從225億到600億 中南建設(shè)為高增長做了個“大手術(shù)”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

◎每經(jīng)記者 楊羚強

去年全年房地產(chǎn)簽約金額225億元，而今年上半年，中南建設(shè)實現(xiàn)的簽約已達到158.3億元。8月18日，在中南建設(shè)舉行的中南集團2016~2020發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)布會上，集團認(rèn)為到2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模將達到600億元。

不過，有接近中南建設(shè)的研究人員表示，這個銷售目標(biāo)是一個對外宣布的保守數(shù)字，內(nèi)部很可能已經(jīng)把指標(biāo)定在了千億元。根據(jù)公司2016年半年報，中南建設(shè)在土地市場的拿地金額已經(jīng)超過了上半年的預(yù)售金額186億元，顯示出快速擴張的野心。

根據(jù)《中南集團2016-2020發(fā)展戰(zhàn)略》，到2020年，中南建設(shè)的房地產(chǎn)板塊，要建成5個百億級的城市公司，5個50億級的城市公司，一、二線城市銷售額占比超過80%。另外，經(jīng)營購物中心/商業(yè)街30家（含管理輸出），拓展精品酒店150家，并實現(xiàn)精品酒店在新三板掛牌。工業(yè)綜合體項目10個，產(chǎn)業(yè)新城項目不少于2個，基本形成完善的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和管理體系。

為了實現(xiàn)快速擴張，中南建設(shè)不僅把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總部遷移至上海，以方便更好融資，更進行了一系列的“大手術(shù)”，從布局調(diào)整到內(nèi)部的機制變革，均為快速實現(xiàn)規(guī)模沖刺做好準(zhǔn)備。內(nèi)部管控變革，即平臺化、小微化、扁平化構(gòu)成的“三化改革”。

戰(zhàn)略調(diào)整：從布局開始

在人們的印象中，中南建設(shè)總和大盤或者城市綜合體有關(guān)，但從去年開始，中南建設(shè)在上海和北京卻連續(xù)購買小面積地塊。

去年10月14日，中南建設(shè)以5.73億元競得上海奉賢區(qū)南橋新城12單元10A01A區(qū)域地塊，占地面積僅20928.1平方米，容積率2.3，總建筑面積不到5萬平方米，和人們印象中的大盤有很大差距。

今年2月，中南建設(shè)競得上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)盈浦路北側(cè)38-06地塊，占地面積19396.9平方米，容積率2.0，總建筑面積只有4萬平方米。

這讓長期關(guān)注中南建設(shè)的人們感到驚奇，中南建設(shè)的產(chǎn)品策略是否已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化？

中南建設(shè)集團董事長陳錦石表示，產(chǎn)品和布局的調(diào)整，和外部環(huán)境的變化有關(guān)，也和公司的戰(zhàn)略有關(guān)。原來地方政府更傾向于大面積出讓土地，但現(xiàn)在這種現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，出讓更多的都是小面積地塊。

中南建設(shè)的布局確實已經(jīng)發(fā)生了很大變化，一些庫存嚴(yán)重的地區(qū)，正在收縮戰(zhàn)線，而有意識地在強二線和一線城市以及一線城市周邊拿地。

“有些項目，的確沒有前景，的確看不到希望，該割的就割了?！标愬\石介紹，中西部和東北的有些城市市場，將會被逐步放棄。

而一線城市周邊的很多中小城市，卻會成為中南建設(shè)新的發(fā)展方向。今年上半年，一線城市周邊的中小城市，給中南建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻了很不錯的收益。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，今年前7月，中南建設(shè)在昆山的項目——中南世紀(jì)城，幾乎每一次開盤都賣得非常好，銷售報價也從今年1月初的8500元／平方米均價，一路飆升至目前的最低報價15000元／平方米。

同樣，太倉的中南世紀(jì)城銷售均價也從3月的13500元／平方米，上升至目前的19000元／平方米。

6 月 14 日，中南建設(shè)在太倉競得東亭路編號為WG2016-9-2號、WG20169-3號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，每平方米樓板價均超過9000元。

與此同時，中南建設(shè)還在進一步強化一線的布局。除了已經(jīng)在上海獲得的兩幅地塊，中南建設(shè)在今年8月以19.6億元競得上海市青浦區(qū)36279平米的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

中南建設(shè)今年新拿的地塊主要集中在南京、蘇州、上海、杭州等長三角城市群。陳錦石說，“加大對長三角城市的投入，并不意味著中南建設(shè)會像其他開發(fā)商那樣搶‘地王’，而是會不斷尋找價值洼地。比如去年和今年拿的三幅地，樓面價就較周邊便宜很多，投資風(fēng)險可控，預(yù)計收益也會不錯。未來，中南建設(shè)會持續(xù)拿這種類型的地塊?！?/p>

機制變革：給項目公司更大權(quán)限

為了確保中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，中南建設(shè)進行了一場大的變革。這個變化就是“平臺化、小微化、扁平化”。這個變革，中南建設(shè)進行了一年多。

其中，小微化是要將每一個銷售項目都打造成具有自主管理和經(jīng)營能力的小微個體，提升一線公司和員工的創(chuàng)造性和積極性；平臺化是指將地產(chǎn)總部打造成一個大平臺，總部和一線公司形成航空母艦與戰(zhàn)斗機的關(guān)系，并非簡單的管控，而是服務(wù)協(xié)同；扁平化，要求保持兩級半的管理體系。

陳錦石表示，這一系列的變革，給了項目層面更大的權(quán)限，讓他們可以更多根據(jù)任務(wù)和職責(zé)，發(fā)揮他們的主動性。

在管理體系發(fā)生大的變革同時，中南建設(shè)也引入了已經(jīng)在其他房企獲得成功的一些模式，比如小股操盤。

根據(jù)新華網(wǎng)的報道，南京的麒麟G16地塊開發(fā)就是中南建設(shè)小股操盤的一個案例。

在這一地塊中，中南、特大型國企兗礦集團旗下中垠地產(chǎn)、南京安居保障房建設(shè)集團有限公司三大投資機構(gòu)合資成立南京錦安中垠置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)這一商住項目公司，前期各項工作已全面啟動。麒麟G16地塊項目仍由中南團隊操盤，通過輸出品牌和管理進行輕資產(chǎn)運營，將資產(chǎn)變“輕”，減輕了資金壓力。這意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下中南可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，可以用相對較少的資金撬動項目，比如同樣的100億元，中南出10億元，以往全資只能拿一個100億元的項目，現(xiàn)在就能拿10個同類項目。

根據(jù)《中南控股集團2016~2020年戰(zhàn)略規(guī)劃》，通過小微化、股份制、合伙制、跟投制、責(zé)任承包制等形式，運用科學(xué)的治理架構(gòu)、管理制度、激勵機制，全面激發(fā)員工的積極性、主動性與責(zé)任心，尋找內(nèi)生動力，讓員工從發(fā)展、經(jīng)營、管理中看到改變，徹底取消大鍋飯，把傳統(tǒng)的檢查、監(jiān)督、懲罰被動式管理變?yōu)橹鲃邮焦芾怼?/p>

在對內(nèi)部管控進行變革同時，中南建設(shè)還發(fā)展了自己的資本平臺，為房地產(chǎn)開發(fā)的項目融資服務(wù)。中南建設(shè)集團董事、董秘、中南資本運營事業(yè)部董事長智剛表示，資本平臺有助于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的完善，包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的完善，通過資本的手段來去對接外部的資源，提高這些產(chǎn)業(yè)的核心競爭能力，這是一個方面。

另外，中南建設(shè)借助資本市場的力量，促進包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的傳統(tǒng)主業(yè)造血功能的提高，或者注入一些新的活力，或者注入一些新的資源。

根據(jù)介紹，目前中南建設(shè)已經(jīng)擁有自己的地產(chǎn)基金，如果地產(chǎn)基金未來發(fā)展壯大，對中南建設(shè)進一步擴大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊無疑會是一個巨大幫助。