馮焱東：樓市波動(dòng)為何周而復(fù)始？這六大因素在作怪

◎馮焱東

人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在波動(dòng)性特征，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為經(jīng)濟(jì)周期，即國(guó)民收入或總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張與緊縮的交替或周期性波動(dòng)變化。經(jīng)濟(jì)周期的起因有外因說(shuō)，內(nèi)因說(shuō)和綜合說(shuō)等多種。其中，內(nèi)因論認(rèn)為，周期源于經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部如收入、成本、投資在市場(chǎng)機(jī)制作用下的必然現(xiàn)象，包括純貨幣理論，投資過(guò)度理論和消費(fèi)不足理論和心理預(yù)期理論等。

以上經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)都能做一定解釋，比如基欽周期理論（由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·基欽1923年提出）主要從庫(kù)存角度去研究和觀察經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，認(rèn)為庫(kù)存過(guò)多，生產(chǎn)商就減少生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)向下波動(dòng)；庫(kù)存減少，生產(chǎn)商又會(huì)加大生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)向上波動(dòng)。從基欽周期理論觀察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)是有很大借鑒意義的。

目前，我國(guó)三、四線城市都存在房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大的問(wèn)題，原因是地方在前幾年過(guò)度供應(yīng)土地造成的，這些城市的新開(kāi)工量自然就降低了，房?jī)r(jià)可能還在下調(diào)，只有庫(kù)存減少到一定程度，新開(kāi)工量和房?jī)r(jià)才會(huì)上升。不過(guò)，宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論不能充分解釋房地產(chǎn)波動(dòng)現(xiàn)象，必須結(jié)合行業(yè)本身特質(zhì)做進(jìn)一步分析。

金融資源分布存在三個(gè)不平衡

與電信電力、醫(yī)療保健等弱周期行業(yè)相比，房地產(chǎn)是一種強(qiáng)周期行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)性強(qiáng)的原因有如下幾點(diǎn)：

一是房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是投資品。在當(dāng)前高凈值人群手握巨額現(xiàn)金、投資渠道不多的情況下，房地產(chǎn)很容易成為投資炒作對(duì)象。

二是土地是稀缺資源，在農(nóng)村土地入市受限等情況下，土地顯得更加緊張。特別是在人口不斷涌入、集聚了大量?jī)?yōu)質(zhì)資源的一線城市和省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，地價(jià)更容易快速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

三是房地產(chǎn)金融屬性較強(qiáng)。在開(kāi)發(fā)和購(gòu)買兩端金融都有支持，按揭首付最低可以降到兩成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金比例達(dá)到25%即可，土地款通過(guò)資管計(jì)劃、地產(chǎn)基金、信托等方式可以獲得七成甚至八成融資，這種高杠桿融資往往會(huì)造成金融過(guò)度支持房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程中推波助瀾。

四是中國(guó)金融資源分布存在幾個(gè)嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象，即行業(yè)不平衡、地域不平衡和企業(yè)不平衡。行業(yè)不平衡表現(xiàn)在金融資源過(guò)于集中在房地產(chǎn)方面，今年上半年銀行貸款增加7.53萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)就增加了2.93萬(wàn)億元，占比高達(dá)39%；區(qū)域不平衡表現(xiàn)在金融資源主要集中在一線、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，特別是東部城市，這些區(qū)域的存貸比遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，可以說(shuō)中西部城市和中小城市在金融資源上是在支持東部和大城市；企業(yè)不平衡是指在行業(yè)集中度不斷提高情況下，各金融機(jī)構(gòu)把資金投放對(duì)象紛紛鎖定大型開(kāi)發(fā)商，債券市場(chǎng)和股市也對(duì)大型開(kāi)發(fā)商給予大力支持，這就導(dǎo)致大型開(kāi)發(fā)商手頭資金充裕，且十分便宜，直接刺激了地王紀(jì)錄不斷被刷新。在中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，這三個(gè)不平衡和房地產(chǎn)區(qū)域明顯分化結(jié)合在一起，很容易使得一線城市和部分二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

五是房地產(chǎn)行業(yè)政策性很強(qiáng)，也對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)形成較大影響。首先，房地產(chǎn)具有基礎(chǔ)性特點(diǎn)，住宅是居民最基本的生存條件，住房問(wèn)題一要靠市場(chǎng)，二要靠政府保障，全世界都如此。同時(shí)，土地又是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)最基本生產(chǎn)要素，政府作用異常重要。其次，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，對(duì)上中下游的電力煤炭、鋼鐵機(jī)械水泥、家電家具消費(fèi)等各種產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性十分明顯，房地產(chǎn)發(fā)展好壞對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響相當(dāng)大。第三，房地產(chǎn)易誘發(fā)投機(jī)，并形成泡沫，房地產(chǎn)泡沫分為供應(yīng)泡沫和價(jià)格泡沫兩種。當(dāng)前，三四線城市主要是供應(yīng)泡沫，一線城市和部分二線城市主要是價(jià)格泡沫。如果讓市場(chǎng)機(jī)制起主要作用的同時(shí)，政府不積極作為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)必然對(duì)國(guó)民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生很大負(fù)面影響，甚至可能危及經(jīng)濟(jì)金融安全?；谝陨显?，政府對(duì)房地產(chǎn)格外關(guān)注，但問(wèn)題在于，政策出手的時(shí)機(jī)、力度、側(cè)重點(diǎn)如果比較到位，對(duì)減輕周期波動(dòng)是有好處的，反之，則可能加大波動(dòng)幅度。

六是房地產(chǎn)調(diào)控本身存在一個(gè)天然矛盾和難點(diǎn)——不能對(duì)同一個(gè)時(shí)段的需求和供應(yīng)同時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)。需求是一個(gè)快變量，供給是一個(gè)慢變量，需求與供給的節(jié)奏天生不太合拍。如需要供應(yīng)增加來(lái)滿足需求、避免供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，因從買地到達(dá)到預(yù)售條件存在1~2年的時(shí)差，一時(shí)上不來(lái)；而在庫(kù)存過(guò)大，需要降低供應(yīng)、避免嚴(yán)重積壓資金時(shí)，加上房地產(chǎn)投資往往存在一定剛性增長(zhǎng)特點(diǎn)，短期內(nèi)很難使供應(yīng)量降低，一時(shí)又下不來(lái)?？傮w來(lái)看，調(diào)節(jié)需求相對(duì)容易，調(diào)節(jié)供給相對(duì)困難。就供給調(diào)節(jié)而言，抑制供給又比刺激供給更難。

未來(lái)應(yīng)在五個(gè)方面下功夫

房地產(chǎn)周期波動(dòng)越大，對(duì)房地產(chǎn)本身和宏觀經(jīng)濟(jì)影響越大，所以如何減輕房地產(chǎn)波動(dòng)幅度是政府和行業(yè)的一個(gè)重大課題。筆者認(rèn)為，降低房地產(chǎn)波動(dòng)幅度要在以下幾方面下功夫。

第一，要理順中央和地方政府調(diào)控的責(zé)權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè)，且各地發(fā)展差異很大，房地產(chǎn)健康發(fā)展僅靠中央政策是不行的，必須充分發(fā)揮地方政府的主導(dǎo)作用。中央和地方利益訴求有所不同，是導(dǎo)致以往房地產(chǎn)調(diào)控效果不甚理想的重要原因，如何解決？應(yīng)該把房地產(chǎn)調(diào)控主要責(zé)任落實(shí)在地方政府身上，房?jī)r(jià)波動(dòng)要列入主要政績(jī)考核目標(biāo)。我國(guó)不少城市人口動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)其他國(guó)家總?cè)丝?，?yīng)該賦予地方房地產(chǎn)調(diào)控更多更靈活的權(quán)利，包括金融、稅收等方面政策調(diào)控的權(quán)利，如首付比例、限購(gòu)限貸政策、交易環(huán)節(jié)稅收政策等。

與此同時(shí)，要積極貫徹落實(shí)中央“分類調(diào)控、因城施策”精神，當(dāng)前大部分城市供過(guò)于求，需要去庫(kù)存，少數(shù)城市供不應(yīng)求，需要補(bǔ)庫(kù)存。在去庫(kù)存的大旗下，部分熱點(diǎn)城市也在執(zhí)行去庫(kù)存政策，而不是補(bǔ)庫(kù)存政策，可謂火上澆油，導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)狂飆。因城調(diào)控政策執(zhí)行不到位是此輪房地產(chǎn)熱潮的重要原因，須引以為鑒。

第二，地方政府要立足城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提高房地產(chǎn)調(diào)控的本領(lǐng)，加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃性。計(jì)劃與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)兩大手段，在房地產(chǎn)方面，計(jì)劃性尤為重要，因?yàn)橥恋厥钦?yīng)的，一方面要防止無(wú)節(jié)制供地，這會(huì)形成供應(yīng)泡沫；另一方面，要特別防止供地不足，這會(huì)催生房?jī)r(jià)泡沫。房地產(chǎn)的需求調(diào)控相對(duì)容易，重點(diǎn)要放在供給側(cè)，要努力形成供應(yīng)略大于需求的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)，供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，要明白房?jī)r(jià)是易漲難跌、快漲慢跌的。

第三，要增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的前瞻性，努力避免滯后性。調(diào)控不能等到問(wèn)題很嚴(yán)重了，房?jī)r(jià)已經(jīng)很離譜了再出措施，應(yīng)及早出手。調(diào)控之所以滯后，除管理部門對(duì)形勢(shì)變化缺乏足夠敏感外，另一個(gè)原因是金融等調(diào)控工具無(wú)法常態(tài)化使用，短效調(diào)控機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái)。房地產(chǎn)調(diào)控有財(cái)政稅收、金融、法律、行政、輿論引導(dǎo)、戶籍、土地等等多種方式，其中有些是快變量，有些是慢變量，稅收、金融、輿論引導(dǎo)、行政等快變量工具，地方政府應(yīng)該常態(tài)化和及時(shí)使用，做到短效機(jī)制短效調(diào)控機(jī)制與長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制結(jié)合，快變量調(diào)控手段與慢變量調(diào)控手段結(jié)合。

按揭等金融工具在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用非常大，時(shí)效性也強(qiáng)，必須隨時(shí)靈活采用，房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年往往是兩三年一個(gè)明顯的波動(dòng)周期，調(diào)控其實(shí)就是反周期，所以金融調(diào)控工具可能在3年內(nèi)要隨時(shí)使用才能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)?，F(xiàn)在往往是幾年才有一次調(diào)整，這種節(jié)奏是行政審批的方式，還算不上根據(jù)市場(chǎng)激烈變化及時(shí)應(yīng)對(duì)，這對(duì)調(diào)控房地市場(chǎng)顯然是不利的。稅收政策也很重要，在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期要及時(shí)調(diào)整流通環(huán)節(jié)乃至持有環(huán)節(jié)的稅務(wù)政策。

第四，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)方面做出表率。具體來(lái)說(shuō)，要主動(dòng)減輕地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴。土地財(cái)政是分稅制改革之后形成的一個(gè)問(wèn)題，需要在稅制改革方面進(jìn)一步深入解決，物業(yè)稅對(duì)減輕土地財(cái)政依賴、抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展有一定作用，可以考慮在適當(dāng)時(shí)機(jī)實(shí)施。

第五，集體土地出讓步伐需要加快。土地壟斷供應(yīng)容易抬高地價(jià)房?jī)r(jià)，集體土地入市能有效破除壟斷，減輕地價(jià)上升壓力。

（作者系民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）