城市群將決定資產(chǎn)是否縮水？?jī)r(jià)值地產(chǎn)年會(huì)破譯家庭財(cái)富密碼

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

“兩個(gè)不同城市的人，在同一時(shí)間購(gòu)房。一個(gè)選擇中西部城市，一個(gè)選擇長(zhǎng)三角城市。那么10年以后，選擇中西部城市的人，家庭資產(chǎn)可能只有選擇長(zhǎng)三角的購(gòu)房者的家庭財(cái)富的一半。”這是新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，在昨日（9月27日）由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》舉辦的第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇上，做主題為《長(zhǎng)三角有多貴？》演講時(shí)拋出的觀點(diǎn)。

這場(chǎng)論壇，梳理出中國(guó)城市下一步的發(fā)展脈絡(luò)：將從城市的個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向城市群間的競(jìng)爭(zhēng)。在這一過(guò)程中，大城市周邊的都市圈將形成，作為核心城市的大城市未來(lái)價(jià)值會(huì)變得更高。

●房地產(chǎn)開發(fā)的要點(diǎn)是城市群

上海社會(huì)科學(xué)院城市與人口發(fā)展研究所所長(zhǎng)、研究員、博士生導(dǎo)師郁鴻勝說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中不是選擇城市，也不是選擇地域，選擇城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠聯(lián)動(dòng)發(fā)展的大的地塊。“原來(lái)是做城市規(guī)劃，現(xiàn)在是做城市群規(guī)劃，可以解決一些城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中自身城市發(fā)展不能解決的重大問(wèn)題，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，這將是非常重要的。”

郁鴻勝認(rèn)為，開發(fā)商在長(zhǎng)三角城市群內(nèi)選擇要投資的城市，最重要的是，要圍繞長(zhǎng)三角的一核四帶五圈的交叉地點(diǎn)做投資。比如說(shuō)南京沿江帶和滬杭帶是交叉的，其中的交叉點(diǎn)，就是今后發(fā)展的中心。

郁鴻勝舉了合肥的例子。他表示，合肥的發(fā)展，今后就是和上海雙城發(fā)展，雙城體系。合肥很有可能在跟隨上海發(fā)展過(guò)程中，形成一個(gè)上海城。

郁鴻勝說(shuō)，上海都市圈發(fā)展就是一個(gè)質(zhì)的飛躍，對(duì)整個(gè)上海的城鎮(zhèn)化體系，長(zhǎng)三角的開發(fā)將會(huì)有更大的突破。

上海市虹橋商務(wù)區(qū)企業(yè)服務(wù)處處長(zhǎng)賈開京，在郁鴻勝演講的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步闡述上海都市圈如何帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角開發(fā)。他說(shuō)，“上海西部地區(qū)比如說(shuō)嘉定、青浦、松江長(zhǎng)期和蘇杭競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)制造業(yè)項(xiàng)目搶來(lái)?yè)屓?，比地價(jià)比條件，浙江也是在競(jìng)爭(zhēng)，歷史都是這么一直競(jìng)爭(zhēng)過(guò)來(lái)的。”

但現(xiàn)在，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向周邊區(qū)域從競(jìng)爭(zhēng)到錯(cuò)位發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)合作，郁鴻勝說(shuō)，很多低端的制造業(yè)是真的“鐵了心”不要了，把和周邊城市競(jìng)爭(zhēng)，變成為服務(wù)整個(gè)長(zhǎng)三角。

上海和周邊城市的這種關(guān)系變化，在長(zhǎng)三角商務(wù)區(qū)有非常顯著的體現(xiàn)。賈開京說(shuō)，目前入駐大虹橋的企業(yè)中，有一類企業(yè)屬于管理型企業(yè)。由于貿(mào)易的網(wǎng)絡(luò)化，越來(lái)越多的企業(yè)把大虹橋作為總部，管理分布在長(zhǎng)三角的各個(gè)城市的市場(chǎng)和項(xiàng)目。

上海部分產(chǎn)業(yè)，正在轉(zhuǎn)移向周邊的其他城市。比如，杭州市蕭山區(qū)商務(wù)局副局長(zhǎng)王立加就在賈開京發(fā)言完后表示，希望大虹橋能把不要的部分制造業(yè)，轉(zhuǎn)移到杭州錢江世紀(jì)城，以發(fā)展當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)。

融信集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域總經(jīng)理林峻嶺對(duì)賈開京的發(fā)言感同身受。他說(shuō)，以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展為企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展平臺(tái)，長(zhǎng)三角一小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈城市，縮短企業(yè)管理半徑?？偛堪岬缴虾Ｖ?，了解的信息源渠道也多了，更有利于企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略和決策。另外，作為國(guó)際性的金融中心，上海也能為長(zhǎng)三角企業(yè)提供更好的融資平臺(tái)。

●長(zhǎng)三角城市貴得有道理？

生產(chǎn)、制造在長(zhǎng)三角其他城市，管理、研發(fā)、融資在上海，既能發(fā)揮上海人才和資金密集的優(yōu)勢(shì)，又能規(guī)避上海商務(wù)成本高的短板，這種新的城市分工協(xié)作方式，正在構(gòu)筑長(zhǎng)三角新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

也正是因?yàn)殚L(zhǎng)三角的競(jìng)爭(zhēng)力變得更強(qiáng)，對(duì)人才的吸附能力變得更強(qiáng)，長(zhǎng)三角城市正在變得越來(lái)越貴。

歐陽(yáng)捷對(duì)長(zhǎng)三角的上海、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波、合肥七個(gè)城市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，人口總量占到全國(guó)的5.4%，房地產(chǎn)投資占比9.6%，存款余額占比16%，住戶存款占比14.3%，房地產(chǎn)的貸款余額占比15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的占比5.4%。

可是土地供應(yīng)卻不多。比如，上海土地供應(yīng)至今為止還是減少的，雖然蘇州杭州這些土地供應(yīng)已經(jīng)在增加了，但是跟去年相比，增長(zhǎng)的量基本上也只有5.1％，低于人口的增長(zhǎng)。

另一方面，長(zhǎng)三角的土地出讓面積差不多是中西部地區(qū)土地供應(yīng)量的一半，但人口卻大量流向長(zhǎng)三角，這使得房地產(chǎn)需求越來(lái)越大。

而在今年，土地供給不足的情況變得更為嚴(yán)重。歐陽(yáng)捷說(shuō)，今年長(zhǎng)三角15個(gè)城市的土地購(gòu)置面積，只占到全國(guó)的9%，這就意味著未來(lái)的土地價(jià)格會(huì)變得更高。

他認(rèn)為，要解決地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)飆升帶來(lái)的問(wèn)題，需要做三方面的工作。前兩個(gè)分別是減少貨幣增發(fā)以及增加供地；而最后一個(gè)就是大力發(fā)展都市圈，如果上海的軌道交通、醫(yī)院、學(xué)校，都能開到周邊城市，將非常有效地抑制房?jī)r(jià)飆升。

●警惕正在吹大的樓市泡沫

盡管歐陽(yáng)捷對(duì)長(zhǎng)三角主要城市的中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)頗為看好，但在短期內(nèi)，他不建議開發(fā)商繼續(xù)在熱點(diǎn)城市拿地。

他認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的瘋狂不可持續(xù)，未來(lái)一定會(huì)逐漸降溫。需長(zhǎng)期關(guān)注人地錢的流向，關(guān)注房地產(chǎn)供給側(cè)改革的方向，現(xiàn)在的政策未來(lái)也可能會(huì)調(diào)整。

歐陽(yáng)捷提醒同行注意M2的減速和長(zhǎng)短利率的下調(diào)。此外，還得關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施提速，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施在哪里建設(shè)，就是把基礎(chǔ)設(shè)施投資轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)上漲的價(jià)值。

和歐陽(yáng)捷的觀點(diǎn)相似，其他與會(huì)的嘉賓，或多或少在演講以及最后進(jìn)行的圓桌論壇上，表現(xiàn)出了對(duì)目前土地價(jià)格和房?jī)r(jià)飆升的擔(dān)心。他們普遍認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)飆升沒有可持續(xù)性。

而部分嘉賓非?？春么蟪鞘兄苓叺闹行〕鞘邪l(fā)展前景。

法國(guó)里昂商學(xué)院副校長(zhǎng)王華說(shuō)，如果有實(shí)力的企業(yè)去彌補(bǔ)了政府提供的公共產(chǎn)品的不足，會(huì)有很多小城鎮(zhèn)吸引更多人居住。他相信，都市圈會(huì)成為未來(lái)城市發(fā)展的主要趨勢(shì)。

上海城市論壇是第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)的第一站，啟動(dòng)儀式也于昨日隆重舉行，這標(biāo)志著中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)開啟全國(guó)巡場(chǎng)模式，下一站將在北京接力。

關(guān)于本次論壇更多內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注本報(bào)9月30日出版的《房產(chǎn)周刊》