九鼎投資跑一線圈客：50萬美元即購美國移民基金

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

（圖片由杜冉樂現(xiàn)場拍攝）

每經(jīng)記者 杜冉樂

9月11日，上海陸家嘴，細(xì)雨霏霏。秋雨中，行人匆匆，更無心賞景。在高聳入云的上海中心大廈，一群高凈值投資人正在熱議遠(yuǎn)在美國的房產(chǎn)投資潮。

“投資九鼎，拿美國綠卡”，說的就是九鼎投資（600053，SH），即通過投資布魯克林高地公寓進(jìn)行移民。九鼎透露，該項目對應(yīng)3300萬美元的美國EB-5（投資移民）基金，單位門檻50萬美元。

九鼎美國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們選項目不考慮太大的，因為風(fēng)險不可控。該基金作為夾層基金，最終由九鼎做劣后兜底。

當(dāng)前，美國核心城市房價迎來一波上漲潮。在國內(nèi)市場上冒出了大量的EB-5房產(chǎn)投資項目。但第三方移民機(jī)構(gòu)表示，每年申請配額有限，且獲取永久移民須等待五年及項目爛尾等風(fēng)險仍不容忽視。

借綠卡發(fā)起美元地產(chǎn)基金

被稱之為“亞洲500強(qiáng)移民投資機(jī)構(gòu)”的世貿(mào)通一位投資移民分析師介紹說，美國EB5項目就是一個投資移民政策，一個要求是有能力投資50萬美元，一個是須證明資金來源合法。

記者上網(wǎng)搜了一下，輸入“EB5項目”關(guān)鍵詞，    立刻就彈出了像紐約皇后哈萊角1號、哈德孫城市廣場二期等很多投資移民項目。但以九鼎在國內(nèi)投資界的名氣與業(yè)績，也成了九鼎美國分支機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理祝小翰現(xiàn)場推介布魯克林高地公寓的一個最好說辭。

九鼎投資（美國）董事總經(jīng)理祝小翰介紹說，九鼎美國公司成立于2013年，已投資了5個項目，涉及酒店、出租公寓開發(fā)等。

“美國時隔8到10年就會發(fā)生一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)。一旦危機(jī)來臨，很多美國人要租房子住，出租公寓有反經(jīng)濟(jì)周期性。”九鼎美國上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們投資時會考慮當(dāng)?shù)厝丝谂c就業(yè)增長強(qiáng)勁，注重體驗性，選擇與當(dāng)?shù)乇Ｊ匦头科蠹皺C(jī)構(gòu)投資者合作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份權(quán)威資料顯示，上述項目總投資1.363億美元，其中涉及66個EB人的EB-5基金為3300萬美元，占總投資的24%，銀行貸款占比37%，股權(quán)資金占比39%。

上述股權(quán)資金之中，九鼎出資占比55%，喬納森羅斯集團(tuán)（紐約最大的綜合社區(qū)開發(fā)商之一）與CBD公司（美股上市的美國專業(yè)投資管理及地產(chǎn)開發(fā)商）合計22%，美國教師退休基金（美國最大的保險及地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一）占比23%。

九鼎美國前述負(fù)責(zé)人表示，他們一般不投大項目，因為風(fēng)險不可控，一個銀行也不愿給項目貸出超過1億美元額度，一般為8000萬~2億美元以內(nèi)項目。

按照美國商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)， 7月美國新房銷量按年率計算為65.4萬套，明顯高于市場預(yù)期的58萬套，新屋銷售創(chuàng)7年來新高。環(huán)比增長12.4%，同比增長達(dá)到31.3%。

祝小翰說，高地公寓年初已動工，預(yù)計2018年完工，持有運(yùn)營5-7年后退出，CBD公司的家族基金有意向接盤作為其家族傳承資產(chǎn)長期持有。

5年等待期或存變數(shù)

據(jù)悉，美國EB-5投資移民大致分為兩個階段：第一個是I-526階段，即移民申請獲批，拿到有條件綠卡；第二個就是I-829階段，即5年期投資完成，有條件綠卡轉(zhuǎn)永久綠卡。

一直專注于海外房產(chǎn)投資的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)美亞置業(yè)集團(tuán)市場部主管楊緒華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言說，這種投資主要看項目是否安全，有些EB-5項目風(fēng)險很大。

前不久，騰訊財經(jīng)曾報道了“一對華裔夫婦涉嫌詐騙約50名中國投資人、近2700萬美元，已被美國證監(jiān)會正式起訴”的消息。

對于高地公寓EB-5基金，祝小翰表示，九鼎將承擔(dān)劣后投資人為EB-5基金兜底。按其測算，高地公寓年租金凈利710萬美元，建成后可估值1.8億美元，扣除成本可以覆蓋EB-5基金損失。

世貿(mào)通前述投資移民分析師透露，I-526階段獲取美國有條件綠卡大概21.7個月，但沒考慮“排期”這個因素。申請I-829解除綠卡條件大概21.3個月，屆時正式換成美國永久綠卡。

依此來看，從投資人申請美國綠卡到換成永久綠卡，需要長達(dá)五年時間，申請排期成了一個關(guān)鍵問題。按照世貿(mào)通前述投資移民分析師的說法，EB-5簽證每年僅1萬個配額且有出生地國別限制。

與等待排期耗時相比，當(dāng)前人民幣貶值預(yù)期的加大，人民幣兌換美元的匯率波動風(fēng)險直接觸及海外投資人的現(xiàn)實利益。經(jīng)世貿(mào)通測算，匯率變動對綠卡申請人的投資損失10萬元到20萬元。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》今年6月報道稱，年初美國參議院曾召開聽證會，重點討論EB-5投資移民項目中的欺詐問題。2016財年第二季度EB-5案件遞件和審批的最新數(shù)據(jù)，EB-5遞件數(shù)和通過率雙雙走低。

祝小翰表示，投資人即便5年后申請不到永久綠卡，但也能拿到相當(dāng)于年息率大約0.5%的花旗銀行5年期定存利息。

記者注意到，按照人民幣兌換美元的最新匯率，這相當(dāng)于以人民幣計價的年收益率3.34%，上半年國內(nèi)銀行理財1年期投資收益率4.2%，盡管該收益率有繼續(xù)下行趨勢，仍高于前者。