上市房企逆市加碼三四線(xiàn) 新黃浦5億挺進(jìn)湖州

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

布局三四線(xiàn)城市，這是機(jī)會(huì)還是陷阱？不同的房企，做出了不一樣的抉擇。

10月11日，新黃浦（600638，SH）公告稱(chēng)，擬斥5億元收購(gòu)上海嘉合投資所持湖州南潯國(guó)際旅游度假中心投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湖州南潯旅游投資）80%股權(quán)，間接拿下了湖州數(shù)百畝土地。

當(dāng)天，新黃浦一邊買(mǎi)進(jìn)上述資產(chǎn)，一邊卻突然要賣(mài)掉上海鴻泰地產(chǎn)（旗下資產(chǎn)為北外灘上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)）55%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新黃浦曾稱(chēng)為中科創(chuàng)和上海新華聞爭(zhēng)奪其控股權(quán)的重要目標(biāo)，當(dāng)前為上海新華聞所控制。該房企賣(mài)資產(chǎn)實(shí)為看到了上海商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，而買(mǎi)進(jìn)資產(chǎn)意在解決“缺糧”，逆市挺進(jìn)湖州這個(gè)三四線(xiàn)城市。

并購(gòu)戰(zhàn)曝地產(chǎn)突圍新路線(xiàn)

新黃浦，全稱(chēng)為上海新黃浦置業(yè)有限公司，其對(duì)外宣稱(chēng)有二十余年歷史的上海本地知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)。

資歷老，但并不代表名氣大，實(shí)力強(qiáng)。比如，同是上海本土房企的綠地，與新黃浦均成立于1992年，但回頭看，綠地地產(chǎn)銷(xiāo)售早已上千億元，但新黃浦卻徘徊在十幾億元。

記者發(fā)現(xiàn)，新黃浦面臨“缺糧”危機(jī)。2015年報(bào)透露，新黃浦涉及銷(xiāo)售物業(yè)主要為上海4個(gè)住宅與浙江嘉興1個(gè)商辦項(xiàng)目，其中上海有3個(gè)項(xiàng)目已基本售罄，佘山逸品苑項(xiàng)目剩余不足8萬(wàn)平方米。

新黃浦在去年年報(bào)中坦率地稱(chēng)，“由于前期土地儲(chǔ)備不足，2016 年度公司經(jīng)營(yíng)重中之重是聚力突破土地資源瓶頸。”

今年以來(lái)圍繞土拍市場(chǎng)，尤其是像上海，已成為東原、中駿、融信等各路實(shí)力房企爭(zhēng)搶“地王”的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

盡管新黃浦儲(chǔ)糧也很迫切，但記者逐一翻看其年初至今所披露的一系列公告，并未發(fā)現(xiàn)有任何拿地紀(jì)錄。

像上海靜安日前拍出一幅樓面地價(jià)“10萬(wàn)+”的地王，某港股上市房企高層仍樂(lè)觀(guān)認(rèn)為未來(lái)有信心做好這個(gè)項(xiàng)目。

新黃浦董辦一位相關(guān)工作人員表示，他們的主要目標(biāo)市場(chǎng)上海面臨土地價(jià)格的快速上漲，不僅嚴(yán)重?cái)D壓未來(lái)盈利空間，甚至可能已經(jīng)透支未來(lái)盈利，以及不斷抬高的投資門(mén)檻，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出大型房企扎推布局的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

從新黃浦年內(nèi)擬收購(gòu)第一單來(lái)看，標(biāo)的企業(yè)湖州南潯旅游投資旗下主要資產(chǎn)是已建成并運(yùn)營(yíng)的花園名都大酒店及附屬景觀(guān)園林，約208畝待開(kāi)發(fā)宅地，最大計(jì)容建筑面積21.6萬(wàn)平方米，還有景觀(guān)綠地水系70年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，包括水域面積約144畝與景觀(guān)綠地面積約80畝，使用年限截至2076年5月。

據(jù)中匯會(huì)計(jì)盡調(diào)及審查報(bào)告顯示，截至今年6月底，湖州南潯旅游投資已“資不抵債”，凈利潤(rùn)虧損近700萬(wàn)元。

湖州作為浙江省的一個(gè)地級(jí)市，地處太湖南岸，作為一個(gè)三四線(xiàn)城市，規(guī)劃建設(shè)的滬蘇湖高鐵南潯站距本被收購(gòu)目約3公里，新黃浦認(rèn)為區(qū)位優(yōu)越，周邊配套不可復(fù)制。

預(yù)判滬商業(yè)物業(yè)藏風(fēng)險(xiǎn)加速拋盤(pán)

10月11日，新黃浦對(duì)外披露公告稱(chēng)，其擬在上海產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌整體轉(zhuǎn)讓上海鴻泰地產(chǎn)55%股權(quán)，該標(biāo)的企業(yè)旗下主要資產(chǎn)為位于上海東大名都路1158號(hào)且已竣工的上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。

據(jù)悉，該標(biāo)的企業(yè)的投資合作方上海洪客隆投資選擇放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。按照立信審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，截止今年6月底，鴻泰地產(chǎn)凈資產(chǎn)近6億元，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為零，凈利潤(rùn)虧損約155萬(wàn)元。

銀信資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告稱(chēng)，截至今年6月底，上述標(biāo)的企業(yè)凈資產(chǎn)評(píng)估值約22億元，增值率約270%，對(duì)應(yīng)55%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)即為12.14億元。

記者從新黃浦今年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)2009年9月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年底竣工，預(yù)計(jì)總投資26億元，已投入開(kāi)發(fā)成本約24.37億元。

新黃浦方面分析指出，公司目前主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)，但2016年經(jīng)營(yíng)租賃面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)不再高增長(zhǎng)，第二是互聯(lián)網(wǎng)+衍生出的新經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)直接或間接減少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)吸納量，第三是上海前期辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過(guò)大，僅存量加在建商業(yè)地產(chǎn)就已存在過(guò)?？赡?。

從中期財(cái)報(bào)來(lái)看，新黃浦當(dāng)期涉及出租物業(yè)已達(dá)7個(gè)，毛利率49.41%，相對(duì)于此，旗下銷(xiāo)售型物業(yè)毛利率僅6.35%，同比下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流金額為凈流出1.57億元，去年同期凈回流現(xiàn)金4.64億元，凈利潤(rùn)及扣非后凈利潤(rùn)均略有下滑。

實(shí)際上，像開(kāi)發(fā)上海浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)的鴻泰地產(chǎn)上半年既沒(méi)有貢獻(xiàn)營(yíng)收，凈利潤(rùn)還虧損上百萬(wàn)，且占有開(kāi)發(fā)成本資金逾24億元，基于新黃浦當(dāng)前看空上海商業(yè)物業(yè)，出售也順理成章。

新黃浦稱(chēng)，出售后可降低公司負(fù)債率，增加自有資金，有利于儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源等。

與新黃浦看空不同，上市房企匹凸匹（600696，SH）最近卻豪擲8200萬(wàn)元購(gòu)下上海浦東東方大廈4樓整層約3800平方米物業(yè)，認(rèn)為通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)將有效提升公司資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力等。