樓市冷熱不均 調(diào)控宜“一城一策”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

◎每經(jīng)記者 楊羚強

“有些人問：我們那里的房價為什么不漲？其實，不漲的城市還有很多。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年全國樓市全面回暖，但仍有不少城市處在不溫不火的狀態(tài)，甚至有些城市房價還在下行之中。僅二線城市就有8個房價是下跌的，至少19個三四線城市的房價也是下降的?！边@是新城控股高級副總裁歐陽捷，于9月18日晚間在公眾號“歐陽先聲”推送內(nèi)容中的開場白。

上海、杭州、南京以及合肥等城市的熱銷，給了外界以錯覺，似乎整個中國樓市都已“瘋狂”。

實際上，除部分熱點城市外，仍有大量的城市受累巨量的庫存，價格不漲反跌。中指院的數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的庫存，只是比年初略微減少。這給全國性調(diào)控帶來難題。目前看，分城施策的策略只能延續(xù)，“一城一策”或?qū)⑼茝V。

局部調(diào)控為基調(diào)

根據(jù)新浪財經(jīng)報道，“中國宏觀經(jīng)濟論壇2016年第三季度”于9月17日在北京舉辦。

中國發(fā)展研究基金會副理事長、全國政協(xié)委員劉世錦在演講中表示，一線城市房價大漲，又拉動房地產(chǎn)投資回升，甚至拉動一些本來要去產(chǎn)能的行業(yè)再次投資，使得產(chǎn)能繼續(xù)擴張。他認(rèn)為，這對轉(zhuǎn)型是一個擾動，這樣一個帶動增長的作用也就一兩個季度的時間，然后就會重回所謂的正常狀態(tài)。

來自瑞銀的數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)銷售同比增速加快至19.8%，雖然低于二季度平均的25%，但仍然強勁。房地產(chǎn)市場情緒保持穩(wěn)健，一二線城市房價和銷售持續(xù)增長，并已逐漸帶動部分三線城市。相應(yīng)地，一些城市最近陸續(xù)收緊了房地產(chǎn)政策。

新開工同比增速回落一半至3.3%，這可能是因為上半年大量項目已提前開工。雖然去年基數(shù)較低，但竣工面積同比增速從30%大幅跌至1%，累計在建面積同比增速也小幅放緩至4.6%。房地產(chǎn)投資同比增速在4月來首次加快至6.2%。

瑞銀中國預(yù)計，房地產(chǎn)投資基數(shù)加快可能是因為去年同期基數(shù)較低，也可能表明持續(xù)強勁的銷售終于推動開發(fā)商投資情緒好轉(zhuǎn)。不過，在整體宏觀經(jīng)濟較為疲弱的背景下，政府應(yīng)會繼續(xù)因城施策，短期內(nèi)或不會出臺全國性的針對房地產(chǎn)市場的信貸緊縮政策。

瑞銀對未來宏觀政策的判斷是，決策層會將信貸增速維持在目前的穩(wěn)健水平，從而支撐投資和經(jīng)濟增長。房貸和部分城市房價的快速增長可能會引發(fā)決策層的擔(dān)憂，未來有可能出臺針對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的局部調(diào)控政策。

取消大城市人口紅線

劉世錦認(rèn)為，今年一線城市房價的暴漲，有合理因素也有不合理的地方，在合理因素中，是大城市有更多的資源，對資源的需求催漲了房價?！暗珴q到目前這個程度是有不可逆的因素”，其表示，第一個，城市規(guī)劃需要反思?！斑@些大城市幾乎都有人口控制的規(guī)劃，最后事實證明都是錯的”；另外，多年以來，我國是通過土地財政為城市建設(shè)募集資金的，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，“怎么樣使土地供價最大化怎么干”。其認(rèn)為，供地制度應(yīng)考慮到城市需求平衡。

歐陽捷也認(rèn)為，應(yīng)從根子上調(diào)整“控制大城市邊界和控制大城市人口規(guī)?！钡恼?，使得大城市發(fā)展更加符合人性和社會發(fā)展規(guī)律。

應(yīng)當(dāng)改變大城市土地減量化的政策，增加超大特大城市的住宅建設(shè)用地指標(biāo)。歐陽捷表示，只有增加住宅用地，才能從根本上調(diào)整供求關(guān)系，這也符合供給側(cè)改革的邏輯；另外，打造都市圈及其周邊特色小鎮(zhèn)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、生活各具特色的衛(wèi)星城布局，也是抑制房價快速上漲的一個辦法。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發(fā)展的工作聚集地，周邊中小城鎮(zhèn)又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地；而且大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，也為大城市的老年人養(yǎng)老提供了機遇。

實際上，長三角地區(qū)的很多開發(fā)商也持有和劉世錦、歐陽捷一樣的觀點，他們相信，通過都市圈的營造，以及部分農(nóng)業(yè)用地入市，可以打破城市房價快速上漲的壓力。