操盤寧波“地王” 中房地產(chǎn)拉“中梁系”入伙欲突圍

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

重組不成，反謀定增。對(duì)于中房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這期間一個(gè)名為“溫州德欣”及其控制人楊劍平扮演的關(guān)鍵角色一直頗受外界關(guān)注。

9月9日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）對(duì)外披露了其與中梁地產(chǎn)旗下溫州中梁順置業(yè)合作開(kāi)發(fā)寧波中交置業(yè)位于鄞州兩個(gè)“地王”及其構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易的重要事項(xiàng)。此消息一出，再掀波瀾。

合作操盤寧波“地王”

梳理中房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況不難發(fā)現(xiàn)，此前該房企以重慶、長(zhǎng)沙等幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但擴(kuò)張步伐較慢。從財(cái)報(bào)來(lái)看，基于房地產(chǎn)周期及樓盤結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)性也較大。

今年8月中旬，中房地產(chǎn)一改過(guò)往偏于謹(jǐn)慎與保守的風(fēng)格，投入15億元資金搶食浙江寧波鄞州區(qū)長(zhǎng)豐地段的兩個(gè)住宅“地王”，即YZ13- 01- a2地塊與YZ13-01-c2地塊，成交樓面價(jià)分別為1.6萬(wàn)元/平方米以及1.48萬(wàn)元/平方米。

在外界看來(lái)，隨著中房地產(chǎn)兇猛殺入寧波，一舉刷新了鄞州區(qū)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

從前不久出爐的上海市城市總規(guī)劃（2016~2040）文件來(lái)看，蘇州、寧波、南通、無(wú)錫和嘉興等均被劃入了上海大都市圈。

除了上半年火爆的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，最近無(wú)錫、寧波等土地市場(chǎng)均格外熱鬧，一線房企頻繁爭(zhēng)搶“地王”。

今年5月份，中房地產(chǎn)董事會(huì)審議通過(guò)了一份新的拿地授權(quán)決策議案，允許經(jīng)營(yíng)管理層在其授權(quán)最高額度30億元以內(nèi)可以單獨(dú)或聯(lián)合拍地，授權(quán)期限1年。記者注意到，此前外界曾質(zhì)疑中房地產(chǎn)因其授權(quán)額度過(guò)于保守而錯(cuò)失不少優(yōu)質(zhì)土地。

9月9日，中房地產(chǎn)又披露了其與關(guān)聯(lián)方溫州中梁順置業(yè)擬合作開(kāi)發(fā)寧波中交置業(yè)的公告，具體內(nèi)容即為鄞州區(qū)上述兩個(gè)地塊。

據(jù)悉，寧波中交置業(yè)擬定注冊(cè)資本1億元，按照7：3的比例中房地產(chǎn)出資7000萬(wàn)元，合作方出資3000萬(wàn)元。按照管理構(gòu)架設(shè)計(jì)，中房地產(chǎn)負(fù)責(zé)設(shè)立項(xiàng)目公司的具體事宜，乙方協(xié)助配合甲方。

中房地產(chǎn)董秘辦一位相關(guān)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司引入新的投資方，有利于規(guī)避項(xiàng)目潛在的資金問(wèn)題。中梁地產(chǎn)在資金、資質(zhì)方面均具備較強(qiáng)實(shí)力，合作風(fēng)險(xiǎn)較小。

中梁系何以染指中房？

今年5月份，中房地產(chǎn)對(duì)外披露了其收購(gòu)中交地產(chǎn)以及中房集團(tuán)一攬子地產(chǎn)資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組及定增募資預(yù)案，涉及總價(jià)值過(guò)百億元。

但在定增預(yù)案中，一個(gè)參與其中的名為溫州德欣的企業(yè)，引來(lái)投資人及業(yè)界關(guān)注。

在中房地產(chǎn)披露的問(wèn)詢及答復(fù)函公告中，溫州德欣的實(shí)控人為楊劍平，主要出資來(lái)源于個(gè)人及其多年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資所產(chǎn)生的可使用資金。楊劍平曾是新中梁地產(chǎn)的大股東，但如今他把新中梁地產(chǎn)交給了其作為重要股東投資的中梁地產(chǎn)，由中梁地產(chǎn)100%對(duì)控股。而最新合作公告又證實(shí)了中梁地產(chǎn)實(shí)控人楊劍為楊劍平的家庭成員。

8月4日，中房地產(chǎn)董事會(huì)決議案透露，公司已聘任楊建平為公司總經(jīng)理。

除了新中梁地產(chǎn)仍籍籍無(wú)名之外，中梁地產(chǎn)擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛，尤其是年初將總部從浙江搬至上海，借深耕長(zhǎng)三角做大規(guī)模的戰(zhàn)略意圖被暴露無(wú)遺。

中梁地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，在對(duì)外拓展上，該房企僅2015年就收攬21宗地塊，斥資93億元，新入寧波、麗水、金華、臺(tái)州和余姚等地，2016年全年預(yù)計(jì)拿地150億元以上，輻射長(zhǎng)三角，面向全國(guó)進(jìn)軍。

與浙江民企中梁地產(chǎn)的迅猛擴(kuò)張相比，作為老牌國(guó)資房企的中房地產(chǎn)操盤能力要遜色不少。中報(bào)顯示，中房地產(chǎn)上半年?duì)I收3.74億元，同比增幅21.56%，股東應(yīng)占凈利43.28萬(wàn)元，同比大跌98%，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率也均遭遇下滑，其中前者下滑近1個(gè)百分點(diǎn)，這反映其資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。

在股吧社交平臺(tái)上，不少股民對(duì)中房地產(chǎn)評(píng)價(jià)為沒(méi)實(shí)力，只是個(gè)殼+項(xiàng)目公司，人家楊劍平有資本。

針對(duì)攜手中梁地產(chǎn)，中房地產(chǎn)解釋說(shuō)，這有利于貫徹公司區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增強(qiáng)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，推動(dòng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

自楊劍平上任以來(lái)，中房地產(chǎn)8月底的董事會(huì)多項(xiàng)決議曝光且隱含多項(xiàng)重大變革，即調(diào)整了內(nèi)部管理構(gòu)架，設(shè)立戰(zhàn)略投資中心、品牌營(yíng)銷中心等；進(jìn)一步規(guī)范公司總經(jīng)理會(huì)議議事程序，兩者意在提升管理效率。

除此之外，中房地產(chǎn)還參照其他一線房企做法，擬嘗試項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)跟投機(jī)制。