京城二套房1.1倍利率仍“一貸難求” 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：加班7天一單未成

今年的十一黃金周，樓市頗為冷清。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京今年黃金周期間的商品住宅簽約套數(shù)為216套，與去年同期的442套相比，下降幅度超過(guò)了50%。而除了樓市新政的影響之外，銀行“一貸難求”也成為了樓市慘淡的原因之一。

Q房網(wǎng)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前銀行房貸全面收緊，貸款非常困難，以前征信稍微有點(diǎn)瑕疵，比如信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行基本都能給批貸，現(xiàn)在哪怕僅有1次逾期也都會(huì)成為銀行不批貸的理由，行業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)買家因貸款申請(qǐng)被拒而面臨違約的情況出現(xiàn)。

黃金周現(xiàn)零成交日

根據(jù)北京市在長(zhǎng)假前一天出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

受到新政的影響，黃金周開(kāi)始，北京樓市一片冷清，9月30日，北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為4704套，而國(guó)慶第一天住房網(wǎng)簽量較前一日下降逾4000套。

根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，10月1日到7日，北京住房網(wǎng)簽套數(shù)共2186套（10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套）。也就是說(shuō)，國(guó)慶七天的網(wǎng)簽成交量還不及9月30日一天的成交量。

而在這之中，現(xiàn)房住宅簽約占比極少，10月3號(hào)更是出現(xiàn)了現(xiàn)房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為零的情況。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，10月3日，北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為302套，網(wǎng)上簽約面積共17261平方米。包括現(xiàn)房網(wǎng)上簽約為129套，網(wǎng)上簽約面積為5336平方米，其中，住宅套數(shù)為0套；存量房網(wǎng)上簽約16套，網(wǎng)上簽約面積1340平方米，其中，住宅簽約套數(shù)為14套，住宅簽約面積為1176平方米。期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為157套，網(wǎng)上簽約面積10585平方米，其中，住宅套數(shù)為6套，住宅面積為1047平方米。

而在黃金周的其余時(shí)間，除了10月1日的網(wǎng)簽住宅套數(shù)為61套以外，其余住宅的網(wǎng)簽數(shù)也沒(méi)有超過(guò)50套，與去年同期相比，下降幅度明顯。《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢了鏈家、我愛(ài)我家、Q房網(wǎng)的多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，許多經(jīng)紀(jì)人都向記者表示，十一黃金周7天加班，除了租房簽約以外，房屋買賣一單未成。

中金地產(chǎn)預(yù)計(jì)，北京樓市四季度成交“旺季難旺”，環(huán)比或下滑15%。但首套房首付比例上調(diào)對(duì)于新房剛需客戶的實(shí)際購(gòu)買力影響有限；預(yù)計(jì)全國(guó)政策導(dǎo)向仍然還是“因城施策”，但風(fēng)向已進(jìn)入“再加碼階段”。

花旗銀行則發(fā)表報(bào)告指出，近期的調(diào)控主要由于政府為一些過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，避免市場(chǎng)于10月份旺季過(guò)分狂熱?；ㄆ祛A(yù)計(jì)，未來(lái)將會(huì)繼續(xù)有地方性樓市調(diào)控，但預(yù)計(jì)全國(guó)性政策將持續(xù)寬松，因?yàn)槲磥?lái)六個(gè)月市場(chǎng)熱潮將由一、二線城市及個(gè)別三線城市轉(zhuǎn)移至更多三線城市，這對(duì)于進(jìn)一步刺激基建等目標(biāo)而言是必要的。

湊不夠首付放棄購(gòu)房

新政規(guī)定，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

所謂非普通自住房，北京規(guī)定，非普通住宅有認(rèn)定的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0）；二是單套建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）；三是實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍。只要符合上述任何一條，就算非普通住宅。

Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀(jì)人王先生對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以前，二套房的認(rèn)定為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。由于二套房一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，因此首套房和二套房在貸款利率上差距明顯，以前的條款對(duì)于小房換大房的購(gòu)房人很有利。

但是此次新政執(zhí)行的將是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即只要該家庭名下有房，再次購(gòu)房時(shí)無(wú)論是否還有貸款，執(zhí)行的都是二套房的貸款政策。

以購(gòu)買一套總價(jià)500萬(wàn)元的二套房計(jì)算，在新政出臺(tái)前，原有房產(chǎn)如果貸款已經(jīng)結(jié)清，只需要繳納30%的首付款，也就是150萬(wàn)元，剩余350萬(wàn)貸款按照首套房普遍的基準(zhǔn)利率八五折計(jì)算，貸款30年，等額本息還款的情況下，還款總額為613.9萬(wàn)元，月還款為17054萬(wàn)元.，利息總支出263.9萬(wàn)元。

新政后，按照50%的首付比例計(jì)算，首付最低為250萬(wàn)元，剩余的250萬(wàn)元按照二套房利率上浮10%計(jì)算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為504.8萬(wàn)元，月還款額為1.4萬(wàn)元，利息支出總計(jì)為254.8萬(wàn)元。

如果按照非普通住宅70%的首付比例計(jì)算，首付最低為350萬(wàn)元，剩余的150萬(wàn)元按照二套房利率上浮10%計(jì)算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為302.8萬(wàn)元，月還款額為8413元，利息總支出152.8萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，購(gòu)買總價(jià)為500萬(wàn)元的二套房，在調(diào)整政策后，首付最少要多交100萬(wàn)元，這顯然不是一個(gè)小數(shù)字。

鏈家地產(chǎn)亞運(yùn)村店一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)本報(bào)記者表示，調(diào)整新政后，二套房首付比例提高，導(dǎo)致很多人意向購(gòu)房人在緊張的湊首付，很多人都是把裝修買家具家電的預(yù)算湊到首付中，但即便這樣好多家庭也因?yàn)槭赘恫蛔愣艞墶?/p>

購(gòu)房人“一貸難求”

購(gòu)房人即便過(guò)了首付關(guān)，還有貸款關(guān)。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀(jì)人王先生對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，現(xiàn)在貸款太困難，以前合作的光大銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等目前批貸都比較困難，即便利率上浮10%，銀行也卡得很緊。“銀行對(duì)于征信的要求非常嚴(yán)格，以往信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行都能審批通過(guò)，現(xiàn)在1次逾期都不行”。

光大銀行個(gè)金部人士則表示，每年第四季度，銀行的貸款額度基本已經(jīng)用完，收緊貸款除了政策方面的原因，也有銀行貸款節(jié)奏安排的因素，按照慣例，上半年尤其是五一前后的貸款發(fā)放應(yīng)該是較快的。目前該行最新的內(nèi)部政策還未下發(fā)，不過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行新政是肯定的，按照以往慣例，網(wǎng)簽日期在9月30號(hào)之前的，應(yīng)該可以按照老政策執(zhí)行。

據(jù)本報(bào)記者了解，如果買房人的貸款不能夠獲批，后續(xù)將產(chǎn)生一系列的影響。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀(jì)人王先生解釋稱，如果購(gòu)房人與中介公司簽署的合同不是三方免責(zé)合同，那么購(gòu)房人貸款不能順利獲批可能導(dǎo)致買房違約，此時(shí)購(gòu)房人的定金要不回來(lái)，部分中介公司的中介費(fèi)用也不能退還。因此購(gòu)房最好簽署三方免責(zé)條款，這樣因?yàn)檎咦儎?dòng)等不可抗力造成的違約，定金和中介費(fèi)都可以退還。

上述說(shuō)法也得到了鏈家房屋經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)可，其表示，如果貸款一直不能貸下來(lái)，購(gòu)房者的定金肯定是不能退的，不過(guò)鏈家表示，要是不能完成購(gòu)房手續(xù)，中介費(fèi)是予以退還的，“目前確實(shí)出現(xiàn)了中資行批貸困難的現(xiàn)象，不過(guò)外資行比較寬松，如果購(gòu)房人征信有瑕疵，不妨換到外資行進(jìn)行咨詢”。