樓市冷熱不均 調(diào)控宜“一城一策”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

“有些人問(wèn)：我們那里的房?jī)r(jià)為什么不漲？其實(shí)，不漲的城市還有很多。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)樓市全面回暖，但仍有不少城市處在不溫不火的狀態(tài)，甚至有些城市房?jī)r(jià)還在下行之中。僅二線城市就有8個(gè)房?jī)r(jià)是下跌的，至少19個(gè)三四線城市的房?jī)r(jià)也是下降的?！边@是新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，于9月18日晚間在公眾號(hào)“歐陽(yáng)先聲”推送內(nèi)容中的開(kāi)場(chǎng)白。

上海、杭州、南京以及合肥等城市的熱銷(xiāo)，給了外界以錯(cuò)覺(jué)，似乎整個(gè)中國(guó)樓市都已“瘋狂”。

實(shí)際上，除部分熱點(diǎn)城市外，仍有大量的城市受累巨量的庫(kù)存，價(jià)格不漲反跌。中指院的數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的庫(kù)存，只是比年初略微減少。這給全國(guó)性調(diào)控帶來(lái)難題。目前看，分城施策的策略只能延續(xù)，“一城一策”或?qū)⑼茝V。

局部調(diào)控為基調(diào)

根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇2016年第三季度”于9月17日在北京舉辦。

中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員劉世錦在演講中表示，一線城市房?jī)r(jià)大漲，又拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回升，甚至拉動(dòng)一些本來(lái)要去產(chǎn)能的行業(yè)再次投資，使得產(chǎn)能繼續(xù)擴(kuò)張。他認(rèn)為，這對(duì)轉(zhuǎn)型是一個(gè)擾動(dòng)，這樣一個(gè)帶動(dòng)增長(zhǎng)的作用也就一兩個(gè)季度的時(shí)間，然后就會(huì)重回所謂的正常狀態(tài)。

來(lái)自瑞銀的數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速加快至19.8%，雖然低于二季度平均的25%，但仍然強(qiáng)勁。房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒保持穩(wěn)健，一二線城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)，并已逐漸帶動(dòng)部分三線城市。相應(yīng)地，一些城市最近陸續(xù)收緊了房地產(chǎn)政策。

新開(kāi)工同比增速回落一半至3.3%，這可能是因?yàn)樯习肽甏罅宽?xiàng)目已提前開(kāi)工。雖然去年基數(shù)較低，但竣工面積同比增速?gòu)?0%大幅跌至1%，累計(jì)在建面積同比增速也小幅放緩至4.6%。房地產(chǎn)投資同比增速在4月來(lái)首次加快至6.2%。

瑞銀中國(guó)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資基數(shù)加快可能是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低，也可能表明持續(xù)強(qiáng)勁的銷(xiāo)售終于推動(dòng)開(kāi)發(fā)商投資情緒好轉(zhuǎn)。不過(guò)，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)較為疲弱的背景下，政府應(yīng)會(huì)繼續(xù)因城施策，短期內(nèi)或不會(huì)出臺(tái)全國(guó)性的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸緊縮政策。

瑞銀對(duì)未來(lái)宏觀政策的判斷是，決策層會(huì)將信貸增速維持在目前的穩(wěn)健水平，從而支撐投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房貸和部分城市房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)可能會(huì)引發(fā)決策層的擔(dān)憂，未來(lái)有可能出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的局部調(diào)控政策。

取消大城市人口紅線

劉世錦認(rèn)為，今年一線城市房?jī)r(jià)的暴漲，有合理因素也有不合理的地方，在合理因素中，是大城市有更多的資源，對(duì)資源的需求催漲了房?jī)r(jià)?！暗珴q到目前這個(gè)程度是有不可逆的因素”，其表示，第一個(gè)，城市規(guī)劃需要反思。“這些大城市幾乎都有人口控制的規(guī)劃，最后事實(shí)證明都是錯(cuò)的”；另外，多年以來(lái)，我國(guó)是通過(guò)土地財(cái)政為城市建設(shè)募集資金的，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，“怎么樣使土地供價(jià)最大化怎么干”。其認(rèn)為，供地制度應(yīng)考慮到城市需求平衡。

歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，應(yīng)從根子上調(diào)整“控制大城市邊界和控制大城市人口規(guī)?！钡恼撸沟么蟪鞘邪l(fā)展更加符合人性和社會(huì)發(fā)展規(guī)律。

應(yīng)當(dāng)改變大城市土地減量化的政策，增加超大特大城市的住宅建設(shè)用地指標(biāo)。歐陽(yáng)捷表示，只有增加住宅用地，才能從根本上調(diào)整供求關(guān)系，這也符合供給側(cè)改革的邏輯；另外，打造都市圈及其周邊特色小鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、生活各具特色的衛(wèi)星城布局，也是抑制房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)辦法。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發(fā)展的工作聚集地，周邊中小城鎮(zhèn)又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地；而且大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，也為大城市的老年人養(yǎng)老提供了機(jī)遇。

實(shí)際上，長(zhǎng)三角地區(qū)的很多開(kāi)發(fā)商也持有和劉世錦、歐陽(yáng)捷一樣的觀點(diǎn)，他們相信，通過(guò)都市圈的營(yíng)造，以及部分農(nóng)業(yè)用地入市，可以打破城市房?jī)r(jià)快速上漲的壓力。