi)地所指的房產(chǎn)稅相對應(yīng)的，香港稱為“差餉”，納稅主體是租賃、持有或占用物業(yè)者。而香港的差餉年稅率大概為房產(chǎn)價值的0.2%-0.3%，稅率較低，很難影響房產(chǎn)所有人的買賣決策。房屋價格更多受到其他供求方面和經(jīng)濟方面的因素的影響。

而且香港的差餉約占香港政府收入的5%，錢大都被用在了社區(qū)配套和基礎(chǔ)設(shè)施完善上，比如學校、醫(yī)院道路修繕等。而配套設(shè)施的完善，進一步抬高了這些受益區(qū)域的房產(chǎn)價值。

同樣，在美國房產(chǎn)稅的收入，幾乎占美國公立學校教育經(jīng)費的45-50%，房產(chǎn)稅較高的地區(qū)，公立學校教育水平普遍更優(yōu)。

可見，房地產(chǎn)稅作為地方政府重要財源，將通過對地方公共設(shè)施建設(shè)的支持，提升區(qū)域房產(chǎn)價值，形成一個樓市的良性循環(huán)效應(yīng)。

“房價越高，房產(chǎn)稅收得越多，該區(qū)域的各種社會福利設(shè)施就越完善。”國泰君安證券首席經(jīng)濟學家林采宜就指出。

所以說，房產(chǎn)稅開征，房價不一定會跌。公眾需要關(guān)注的，不是交房產(chǎn)稅本身，而是房產(chǎn)稅交了之后被用到哪里。如果是備用帶了公共服務(wù)和區(qū)域配套上，房子就會進一步升值。

如果未來，高品質(zhì)的治安、醫(yī)療、教育及其他公共福利設(shè)施的建設(shè)和維護成本，是來自于該區(qū)域居民的房產(chǎn)稅收入，房價與公共服務(wù)設(shè)施的關(guān)聯(lián)性增強，那么房價的走向也或許會更健康。

國泰君安分析師李品科就認為，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響表現(xiàn)在供給、需求和房價三個方面。房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空臵房屋；能抑制投資性需求，形成房價下降預(yù)期。具體影響力度依賴于房產(chǎn)稅的高低，以及其他影響供求的因素的狀況。

以海外的實踐經(jīng)驗，我們國家如果開征房產(chǎn)稅，應(yīng)該也會將收入更多用于公共設(shè)施建設(shè)和配套公共服務(wù)。就這個角度看，房產(chǎn)稅的開征不僅不會讓房價暴跌，反而可能會進一步促成房屋升值！

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