樓市"華爾街之狼"的未來：被捕、重罰或關(guān)門！

每經(jīng)編輯 王婷婷

評(píng)論員：楊羚強(qiáng)

大概是兩年多以前，《華爾街之狼》的原型人物喬丹·貝爾福特(Jordan Belfort)曾經(jīng)來過一次上海。他的到來，引發(fā)了極大的轟動(dòng)，很多人高價(jià)買票，就為了能從他身上學(xué)到一招半式，好混口飯吃。

也許是里昂納多演繹得太過精彩和夸張，又也許是因?yàn)橹忻牢幕母糸u，很多人見了喬丹·貝爾福特，卻覺得他本人的煽動(dòng)力并沒有傳說中那么強(qiáng)。

但無可否認(rèn)，喬丹·貝爾福特1998年被捕之后，納斯達(dá)克綜合指數(shù)在1998年中期到2000年9月迎來了一波大牛市，從不到2000點(diǎn)暴漲到近5000點(diǎn)。道瓊斯工業(yè)指數(shù)也出現(xiàn)上漲，這有助于原先資本所有者和勞動(dòng)者對(duì)立的兩極社會(huì)結(jié)構(gòu)演變?yōu)橹挟a(chǎn)階級(jí)崛起、富人和窮人相對(duì)減少的“菱形”結(jié)構(gòu)。

從效果上看，F(xiàn)BI逮捕喬丹·貝爾福特這件事，其實(shí)就像是美國監(jiān)管層對(duì)美國股市進(jìn)行了一次“宏觀調(diào)控”，它不僅增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，也支撐了股價(jià)上漲。而它的調(diào)控邏輯就是——整治你：其實(shí)是想扶持你！

中國有句古話：“玉不琢，不成器；人不學(xué)，不知義。”越是用心栽培的苗子，就越管得越嚴(yán)，因?yàn)槠谕蹈摺?/p>

房地產(chǎn)，盡管被任志強(qiáng)稱為“夜壺”；但在經(jīng)濟(jì)界，也有另一種稱謂“共和國長子”。因?yàn)椋谶^去三十年間，房地產(chǎn)是最能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎之一。寄望經(jīng)濟(jì)能高速增長，就必須要房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于健康狀態(tài)。

從這個(gè)角度看最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，就會(huì)有不同的解讀。

咱們先來理解一下這件事：10月13日，深圳市市場(chǎng)稽查局局長、副局長、各轄區(qū)局領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組成12個(gè)檢查組，分別對(duì)位于深圳10個(gè)轄區(qū)的20個(gè)在售樓盤進(jìn)行突擊檢查。房地產(chǎn)行業(yè)違法專項(xiàng)整治進(jìn)入高潮。

同日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)于13日發(fā)布通知，禁止深圳地產(chǎn)中介舉牌銷售、派發(fā)傳單等營銷行為，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用“日光盤”等違規(guī)廣告用語。

而就在深圳對(duì)樓盤進(jìn)行大規(guī)模突擊檢查的前一天，住建部要求各地進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓規(guī)范力度，依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序的行為，保護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

如果結(jié)合李克強(qiáng)總理在“中國－葡語國家經(jīng)貿(mào)合作論壇第五屆部長級(jí)會(huì)議”上的講話：“中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢(shì)。”

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真的，千萬別把“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展”這九個(gè)字當(dāng)作官話、套話、屁話！

“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，什么意思？就是國家需要樓市長期慢牛，而不是像去年的股市那樣，短短幾個(gè)月就見頂滑落。

所以，為了“扶持你”，首先會(huì)整頓你，讓你恢復(fù)健康。

住建部14日明確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種“不正當(dāng)經(jīng)營行為”中，絕大部分和發(fā)布不實(shí)信息、炒作房價(jià)、銷售違規(guī)有關(guān)。

接下來的這幾天，很多人一定都注意到了，地產(chǎn)商可謂“風(fēng)聲鶴唳”。這幾個(gè)段子一夜爆紅：

（圖片來源地產(chǎn)商朋友圈）

還有比這張圖更火的段子，這是一段售樓處的對(duì)話：

《售樓處新銷售百問》

問：你這兒有啥房子？答：您自己看樓盤。

問：戶型好不好？答：不敢說，您自己評(píng)價(jià)。

問：有多大面積的？答：蓋出來之前都不確定。

問：賣多少錢？答：隨行就市，到時(shí)候看政府備案價(jià)格

問：你們項(xiàng)目有什么優(yōu)勢(shì)？答：沒啥特別好說的，都比較普通。

問：我認(rèn)個(gè)籌吧？答：大哥，您快走吧！我們真是合法經(jīng)營！

……

另外，最近一兩天，“廣告禁詞搜索禁詞“之類的“軟件神器”也成為下載榜最熱門的APP。

真正的“華爾街之狼”即將現(xiàn)身

盡管之前各地已經(jīng)抓了一些散布謠言，擾亂市場(chǎng)秩序的造謠、傳謠者，其中不乏一些知名房屋中介公司的經(jīng)理，但這些人都只能算是小蝦米，而真正的樓市“老虎”即將現(xiàn)身。

目前各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓，或許只是剛剛開了個(gè)頭，因?yàn)檎D房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求，可能不只住建部所列舉的那幾條。我們先來看一些故事。

在很多城市，中介公司為了獨(dú)霸某些小區(qū)的二手房房源，會(huì)通過慫恿業(yè)主提高掛牌價(jià)格。有一次，上海一家中介公司（A公司）的老板就說了這樣一個(gè)故事。

他們的經(jīng)紀(jì)人和其他中介公司爭(zhēng)奪掛牌房源時(shí)，另外一家中介公司（K公司）的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提出，要業(yè)主簽獨(dú)家委托協(xié)議，一月內(nèi)賣不掉，賠4000元。

結(jié)果A公司的經(jīng)紀(jì)人跟業(yè)主說，公司沒有規(guī)定，可以簽這樣高違約金的獨(dú)家委托。是否可以把房價(jià)提高40萬，將房子委托給A公司賣。

結(jié)果K公司提出，只要簽獨(dú)價(jià)委托，他們?cè)敢獍逊績r(jià)提高100萬，對(duì)外掛牌銷售，三個(gè)月內(nèi)如果賣不掉，賠違約金。

就這樣A公司的經(jīng)紀(jì)人，退出了這套房屋的獨(dú)家委托競(jìng)爭(zhēng)。

幾個(gè)月以后，他們?cè)谶@個(gè)小區(qū)就再也拿不到委托掛牌的房源。而這個(gè)小區(qū)的整體掛牌房價(jià)，也自此整體上漲了100萬元。

在很多城市，這樣的故事天天都在上演。而會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲的，除了獨(dú)家委托，還有電商團(tuán)購。

在很多城市，購房者在買房時(shí)，通常需要支付一筆不開發(fā)票的電商服務(wù)費(fèi)。少則一兩萬，多則三五十萬，最高的可能多達(dá)百萬。只有支付了這筆費(fèi)用，才能獲得樓盤提供的所謂“優(yōu)惠”。

電商服務(wù)費(fèi)在某種意義上是有合理性的。因?yàn)椋_發(fā)商賣房子，很多時(shí)候沒有能力自己找客源，需要通過房屋中介等第三方平臺(tái)賣房子?？墒牵凑臻_發(fā)商內(nèi)部規(guī)定，能給到第三方平臺(tái)的營銷費(fèi)用非常少，往往不到房屋總價(jià)的1%。

可中介公司做二手房業(yè)務(wù)，一般是房屋總價(jià)的2%甚至更多，當(dāng)然就不樂意賣房子。于是，開發(fā)商就采用收取電商服務(wù)費(fèi)這樣的模式讓中介幫忙帶客。于是，開發(fā)商就想出用電商服務(wù)費(fèi)的名義收費(fèi)，然后作為獎(jiǎng)金發(fā)放給經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人。

但問題是這一模式，不在工商、房管、稅收、消費(fèi)等部門的監(jiān)管范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)消費(fèi)的過程中，極易發(fā)生消費(fèi)者退房或者放棄買房后，電商服務(wù)費(fèi)無法退返的消費(fèi)維權(quán)問題。

更可怕的是很多開發(fā)商的經(jīng)理人，還通過電商服務(wù)費(fèi)的收取，賺取不當(dāng)利益。

至于開發(fā)商通過統(tǒng)計(jì)電商服務(wù)費(fèi)的收取情況，來調(diào)劑銷售房源數(shù)量，達(dá)到饑餓營銷的效果，以滿足大幅漲價(jià)的目的，也是行業(yè)內(nèi)司空見慣的例子。

類似獨(dú)家委托、收取電商服務(wù)費(fèi)的行為，僅僅是樓市的“毒瘤”中的一小部分，在地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)鏈上，還有花樣繁多，隱蔽的“癌細(xì)胞”，在吞噬健康的地產(chǎn)體細(xì)胞。

地產(chǎn)圈也已經(jīng)出現(xiàn)了類似喬丹·貝爾福這樣，把騙術(shù)當(dāng)創(chuàng)新的“中國華爾街之狼”，成功“造”出了首付貸這樣的貌似合法合規(guī)產(chǎn)品，沖擊了正常的市場(chǎng)交易。

只不過，這一次樓市“華爾街之狼”遇到的對(duì)手相當(dāng)可怕，不僅懂經(jīng)濟(jì)，懂金融，更懂得利用行政、司法手段，綜合整治樓市。

從這次樓市秩序整頓的風(fēng)向可見，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓升級(jí)，力度或許會(huì)超過當(dāng)時(shí)FBI對(duì)喬丹·貝爾福特等華爾街“惡棍”的整治。中國房地產(chǎn)版的“華爾街之狼”很可能在這次行動(dòng)中，被大面積剿滅，這也許會(huì)帶給房地產(chǎn)業(yè)一段時(shí)間的陣痛，但對(duì)這個(gè)行業(yè)發(fā)展將會(huì)非常有利。

延伸閱讀“邦地產(chǎn)調(diào)查文章”：《調(diào)查首例| 大名城自查報(bào)告疑作假，38萬"電商費(fèi)"+N多亂象還在??？》（邦地產(chǎn)2016.10.16第二篇文章）