樓市“過(guò)山車”： 熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)退燒

10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在例行發(fā)布9月70大中城市房?jī)r(jià)的同時(shí)，頗為罕見(jiàn)地公布了部分熱點(diǎn)城市10月上半月的房?jī)r(jià)漲幅。這也被認(rèn)為是凸顯調(diào)控效果，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的一種想法。

從數(shù)據(jù)可以看出，今年9月，70大中城市新建商品住宅（不含保障房）漲幅攀高，平均環(huán)比和同比漲幅分別達(dá)到驚人的1.8%和9.34%。經(jīng)過(guò)一系列調(diào)控政策的調(diào)整，到10月上半月，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅就明顯收窄。

其中，9月新房?jī)r(jià)格漲幅最高的無(wú)錫，環(huán)比漲幅已從8.2%下降至4.4%，近乎腰斬。北京、上海等城市的房?jī)r(jià)漲幅也大幅縮水，深圳房?jī)r(jià)則在10月上旬出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

而房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的變化，既能解釋樓市調(diào)控政策于國(guó)慶前后集中發(fā)布的原因，也反映出政策立竿見(jiàn)影的效果。據(jù)了解，10月以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯下降，這意味著市場(chǎng)將迎來(lái)下滑周期，并繼續(xù)給房?jī)r(jià)帶來(lái)下跌壓力。

房?jī)r(jià)漲幅連創(chuàng)新高

數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有63個(gè)城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，1個(gè)城市出現(xiàn)持平，6個(gè)城市下跌。盡管房?jī)r(jià)上漲和持平的城市都比上月有所減少，但房?jī)r(jià)漲幅明顯擴(kuò)大。

70個(gè)大中城市中，無(wú)錫以8.2%的漲幅居首，相比之下，8月房?jī)r(jià)漲幅最大的鄭州，僅為5.6％。此外，上月鄭州、杭州的漲幅分別為7.6%和5.5%，分居二、三位。濟(jì)南、福州的漲幅也均超過(guò)5%。

在去年末房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之初，一線城市成為房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者。但到今年3月以后，“領(lǐng)漲榜”一直就被二線城市“霸占”。4月到7月的四個(gè)月間，廈門(mén)、合肥、南京牢牢占據(jù)漲幅的前三。8、9月兩月又全部易主，取而代之的是無(wú)錫、鄭州、杭州等。

這反映出資金流向的一種變化。即伴隨著樓市的回暖，資金從一線城市流向東部“強(qiáng)二線城市”，又進(jìn)一步流入其他二線城市。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，平均來(lái)看，9月70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.8%，繼上月的1.26%之后再度攀高。這也是自2011年統(tǒng)計(jì)局單獨(dú)發(fā)布70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來(lái)，該指標(biāo)連續(xù)兩次創(chuàng)下新高。

相比之下，上一次房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲的2013年，70大中城市新房?jī)r(jià)格的最高漲幅僅為1.09%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，9月房?jī)r(jià)的大漲是有跡可循的。一方面，9月單月，全國(guó)商品住宅銷售面積達(dá)到創(chuàng)歷史新高的1.55億平方米，并推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。另一方面，信貸的放量規(guī)模同樣破紀(jì)錄。

這也能夠解釋，為何今年國(guó)慶節(jié)前后，22個(gè)主要城市集中出臺(tái)大規(guī)模調(diào)控政策。這些政策涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)等嚴(yán)厲手段，政策的范圍和力度，均創(chuàng)下近三年來(lái)之最。

而在此前，上海、深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門(mén)、武漢、鄭州等二線城市也曾零星出臺(tái)新政，但效果并不明顯。

部分市場(chǎng)遭遇“冰凍”

北京某上市房企負(fù)責(zé)人這樣闡述本輪政策的影響，“個(gè)別城市出臺(tái)調(diào)控政策，在性質(zhì)上屬于個(gè)案，對(duì)全局影響并不大。這次調(diào)控雖然不是全國(guó)性的，但也覆蓋了幾乎全部熱點(diǎn)城市，而且是集中出臺(tái)，所以給市場(chǎng)帶來(lái)的心理影響是很大的。”

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，蘇州、南京等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)大量“封盤(pán)”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格未能通過(guò)審批，只得重新定價(jià)，或干脆暫停推盤(pán)。有數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)，不少城市的推盤(pán)數(shù)量和開(kāi)盤(pán)去化率都出現(xiàn)下降。

二手房市場(chǎng)同樣受到影響。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，10月上半月，我愛(ài)我家的新增買(mǎi)賣(mài)客戶量環(huán)比減少了36%，北京二手住宅的網(wǎng)簽量則下降四成。

這種變化很快反映到房?jī)r(jià)上。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月上半月，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄。9月新房?jī)r(jià)格漲幅最高的無(wú)錫，環(huán)比漲幅已從8.2%下降至4.4%，近乎腰斬。北京的房?jī)r(jià)漲幅從4.9%降至1.2%；南京的漲幅從3.7%降至2.0%。

值得注意的是，10月上半月，深圳、成都的新房?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。深圳的房?jī)r(jià)從9月的上漲1.9%變成下降0.3%，成都則從上漲2.5%變成下降0.1％。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，出現(xiàn)這種現(xiàn)象并不奇怪，因?yàn)樾抡?duì)部分城市的投資投機(jī)需求起到了抑制作用，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擠出效果明顯，未來(lái)不排除更多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降。

多數(shù)受訪者指出，調(diào)控政策的影響才剛剛開(kāi)始，市場(chǎng)正表現(xiàn)出一種“應(yīng)激反應(yīng)”。即當(dāng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策突然發(fā)布時(shí)，由于不了解政策的作用機(jī)制，市場(chǎng)往往會(huì)做出過(guò)度反應(yīng)。如成交量驟然下降，房?jī)r(jià)下滑。

且雖然出臺(tái)政策的城市均為熱點(diǎn)區(qū)域，但其帶來(lái)市場(chǎng)情緒會(huì)影響到其他市場(chǎng)，造成全國(guó)樓市的整體性降溫。直到經(jīng)過(guò)1-2個(gè)月的緩沖期后，市場(chǎng)才會(huì)逐漸達(dá)成新的平衡。

胡景暉表示，隨著各城調(diào)控政策進(jìn)一步的落地和實(shí)施，房?jī)r(jià)漲幅將越來(lái)越小，市場(chǎng)出現(xiàn)回落的城市會(huì)越來(lái)越多，全國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

但這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并非好消息。上述北京房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，即使沒(méi)有調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將很快進(jìn)入一輪下行周期，對(duì)于此前在高點(diǎn)大量拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)埋下。