揭秘樓市高燒中的“異類”：重慶房價何以如此平穩(wěn)？

原標(biāo)題：重慶樓市作證：低房價與經(jīng)濟(jì)高增長并行不悖

“十一”長假，在一、二線熱點城市星夜發(fā)文退燒樓市之時，重慶人熱熱鬧鬧“吃著火鍋唱著歌”，因為他們無高房價之憂，9月主城區(qū)每平方米均價只有7164元。

“重慶是高燒樓市中一個異類。”上證報記者近日在重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所謂“貨幣超發(fā)”、“土地財政”、“資金杠桿”、“資產(chǎn)荒”等等所有樓市上漲的“元規(guī)則”在重慶都失靈了。

“不是重慶樓市有病，就是其他房價上漲過快的城市有病。”重慶當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商的高管向上證報記者直言。在重慶地產(chǎn)界的很多人看來，無論是北上廣深等一線城市，還是所謂的二線城市的“四小龍”、“四小虎”，這些城市的房價暴漲背后，均有政策或滯后或缺位或失范的原因。也許，這才是當(dāng)前樓市冒險劇的真實謎底。

更有一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，在房價平穩(wěn)的同時，今年上半年重慶土地市場明顯降溫，其成交規(guī)模為近五年最低。據(jù)統(tǒng)計，上半年重慶主城區(qū)土地出讓面積為284萬平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%。然而，重慶GDP增速卻是十個季度領(lǐng)先全國，這對大行其道的“經(jīng)濟(jì)增長唯房地產(chǎn)論”的論調(diào)是一個有力反擊。

開發(fā)商的“委屈”：房價漲不上去

“說啥子嘛，重慶的樓市是相當(dāng)?shù)钠椒€(wěn)健康，你看看北上廣深，甚至成都的房價又漲了，我們也希望重慶的房價能漲一點嘛。”金科總裁特別助理方明富說。

作為重慶本地的開發(fā)商和土生土長的重慶人，方明富操著一口地道的重慶口音，以重慶人特有的爽朗和記者攀談起來對當(dāng)下重慶樓市的看法。方明富認(rèn)為，重慶房價“真的不高”，而且也不會出現(xiàn)“非理性增長”。

記者在重慶實地走訪了包括金科、龍湖、東原地產(chǎn)等多家上市房企。面對著重慶樓市的不溫不火，開發(fā)商們均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀，絕對沒有瘋狂的念頭。

“其他城市的房價漲漲漲，感覺我們重慶的資產(chǎn)又縮水了。”重慶一家地產(chǎn)公司的人士對記者說起重慶的房價，滿含“委屈”之意。

中國指數(shù)研究院西南分院提供給記者的一份報告顯示，2016年上半年，重慶主城區(qū)住宅成交價為6747元/平方米，較2015年同期僅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。

而據(jù)中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價為每平方米7164元。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，截至8月底，新建商品住宅價格指數(shù)定基（2015年=100），深圳為149.2、上海為140.7、廈門為144.0、合肥為140.5、南京為139.8、北京為128.2、杭州為123.4、廣州為123.0、武漢為119.1、無錫為118.3、成都為105.1、重慶僅為103.4。

“重慶的開發(fā)商，產(chǎn)品做得很好，但獲得過高利潤很難。”重慶一家地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，即使是地產(chǎn)龍頭萬科，在重慶市掙錢都非常難。

在調(diào)研中，記者也感受到，開發(fā)商為了贏得市場，在住宅品質(zhì)上可謂竭盡全力。

記者在重慶走訪了多個單價在1萬元/平方米左右小區(qū)，發(fā)現(xiàn)均配有游泳池和樹木園林，居住環(huán)境即使較北京之豪宅也毫不遜色。

“我自己沒有買房子，感覺重慶房價不會漲得太快。”在重慶渝北區(qū)新南路附近，鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問陳坤告訴記者，“二手房的購房者與房主往往為了總房價的一兩萬元就僵持個把月。”

這在當(dāng)下其他熱點城市是不可想象的，而這正是重慶樓市的真實寫照。陳坤說，重慶沒有一掃而光的“日光盤”，甚至想都不敢想，只有慢慢騰騰地磨價格。

資本暗流涌動：炒房投機(jī)無群眾基礎(chǔ)

從北京到重慶，兩個直轄市距離約1650公里，坐飛機(jī)不過兩個多小時，但兩地房價最高相差達(dá)10倍之巨。血腥的資本難道會放過這巨大的差價嗎？重慶是否會成為下一個資本“圍獵”的目標(biāo)？

“如果其他地方的房價還瘋漲，投資客可能會順勢來重慶。”當(dāng)?shù)囟辔婚_發(fā)商和地產(chǎn)中介向記者表達(dá)了相似的看法。

記者在重慶調(diào)研中感受到，“十一”長假之前，一、二線城市房價暴漲、地王頻出的輻射作用也開始波及重慶樓市這個“好孩子”，但主要表現(xiàn)在銷售速度加快，并無明顯的價格上漲。“有些樓盤項目的去化率已經(jīng)達(dá)到70%。”賀強(qiáng)說。

陳坤告訴記者，其門店二手房簽約量有所放量。

但對這種波動，重慶房地產(chǎn)業(yè)人士并不擔(dān)心：“即使投資客來‘攪局’，重慶房價預(yù)計也不會漲太快漲太多。”

“目前重慶樓市暗流涌動，且從長遠(yuǎn)來看潛力可期，但是我認(rèn)為重慶樓市絕不會像其他熱點城市那樣暴漲。”方明富對記者說，重慶市政府對土地的把控能力超強(qiáng)，可以增加重慶市土地供應(yīng)量來平抑市場。

何況，在房價同比、定基漲幅位居TOP10的城市中，在“十一”長假期間均已出臺了調(diào)控新政，這對其他蠢蠢欲動的城市無疑是一個告誡。

除了政府的調(diào)控能力，重慶房價平穩(wěn)的另一個基礎(chǔ)是市民的心理和預(yù)期。

“我不會去買房，我可以申請公租房，每個月幾百塊錢租金，租住5年還可以購買，很實惠的。”在重慶江北機(jī)場到市區(qū)的路上，出租車司機(jī)王師傅對記者直言，他根本不用擔(dān)憂住房問題。在他看來，重慶房價根本不會大漲。

記者在重慶實地采訪了解到，由于房價“長期平穩(wěn)”，絕大多數(shù)重慶人都持王師傅的看法。這種平穩(wěn)的心理預(yù)期，使得炒房投機(jī)無群眾基礎(chǔ)。

近幾年，由于重慶調(diào)控得法，房價一直平穩(wěn)。因此，無論是開發(fā)商，還是購房者，都不相信重慶房價會出現(xiàn)大幅度上漲。而重慶人的這種心理預(yù)期，正是有別其他房價暴漲城市的一個特點。

“即使在目前‘限購’、‘限貸’雙無的情況下，貪婪的資本在重慶也只能獲取‘微利’，投機(jī)的成功率不高，很可能被迫成為‘價值投資者’。”一位開發(fā)商說。

一位地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者，他最近買了一套春森彼岸的二手房，建筑面積153平方米，價格120萬，上家是一位來自浙江的投資客，當(dāng)時買的時候就是120萬不到一點。這位投資客買了這么多年了現(xiàn)在不想再等了，就小賺一點賣掉了。

政府三大法寶：將房價鎖在“箱體”

為什么重慶房價如此異類，而且在潛在資本“圍獵”之下也不會暴漲？

記者多方調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這種平穩(wěn)的心理預(yù)期得益于“三大法寶”：大量土地儲備和供應(yīng)、房產(chǎn)稅、公租房。其中，對土地的控制力、充足的供應(yīng)量和合理的價格利潤約束是較為關(guān)鍵的一點。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2003年-2014年，重慶市各類用地共計成交70064萬平方米（約700平方公里），而同期城市建設(shè)用地面積增加了693平方公里，城市擴(kuò)張速度與土地供應(yīng)的趨勢基本吻合，防止了供需失衡。

“重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，重慶的城市地位也比較高，各方面的資源不錯，但是重慶的房價一直是不溫不火，為什么？這主要是供求關(guān)系問題，重慶土地供應(yīng)量一直很大，而且重慶又是一個本土市場，外來人口購房者只占15%左右。”重慶市房地產(chǎn)協(xié)會會長莫元春說。

他認(rèn)為，重慶在“分城施策”調(diào)控房地產(chǎn)市場上效果明顯。“國家過去提出抑制房價過快上漲的時候，重慶就是分城施策。重慶還有一些特殊的政策，比如土地供應(yīng)就是掌握在政府手里。不像有些城市，開發(fā)商已經(jīng)把地買走了，政府手中土地有限。重慶有地產(chǎn)集團(tuán)等‘八大投’公司，專攻土地整治，把土地整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓，保證了充足的土地供應(yīng)。”

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟還向上證報記者說，地票制度也是重慶的一大特色，進(jìn)一步滿足了重慶土地供應(yīng)。

莫元春也向記者介紹，通過地票制度，可以把農(nóng)村閑置、廢棄、低效占用的建設(shè)用地，“置換”、“移動”到城建中，從而增加城市建設(shè)用地的供應(yīng)量。截至2015年底，重慶農(nóng)村土地交易所累計交易地票17.29萬畝，即在農(nóng)村新增加了17.29萬畝耕地，同期城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)展實際占用耕地僅7.32萬畝。既滿足了城鎮(zhèn)的建設(shè)用地需求，又增加了農(nóng)村的耕地。

從成本角度來看，所謂的“地價推房價，房價又推地價”的螺旋形上漲規(guī)律在重慶也不適用。究其原因，也是政府對土地的較強(qiáng)控制力。

“從地價房價比來看，重慶地價基本為住宅成交均價的1/3，與大部分參照城市一致，而溢價率卻僅為5.98%?？刂频貎r是重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要部分，重慶不僅通過增大供應(yīng)量來降低地價，同時也設(shè)置了土地價格的硬性指標(biāo)。”中國指數(shù)研究院西南分院報告說。

除控制土地供應(yīng)和地價外，重慶抑制房價的還有一大法寶是房產(chǎn)稅。“這是除上海以外沒有的。在其他城市沒有房產(chǎn)稅的情況下，重慶試點對投資客形成了一定的心理影響。”方明富說。

另外，重慶公租房建設(shè)也是平抑市場房價的重要砝碼。2009年，國務(wù)院首次提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。近年來，重慶在該領(lǐng)域內(nèi)取得了突破性成績，累計開建公租房4475萬平方米、69.2萬套。

據(jù)報道，重慶現(xiàn)在約有60萬農(nóng)民工、大學(xué)生居住在公租房。

“正因為上述三大法寶，及時調(diào)控得法，近幾年時間里，重慶樓市都處于‘上有天花板，下有地板’的‘箱體振動’之中。”莫元春說。

記者還注意到，由于市場平穩(wěn)，重慶的房貸變化量也相當(dāng)平穩(wěn)。其中，7月重慶住戶貸款7638.82億元、6月7624.11億元、5月7503.82億元、4月7418.25億元。而8月末北京住戶貸款余額12967億元，當(dāng)月增加323.6億元，同比多增175.3億元；比年初增加1789.1億元，同比多增655.8億元。其中，消費(fèi)貸款當(dāng)月增加315億元，同比多增145億元。

“市場無縫可鉆，資金杠桿也就無利可圖，自然也就不會攪動這個市場。”陳晟如是說。他認(rèn)為，除了房產(chǎn)稅是受國家控制外，地方政府可以在土地供應(yīng)和控制力、建設(shè)公租房等兩大方面借鑒重慶的做法。

經(jīng)濟(jì)高速增長：駁斥唯房地產(chǎn)論

在房價保持平穩(wěn)態(tài)勢的同時，重慶的經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，連續(xù)十個季度保持兩位數(shù)。“這說明，房地產(chǎn)和地方經(jīng)濟(jì)同步平穩(wěn)發(fā)展，并非不可能。而這也是其他城市更應(yīng)該仔細(xì)思考和分析的。”一位房地產(chǎn)專家說。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，重慶房價的長期平穩(wěn)，并沒有導(dǎo)致成交量的萎縮，相反住宅成交量還排名靠前。樓市中量漲價穩(wěn)的“夢幻般搭配”在重慶得以實現(xiàn)。

“今年1-8月重慶全市商品房成交3400多萬平方米，同比增長19%，成交金額1936億元，同比增長17%。其中，住宅銷售面積2936萬平方米，同比增長23%。從目前市場交易情況預(yù)測，今年將是重慶歷年成交最大的一年，全市商品住房建面均價同比僅增長0.32%，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好。”莫元春說。

難以置信的是，重慶樓市今年以來的高成交低房價還是在土地市場降溫的情況下取得的。據(jù)統(tǒng)計，上半年重慶主城區(qū)共成交住宅、商業(yè)類經(jīng)營性土地43宗，土地出讓面積為284萬平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%（其中住宅用地成交面積為251萬平方米，可建體量為562萬平方米，成交總額為143億元，分別同比下降28%、43%和36%）。

東興證券固定收益分析師鄭良海告訴記者，重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。這不但進(jìn)一步說明重慶經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場增長保持較為平衡的水平，也是對“唯房地產(chǎn)論”的論調(diào)的又一次反擊。

鄭良海說，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月份開發(fā)商在重慶的土地購置費(fèi)為357.77億元（477.98萬平方米），遠(yuǎn)低于同期北京的1087.78億元（105.84萬平方米）和上海的654.23億元（98.99萬平方米）。

“如果按單價算，重慶還是賣地更多，這說明重慶是在加大土地供應(yīng)，促使房價位于合理區(qū)間。”鄭良海說。

他認(rèn)為，可開發(fā)土地資源供給是影響房價的一個重要因素，比如今年初的深圳，很大程度上是預(yù)期可供房產(chǎn)開發(fā)土地有限。數(shù)據(jù)也說明，一線城市房價大漲，但土地供應(yīng)并沒有增加。1-8月，上海土地購置面積同比下降62萬平方米（-38%）、北京同比下降61萬平方米（-40%），而重慶雖然同比土地購置減少570萬平方米（-49%），但依然有478萬平方米土地供應(yīng)。在去庫存的同時，穩(wěn)定市場對土地供應(yīng)的合理預(yù)期，這值得其他城市好好借鑒。

“重慶經(jīng)濟(jì)能加速發(fā)展，與重慶房地產(chǎn)市場的特點是密不可分的。”莫元春說，正是多供應(yīng)、低房價的生活、生產(chǎn)環(huán)境中，增加了企業(yè)和人才的吸引力，來建設(shè)長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、物流中心和創(chuàng)新中心。

據(jù)重慶市統(tǒng)計局公布的2015年重慶市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)，2015年重慶市常住人口3016.55萬人，與上年相比增長0.8%，新增25萬常住人口。

今年春節(jié)期間，《重慶日報》有一條數(shù)據(jù)非常耐人尋味：今年春節(jié)，重慶成為一座名副其實的“來了就不想走”的城市。重慶移動2月13日發(fā)布的春節(jié)大數(shù)據(jù)分析報告顯示，從2月6日至2月12日，手機(jī)漫游陸續(xù)進(jìn)入重慶的人數(shù)達(dá)到1700萬之多；離渝的人數(shù)僅有960萬，比入渝的人數(shù)少了4成多。

“以前有人說重慶是人口流出多，但從我公司身邊的人來看，約有2/3的員工是外地人。”方明富向上證報記者表示，當(dāng)下重慶吸引力增加，或許中移動的大數(shù)據(jù)更客觀、更真實。

（注：重慶一般房價都按套內(nèi)面積計價，但全國都按建筑面積計價，所以本文都是以建筑面積計價，兩者之間約有20%的價差。）