國(guó)家出手！這些樓市“謀財(cái)?shù)缓γ钡摹皦恼小币^？！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

最近幾天，邦地產(chǎn)接連曝光了一些涉嫌違規(guī)收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“電商費(fèi)”等款項(xiàng)的樓盤(pán)。

再加上這幾天新廣告法開(kāi)始實(shí)施，從朋友圈里就能嗅到，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始了一場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火的“焚書(shū)”運(yùn)動(dòng)——

不僅室外廣告能拆的拆、能撕的撕、能剪的剪，樓書(shū)能燒的燒、電腦能砸的砸，有的樓盤(pán)索性把售樓處直接關(guān)了，“忙”得不亦樂(lè)乎。

前有國(guó)慶節(jié)多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出招，后有新廣告法落地，房產(chǎn)銷(xiāo)售亂象一時(shí)間如眾矢之的，一被發(fā)現(xiàn)就會(huì)被處罰。

這不，10月18日，上海就有8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因涉嫌擅自提價(jià)銷(xiāo)售，被立案調(diào)查、暫停涉案項(xiàng)目的網(wǎng)簽資格。

但其實(shí)，據(jù)邦地產(chǎn)了解，當(dāng)前樓市還有不少開(kāi)發(fā)商，讓消費(fèi)者承擔(dān)著“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“優(yōu)惠費(fèi)”、“折扣款”、“電商費(fèi)”等房?jī)r(jià)之外的違規(guī)費(fèi)用，而這類開(kāi)發(fā)商巧立名目收取的費(fèi)用，目前都是被明令禁止了的。

10月14日住建部就召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作出了明確界定：一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤(pán)惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣(mài)”等。

為什么，這一輪調(diào)控會(huì)如此“器重”這些違規(guī)現(xiàn)象？因?yàn)檫@些違規(guī)款項(xiàng)，對(duì)于購(gòu)房者而言，看似不傷骨，但傷筋?。?/p>

違法違規(guī)銷(xiāo)售，往大了說(shuō)，會(huì)影響市場(chǎng)健康交易，影響房地產(chǎn)企業(yè)的口碑；而落到每個(gè)購(gòu)房者身上，則會(huì)加重購(gòu)房成本，而且權(quán)益得不到保證，滋生的投訴案例會(huì)越來(lái)越多。

不過(guò)，這種行為對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是增加成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，卻是降成本。

據(jù)某業(yè)內(nèi)資深一線操盤(pán)手說(shuō)，每個(gè)盤(pán)原本就有幾個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠額度，定下來(lái)后，往后樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)給出的優(yōu)惠都在里面包裝，比如各種“給5千抵5萬(wàn)”“N萬(wàn)**費(fèi)拿8折房”的所謂優(yōu)惠，都是在既定優(yōu)惠幅度里包裝的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本買(mǎi)賣(mài)，甚至連利潤(rùn)都不會(huì)真的削。

而且有了代理公司的存在，他們還能用各種名義來(lái)降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

“比如購(gòu)房者通過(guò)電商渠道繳納了電商費(fèi)，這部分費(fèi)用看似換取了樓盤(pán)的高額度優(yōu)惠，但其實(shí)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)閮?yōu)惠而虧本，另一方面，這部分電商費(fèi)被代理公司或者操盤(pán)的互聯(lián)網(wǎng)中介收取了，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商分配給上述合作公司的獎(jiǎng)金。如此一來(lái)，公司不必出多少營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，就可以把房子賣(mài)掉。”

資深地產(chǎn)人士薛建雄就告訴邦地產(chǎn)，以一套總價(jià)為300萬(wàn)的房子為例，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用差不多是總價(jià)的3%~5%（一般3個(gè)點(diǎn)），中介代理費(fèi)1~2個(gè)點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用2個(gè)點(diǎn)，差不多6~8萬(wàn)元。向消費(fèi)者收取電商費(fèi)，可以正好抵消代理費(fèi)用和一部分營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

附加費(fèi)取消 營(yíng)銷(xiāo)成本驟增3%-5%

但問(wèn)題是，現(xiàn)在調(diào)控升級(jí)了！

開(kāi)發(fā)商不敢再巧立名目收取各種附加費(fèi)，“如此一來(lái)，公司營(yíng)運(yùn)成本會(huì)大增。在很多開(kāi)發(fā)商的財(cái)報(bào)里，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用都是很低的，這么一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的賺錢(qián)能力可能會(huì)變差。”薛建雄指出。

的確，如果不能收取電商費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等于一下增加了3~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，如果沒(méi)有增加，則意味著銷(xiāo)售實(shí)力將會(huì)受到很大影響。

“開(kāi)發(fā)商一般不愿意增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，尤其是國(guó)企開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開(kāi)始，如果房?jī)r(jià)漲不了，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用還要跌，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)在將來(lái)必將受到影響。”業(yè)內(nèi)人士就表示。

房企業(yè)績(jī)壓力大增 但買(mǎi)房會(huì)更便宜嗎？

更嚴(yán)重的是，因?yàn)楦黝惼髽I(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用驟增，公司的營(yíng)銷(xiāo)利潤(rùn)或直接受影響，這對(duì)企業(yè)明年的業(yè)績(jī)也會(huì)構(gòu)成壓力。

但對(duì)于消費(fèi)者呢？按理說(shuō)，困擾消費(fèi)者許久的附加費(fèi)用沒(méi)有了，買(mǎi)房支出可以少些。

但邦地產(chǎn)擔(dān)心的是，電商費(fèi)會(huì)“變形”，以其他方式，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

只不過(guò)，在有一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，在房地產(chǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，大多開(kāi)發(fā)商是不敢大肆提高價(jià)格的，因?yàn)檫@會(huì)削弱它的市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。