衛(wèi)計委的文件暗示：這些城市樓市即將成為下一波熱點(diǎn)！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

近日國家統(tǒng)計局公布了三季度GDP情況，同比增長6.7%。而國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)曾透露，根據(jù)初步測算，前三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。

不得不說，功不可沒。

房地產(chǎn)怎樣支撐GDP呢？看一下，9月全國商品房銷售面積是1.77億平米（住宅1.55億平米），刷新了歷史紀(jì)錄；成交金額也達(dá)到1.35萬億（住宅1.15萬億），同比漲幅達(dá)到了56%（住宅61%）。

前9個月一起算，更了不得。

1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%（扣除價格因素實(shí)際增長7.1%），商品房銷售面積則是105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月均有提高。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用明顯，因此有人擔(dān)心，樓市調(diào)控了，GDP可能會受影響，往下降。

在接受路透社采訪時，盛來運(yùn)也曾說，這一輪調(diào)控主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，是局部的調(diào)控。短期來講，對于這些熱點(diǎn)城市的商品房銷售和投資，甚至對經(jīng)濟(jì)都會帶來一定的壓力。

但邦地產(chǎn)認(rèn)為，對全局來講，它的影響是有待觀察的，因?yàn)槠渌鞘羞€在按照既定的房地產(chǎn)政策（比如去庫存政策）來管理。所以，這是一個是局部與全體的關(guān)系。

另外，調(diào)控目的主要針對投資性和投機(jī)性需求，對剛需、改善性需求仍然還是支持的。

而且，房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)，主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對經(jīng)濟(jì)帶來一些不利的影響，防止經(jīng)濟(jì)的波動，它的調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

從這些角度來看，對全局的影響不像想象得那么大，而且后期的走勢有待觀察。千萬別以為盛來運(yùn)只是應(yīng)付記者的說辭。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售注定會是第四季度增長的引擎，只不過拉動經(jīng)濟(jì)的不再會是一二線城市。

衛(wèi)計委報告暗示：樓市依然很熱

《中國流動人口發(fā)展報告2016》指出，2015年，我國流動人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個人中有一個是流動人口。未來一二十年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國仍有2億以上的流動人口。

未來五年，這部分人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動農(nóng)民工比重明顯增加。

報告顯示，2013年西部地區(qū)吸納流動人口，占全國總比例14.9%，2年后的2015年，已經(jīng)達(dá)到16.6%；2013年流向中心城市之外的其他城市和地區(qū)的省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動人口占全國相應(yīng)人口的比例為45.6%，2015年該比例為50.5%。

不要小看，這4.9%的差異，以2.47億人的基數(shù)來測算，這意味著至少有1200萬人流向了大城市外的中小城市。如果以2012年，中國城市人均住宅建筑面積32.91平米計算，這一需求相當(dāng)于將近4億平米，已經(jīng)和今年前9月整個東部的商品房銷售面積接近?？膳碌氖沁@一趨勢還在進(jìn)一步延續(xù)。

和大城市相比這些城市更容易落戶，房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜，因而更容易吸引流動人口留在那里。中國人民大學(xué)社會與人口學(xué)院副院長段成榮透露了一個重要的信息，國務(wù)院之前確定的1億人口進(jìn)城落戶，按照目前落戶的整體安排，主要的去向是中小城市。

中小城市樓市的崛起開始了！

伴隨這一輪人口流動，一些三四線城市或許也能分享機(jī)遇，但這主要值得是能夠受到超級大城市輻射的城市群。

從克而瑞監(jiān)測的11個三線城市（淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海）可以看到，截止9月，11城的總庫存量為4075萬方，平均存銷比為13.4個月，但城市分化明顯。

經(jīng)歷了這輪樓市熱潮，哈爾濱、三亞、濟(jì)寧、泉州、西寧、蘭州、北海、蚌埠、丹東、唐山、銀川這些三線城市的庫存沒有顯著下降，存銷比均在20個月以上。

但一些華東區(qū)域的三線城市去庫存情況良好，比如常州9月樓市成交量同比增加118%（市區(qū)商品房銷量一舉突破百萬平方米）；鎮(zhèn)江樓市成交同比增加426%，價格漲幅21%；南通樓市成交同比增加58%，均價漲幅22%。在蘇州政策不斷收緊之下，揚(yáng)州、溫州今年黃金周的樓市成交較去年分別上漲157%和320%。

另外，惠州、昆山、廊坊、無錫等三四線城市被限購，側(cè)面反映它們的樓市狀況偏熱，東莞、惠州黃金周樓市成交量就同比分別增長了302%和86%，部分需求甚至外溢至江門、韶關(guān)等城市，其中韶關(guān)國慶7天共成交8.63萬平方米，較2015年同期上漲157%。可見這些城市受到上海、深圳、北京大城市的外溢影響很深。

實(shí)際上，同策數(shù)據(jù)顯示，9月三四線城市商品住宅市場量價齊升，成交量環(huán)比上揚(yáng) 20%，同比則上揚(yáng) 54%，創(chuàng)下今年新高，成交均價環(huán)同比上揚(yáng)10%?？梢姡瑹狳c(diǎn)三四線城市的帶動力不可小覷。

此外，一二線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也會給這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的局面，如湖北襄陽，由于便宜的勞動力和土地資源，被東風(fēng)日產(chǎn)看中，樓蘭、天籟、英菲尼迪的生產(chǎn)線先后落戶這里，由此發(fā)展出了一個完善的汽車工業(yè)生態(tài)。

隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深化，諸如以上人口基數(shù)大、消費(fèi)意愿足、擁有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)成長動力較大的三四線城市，在未來一定會增多。

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