省域化擴(kuò)張?jiān)庖痪€房企屯兵城下 建業(yè)地產(chǎn)曲線并購(gòu)河南4宗地

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

策略易改、堅(jiān)守太難。在三四線城市被房企視為“紅海”的今天，建業(yè)地產(chǎn)依舊固守河南，一如其掌門(mén)人胡葆森曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的那樣，“此生不出河南”。

“我的戰(zhàn)略就是聚焦河南，我們省、市、縣、鎮(zhèn)四級(jí)城市要逐步進(jìn)入，用30年將布局從鄭州擴(kuò)展到100個(gè)縣城。”2015年，胡葆森的演講依舊言猶在耳。

作為河南省唯一一個(gè)全國(guó)二線城市，鄭州樓市被國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企看好。鄭州樓市雖熱，但土地難拿，尤其是今年。部分一線房企，看到了鄭州樓市的機(jī)遇，開(kāi)始屯兵鄭州。在這樣一種背景下，作為河南的堅(jiān)守者，建業(yè)地產(chǎn)的拿地模式是否會(huì)發(fā)生改變，又如何應(yīng)對(duì)一線房企的競(jìng)爭(zhēng)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

曲線收購(gòu)避開(kāi)搶地

近日，建業(yè)地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上接連出手。

10月24日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司河南置騰商務(wù)服務(wù)有限公司同意以2.03億元向?qū)毱G芳收購(gòu)鄭州安盛地質(zhì)文化發(fā)展有限公司80%股權(quán)。

記者發(fā)現(xiàn)，鄭州安盛持有鄭州市中牟縣綠博文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)寶興路北、屏華路西編號(hào)為牟國(guó)用2014第002號(hào)地塊，面積65032.7平方米，為文化及娛樂(lè)用地。

建業(yè)地產(chǎn)表示，目標(biāo)地塊將發(fā)展為文化展覽項(xiàng)目，并將與8月11日公告所披露的鄭州安永擁有的地塊物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，預(yù)期項(xiàng)目發(fā)展完成后將對(duì)集團(tuán)溢利做出重大貢獻(xiàn)。

建業(yè)地產(chǎn)還宣布，公司間接全資附屬公司河南置騰分別以9986.81萬(wàn)元及4015.52萬(wàn)元，向北京杉浩建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司收購(gòu)河南杉浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河南鈺軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司85%股權(quán)。

上述兩家目標(biāo)公司持有新國(guó)用2014第2018號(hào)、新國(guó)用2015第2040號(hào)及新國(guó)用2015第2041號(hào)三宗地塊，總面積達(dá)30.56萬(wàn)平方米。

房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏表示，目前企業(yè)拿地有幾種方式：一是自己拍地，另外一種是和別的企業(yè)合作，還有一種方式是收購(gòu)。收購(gòu)也不需要過(guò)戶，因?yàn)檫^(guò)戶存在土地交易，需要繳納一定稅費(fèi)。收購(gòu)一個(gè)公司大多數(shù)股份，或是標(biāo)的公司還可以保留一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)；還有一種可能，就是標(biāo)的公司還有一些別的業(yè)務(wù)，致使不能100%收購(gòu)。對(duì)建業(yè)這類收購(gòu)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收購(gòu)80%的股份，對(duì)方以土地入股，因?yàn)橥恋乜钜迅?，在今后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建業(yè)可能不需要直接以現(xiàn)金投入，賣(mài)房后再給標(biāo)的公司，這種來(lái)說(shuō)杠桿使用率就比較大。“拿更少的錢(qián)，干更多的事。”

各方搶奪鄭州土地

對(duì)于在河南發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，鄭州無(wú)疑是必?fù)屩亍?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前，鄭州已在今年拍出過(guò)九宗高價(jià)地塊，恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過(guò)鄭州土地市場(chǎng)的單價(jià)紀(jì)錄。

建業(yè)地產(chǎn)2016年上半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)方式獲取土地儲(chǔ)備建筑面積73萬(wàn)平方米，截至2016年6月30日止，擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約1896萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積約1565萬(wàn)平方米。建業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備城市分布中，鄭州市占比34.67%。

即便是在鄭州的土地超過(guò)3成，建業(yè)地產(chǎn)仍在補(bǔ)倉(cāng)。

8月23日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司于香港召開(kāi)的2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，首席執(zhí)行官陳建業(yè)表示，買(mǎi)地的節(jié)奏是這樣的，每一個(gè)公司都要根據(jù)自己的發(fā)展?fàn)顩r以及土地儲(chǔ)備來(lái)決定。公司現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備還有1800萬(wàn)平方米，能夠保證未來(lái)三、四年的開(kāi)發(fā)，但是這并不代表結(jié)構(gòu)上是完全合理的。比如說(shuō)一些地方可能土地儲(chǔ)備就比較少，就要適時(shí)的進(jìn)行補(bǔ)充。

陳建業(yè)認(rèn)為，公司對(duì)買(mǎi)地始終貫徹董事會(huì)所要求的，或者制定的投資準(zhǔn)則來(lái)做決策。買(mǎi)什么地都要保證對(duì)股東有一定的利潤(rùn)回報(bào)，這是必須堅(jiān)持的。公司在每一個(gè)土地市場(chǎng)上都會(huì)發(fā)聲，但是不一定非要買(mǎi)地王，不一定非要趕熱潮。

陳建業(yè)表示，公司還會(huì)有其他方式來(lái)保證比較良好的充足土地供應(yīng)，比如說(shuō)兼并收購(gòu)，或曾經(jīng)和政府合作的城中村改造，這些項(xiàng)目會(huì)以比較合適的價(jià)格拿到手。公司會(huì)通過(guò)這些方式來(lái)保證未來(lái)的土地供應(yīng)，保證未來(lái)業(yè)績(jī)發(fā)展的需要。

張紅超表示，類似鄭州之類的二線熱點(diǎn)城市的好地塊基本上與中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)絕緣，因?yàn)檫@類地塊會(huì)吸引大量一線開(kāi)發(fā)商前來(lái)掠食。和外來(lái)大品牌開(kāi)發(fā)商相比，本土開(kāi)發(fā)商無(wú)論是產(chǎn)品運(yùn)作能力、資金實(shí)力、對(duì)政策的把握敏感度都不具有優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)有土地招拍掛制度下，優(yōu)質(zhì)地塊是屬于胃口大、運(yùn)作能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商的。毫無(wú)疑問(wèn)，本土開(kāi)發(fā)商盡管不情愿，但讓他們和大型房企真刀真槍的干，難度很大。

對(duì)于限購(gòu)后的鄭州市場(chǎng)，河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超認(rèn)為，十一限購(gòu)以后，熱點(diǎn)城市樓市降溫是必然，這一類城市樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)確立，短期內(nèi)政策不會(huì)放松。對(duì)庫(kù)存不足，樓市暴漲有客觀需求面支撐的，比如人口大幅流入城市、多條高鐵交匯城市、未來(lái)發(fā)展前景廣闊的城市，樓市掉頭向下難度較大，樓市會(huì)趨穩(wěn)，由暴漲改為相對(duì)理性上漲。