大量收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目 能提高房企市值嗎

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

恒大無疑是近期A股市場(chǎng)最強(qiáng)悍的行動(dòng)者，砸下百億重金買入萬科5%股份，控股嘉凱城，增持廊坊發(fā)展，一系列眼花繚亂的動(dòng)作為市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，恒大概念股順勢(shì)走俏，恒大港股價(jià)格創(chuàng)4個(gè)月新高。

這是怎樣的一盤大棋？或許只有許家印的心里有確切答案，但是一向波瀾不驚的港股市場(chǎng)顯然喜歡這樣的動(dòng)作。那么，以并購(gòu)增加大規(guī)模土地儲(chǔ)備的套路真能帶來更高的市值？

新戰(zhàn)術(shù)：通過并購(gòu)拿項(xiàng)目

根據(jù)克而瑞的研究報(bào)告，2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長(zhǎng)65%，平均拿地建筑面積為633萬平方米，同比增長(zhǎng)27%，拿地均價(jià)由2014年的3186元/平方米上升至4155元/平方米，房企拿地成本在上升。

再把目光聚焦到7月。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，僅7月前10天，全國(guó)單幅地塊成交金額超過5億元的地塊達(dá)29宗，其中溢價(jià)率超50%的“地王”達(dá)18宗。一二線城市高燒不退的土地市場(chǎng)，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的高度警惕。

日前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就在合肥項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上透露，融創(chuàng)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止申請(qǐng)拿地。至于一級(jí)市場(chǎng)拍地什么時(shí)候重啟，要視后續(xù)信貸政策而定，但是融創(chuàng)的并購(gòu)不會(huì)停。

據(jù)申萬宏源的統(tǒng)計(jì)，2015年至2016年5月，融創(chuàng)收購(gòu)了46個(gè)項(xiàng)目，需要支付的權(quán)益費(fèi)用為300億元，并通過收購(gòu)萊蒙國(guó)際資產(chǎn)包進(jìn)入深圳。

與融創(chuàng)同屬行業(yè)公認(rèn)“收購(gòu)?fù)酢钡暮愦?，也在加大并?gòu)力度。今年6月19日，恒大收購(gòu)嘉凱城。去年，恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業(yè)等房企手中收購(gòu)項(xiàng)目共計(jì)15個(gè)，總金額達(dá)602億元。

此外，碧桂園也將獲取土地儲(chǔ)備的重心逐步放到收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目上。同時(shí)，一向在一級(jí)市場(chǎng)作風(fēng)激進(jìn)的閩系房企陽(yáng)光城，也在近期宣告要用“第二條腿走路”，3.7億元收購(gòu)逸濤雅苑90%權(quán)益。

最近幾年，通過并購(gòu)項(xiàng)目或公司間接增加土地儲(chǔ)備的方式，成為擴(kuò)張型房企進(jìn)入市場(chǎng)的新戰(zhàn)術(shù)。高盛高華證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)今年四季度至明年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡表示，大型房企直接收購(gòu)現(xiàn)成項(xiàng)目，無論從資金風(fēng)險(xiǎn)或開發(fā)周期上來說，比“拍地王”要?jiǎng)澦愕枚?。整個(gè)過程不會(huì)超過一年，而且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較低。

從財(cái)務(wù)上來說，有可能在兩到三年內(nèi)就可以把之前的投入成本收回來。如果選擇去競(jìng)拍“地王”，拿到地后還需要另有一大筆資金投入，時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都顯而易見。

目前不少項(xiàng)目為了加快周轉(zhuǎn)速度，拿完“地王”一年內(nèi)就開盤銷售，把“高價(jià)地”打造為“快餐式高端住宅”，這是對(duì)購(gòu)房者需求的漠視，也是對(duì)土地的不負(fù)責(zé)任。即便是快速打造出的高端住宅，其銷售周期也不會(huì)很短。

“現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多項(xiàng)目原始土地成本比較低，即使拿這類項(xiàng)目的價(jià)格與目前的市場(chǎng)均價(jià)或與現(xiàn)階段的地價(jià)相比，也仍具備一定的優(yōu)勢(shì)。除此之外，目前市場(chǎng)上的一些項(xiàng)目，包括存量房、老項(xiàng)目以及去化速度較慢的大項(xiàng)目，它們所占據(jù)的城市資源，例如交通、配套、地段等，比所謂‘地王’要好很多”，劉斐凡總結(jié)說。

“收購(gòu)?fù)瓿珊?，一般都?huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，擴(kuò)大營(yíng)銷宣傳，從而實(shí)現(xiàn)提價(jià)出售?！币晃粻I(yíng)銷業(yè)內(nèi)人士表示，比如恒大收購(gòu)新世界的麗宮項(xiàng)目，在收購(gòu)之后很快就重新包裝入市，動(dòng)作迅速，聲勢(shì)不小。

在商業(yè)地產(chǎn)的并購(gòu)上，也能實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。在8月11日舉辦的觀點(diǎn)地產(chǎn)博鰲論壇上，凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁羅臻毓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，凱德集團(tuán)在2015年花費(fèi)150億元收購(gòu)香港一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包，今年已經(jīng)收回了所有成本。

大市值：新業(yè)務(wù)+新項(xiàng)目

在過去兩年，地產(chǎn)央企之間的整合一直是主流，招商蛇口合并招商地產(chǎn)、中海收購(gòu)中信，分別誕生了千億市值俱樂部中數(shù)一數(shù)二的巨頭。根據(jù)最新的市值核算，中海以2188億市值位據(jù)榜首，招商蛇口以1182億市值排名第三。

在克而瑞分析師傅一辰看來，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)事件大多集中于三種類型，即項(xiàng)目層面的收購(gòu)、股權(quán)層面的并購(gòu)以及國(guó)企改革重組。恒大收購(gòu)香港新世界旗下內(nèi)地項(xiàng)目屬于項(xiàng)目層面的收購(gòu)；恒大對(duì)武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及重慶中渝集團(tuán)的收購(gòu)就屬于股權(quán)層面的并購(gòu)；招商地產(chǎn)重組，招商蛇口誕生即屬于國(guó)企改革重組這種類型。

但是兼并的最終目標(biāo)還是項(xiàng)目，兼并方看重的還是被兼并方的土地儲(chǔ)備。未來，“大魚吃小魚”或者“大魚帶小魚”將會(huì)成為并購(gòu)的主要方式。

傅一辰認(rèn)為，小企業(yè)融資難，加劇了和行業(yè)之間實(shí)力較為雄厚的大型房地產(chǎn)商之間的差距，也為行業(yè)之間的并購(gòu)提供了條件，“一些全國(guó)性布局的開發(fā)企業(yè)，進(jìn)入陌生市場(chǎng)，會(huì)選擇本地區(qū)域性的開發(fā)商合作或者直接收購(gòu)其項(xiàng)目?！?/p>

傅一辰進(jìn)一步表示，“市場(chǎng)上很多小開發(fā)商的項(xiàng)目，雖然也在持續(xù)銷售，但銷售周期拖得很長(zhǎng)。如果被央企或大型房企并購(gòu)，通過他們豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌優(yōu)勢(shì)，可能更快實(shí)現(xiàn)銷售。在產(chǎn)品研發(fā)能力上，大型房企更具優(yōu)勢(shì)，可以在收購(gòu)后將產(chǎn)品升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)更大的溢價(jià)空間，共同做大市值”。

從這個(gè)角度來說，并購(gòu)對(duì)于雙方而言，就是“雙贏”的局面。對(duì)于中小房企來說，資金周轉(zhuǎn)更順暢；對(duì)大型房企來看，直接收購(gòu)現(xiàn)成的項(xiàng)目無論從資金風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本方面來說，與重新拿地來比都具有優(yōu)勢(shì)。

劉斐凡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為資金密集型行業(yè)，充裕的資金對(duì)開發(fā)商是最重要的。如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。

除去對(duì)外并購(gòu)，房企對(duì)業(yè)務(wù)版塊之間的資本運(yùn)作也是做大市值的必由之路。今年以來，萬達(dá)商業(yè)籌劃回歸A股，綠城物業(yè)赴港上市，萬科物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市等一些列舉動(dòng)，也能為公司吸引資本市場(chǎng)關(guān)注，提升估值產(chǎn)生積極激勵(lì)。

“一旦這些新業(yè)務(wù)版塊獲得較高估值，母公司所持有的股權(quán)也能享受資本溢價(jià)，反過來對(duì)母體的整體市值增長(zhǎng)起到積極的助推作用?！眲㈧撤脖硎?。