連續(xù)買入地產(chǎn)股 恒大看中的是土地還是投資價(jià)值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

兩年前，萬科總裁郁亮曾率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)拜訪阿里、騰訊、海爾等公司，他擔(dān)心諾基亞被互聯(lián)網(wǎng)顛覆的故事，會(huì)在中國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生。兩年后，他的擔(dān)心出現(xiàn)了。只不過顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的，不是互聯(lián)網(wǎng)，而是金融業(yè)。地產(chǎn)+金融的深度整合，讓眾多的產(chǎn)業(yè)大佬，可動(dòng)用的資金前所未見。這些資本里，不僅包括寶能、安邦這樣的金融巨頭，也有萬科的同行——恒大。在2016易居沃頓研修班上，擔(dān)任導(dǎo)師之一的綠地金控集團(tuán)董事長、總裁耿靖說，在銀行和保險(xiǎn)領(lǐng)域的布局，讓恒大擁有了強(qiáng)大的資金實(shí)力。

或許正是因?yàn)橘Y金雄厚，才出現(xiàn)了近期頻頻“圍獵”地產(chǎn)股的舉動(dòng)，除了萬科，嘉凱城、廊坊發(fā)展也是恒大的獵物。那些股權(quán)分散的地產(chǎn)公司，如今正面臨前所未有的危機(jī)，也許下一步就將輪到他們。對整個(gè)行業(yè)來說，地產(chǎn)企業(yè)借助金融資本，整合整個(gè)行業(yè)，可能還僅僅只是邁出的第一步。

不被市場看好的地產(chǎn)股卻因中國恒大（03333，HK）“買買買”的強(qiáng)力刺激，攪起一池春水。

據(jù)悉，中國恒大最近高頻舉牌屯兵萬科A及嘉凱城、金螳螂、騰達(dá)建設(shè)等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的A股公司，斥資160億元，浮盈80億元。

難道恒大是為了賺取價(jià)差而舉牌？去年以來，恒大積極謀劃業(yè)務(wù)多元化，通過借殼或直接掛牌等方式將相關(guān)業(yè)務(wù)推向港交所或新三板。

外界曾將中國恒大掌舵人許家印的多元化視為“二次創(chuàng)業(yè)”，圍繞老百姓“大消費(fèi)”布局，搭建一道道平滑經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的屏障。

今年前7個(gè)月，恒大地產(chǎn)銷售已突破1800億元，但公開拿地成本日益趨高，當(dāng)前樓市處于本輪小周期的高點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)聚集。那么，恒大掉轉(zhuǎn)頭舉牌地產(chǎn)股是否為地產(chǎn)業(yè)的避險(xiǎn)之舉？又是否會(huì)引爆新的滾雪球效應(yīng)？

公開市場拿地越來越貴

翻看上市房企財(cái)報(bào)，外界不難發(fā)現(xiàn)，不少房企雖特別強(qiáng)調(diào)其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但土地儲(chǔ)備作為房企必需的原材料，仍是其董事會(huì)年底回顧及展望的一項(xiàng)重大事項(xiàng)。

就恒大而言，許家印在過去財(cái)報(bào)中對土地儲(chǔ)備及成本等著墨尤甚，一個(gè)典型特征就是以前土地較為便宜，但這個(gè)優(yōu)勢逐漸褪色。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，2015年，恒大新購?fù)恋亟ㄖ娣e3484.7萬平方米，平均成本為2045元/平方米。2014年，恒大新增土地儲(chǔ)備的平均成本為2588元/平方米。2013年，恒大新增土地儲(chǔ)備的平均成本為2633元/平方米。2012年，恒大新增土地儲(chǔ)備的平均成本為1151元/平方米，但2011年該指標(biāo)僅為616元，其中三線城市土地儲(chǔ)備成本更低至472元/平方米。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近3年來，恒大土儲(chǔ)成本的日益高企與其戰(zhàn)略布局調(diào)整密切相關(guān)。曾有媒體報(bào)道，恒大2013年在北京僅拿了3個(gè)項(xiàng)目地塊，就耗去了127億元的“真金白銀”，而恒大當(dāng)年凈利潤為137.1億元。

今年，龍頭房企搶地大戰(zhàn)再創(chuàng)新高，新“地王”門檻被迅速抬高到10億元級(jí)，數(shù)十億甚至上百億級(jí)“地王”不在少數(shù)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月，標(biāo)桿房企土儲(chǔ)成本增加了51.8%，以土地總價(jià)為坐標(biāo)，像綠地控股以58宗、耗資338.94億元且單位成本5021元/平方米名列榜首，恒大以52宗，耗資317.93億元且單位成本3186元/平方米暫居第二。

就單位拿地成本來說，單價(jià)過萬者就包括了中國金茂、信達(dá)地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)，其中信達(dá)地產(chǎn)單價(jià)成本最高，飆升至26223元/平方米，中國金茂單價(jià)成本24054元/平方米。

融創(chuàng)中國掌舵人孫宏斌日前談及房企激烈搶地時(shí)說，大家蜂擁搶地時(shí)，融創(chuàng)會(huì)退出。去年，融創(chuàng)、恒大等上演了多幕對其他房企地產(chǎn)資產(chǎn)包的并購浪潮，對資產(chǎn)包“挑肥揀瘦”成了一個(gè)顯著特征。

凈資產(chǎn)和利潤有望快速上升

隨著舉牌萬科A 一戰(zhàn)成名，外界對寶能的認(rèn)知漸趨清晰，視鉅盛華為寶能掌舵人姚振華打造的以投資為特色的金控平臺(tái)。

公開數(shù)據(jù)顯示，鉅盛華去年總資產(chǎn)突然猛增到2603.4億元，是2013年該公司87.43億元總資產(chǎn)的30倍，去年其實(shí)現(xiàn)的利潤總額為261.18億元，是2013年利潤總額的100倍。外界認(rèn)為，業(yè)績飆漲與鉅盛華并表了前海人壽有密切關(guān)系。

2014年初，財(cái)政部曾發(fā)布《關(guān)于印發(fā)修訂的通知》（財(cái)會(huì)［2014］10號(hào)），要求合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)，應(yīng)將整個(gè)企業(yè)集團(tuán)視為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，按照統(tǒng)一的會(huì)計(jì)政策，反映企業(yè)集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。

從恒大來看，去年底總資產(chǎn)約為7570億元，同比增加2820億元，其中凈資產(chǎn)約1421億元，同比增加300億元，但目前其港股市值為777億元。記者發(fā)現(xiàn)，去年恒大財(cái)報(bào)似乎并未將包括恒大人壽在內(nèi)的等多項(xiàng)收購資產(chǎn)列入并表范圍。

九鼎投資一位地產(chǎn)私募人士表示，恒大相關(guān)重要子公司并表之后，今年恒大的資產(chǎn)及利潤勢必會(huì)加速膨脹。

今年前7個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售2175.1億元，恒大實(shí)現(xiàn)銷售1848億元，與萬科年內(nèi)欲實(shí)現(xiàn)3000億元目標(biāo)一樣，恒大也將年度目標(biāo)上調(diào)至3000億元。目前，恒大舉牌萬科持股比例已達(dá)5%。

招商證券研究團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，萬科股權(quán)之爭從一個(gè)側(cè)面映射出行業(yè)集中度提高背景下的“交叉持股”。行業(yè)集中度提高是未來地產(chǎn)板塊的一個(gè)大邏輯。持續(xù)拿地與往三四線下沉明顯不是當(dāng)前周期高位上的可行途徑，而交叉持股顯然是捷徑。

保險(xiǎn)+地產(chǎn)=深度整合實(shí)力？

去年以來，以險(xiǎn)資為代表的金融資本頻頻舉牌地產(chǎn)股。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，險(xiǎn)資已舉牌54家A股房企，總市值數(shù)千億元。

被險(xiǎn)資舉牌的地產(chǎn)股有以下3個(gè)典型特征：一個(gè)是低市盈率且高凈資產(chǎn)收益率，第二是高比例現(xiàn)金分紅，第三是股權(quán)結(jié)構(gòu)較分散。

以萬科為例，2015年每股派發(fā)現(xiàn)金0.72元（含稅），以寶能旗下前海人壽所持7.358億股來算，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金分紅5.3億元（含稅）。

記者觀察到，從中國人壽、安邦保險(xiǎn)、鉅盛華及一致行動(dòng)人前海人壽的操作路徑來看，實(shí)為純金融資本或投資控股型金融資本通過股權(quán)形式重倉地產(chǎn)股。

隨著恒大高頻舉牌同業(yè)被關(guān)注，一個(gè)以房地產(chǎn)為典型的強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)資本試圖融合產(chǎn)業(yè)、金融與投資等交互持股的投資新模式逐漸浮出水面。

去年，恒大低調(diào)收購中新大東方人壽并將之更名為恒大人壽，一個(gè)以恒大人壽為主要載體的恒大金融集團(tuán)雛形已現(xiàn)，并加速在金融業(yè)內(nèi)高薪挖人，以壯大恒大金融帝國版圖。

從恒大舉牌路徑來看，具體實(shí)施舉牌的“馬前卒”多為恒大人壽，也涉及恒大旗下投資公司等。一季報(bào)顯示，像舉牌廊坊發(fā)展、金科股份、金螳螂、騰達(dá)建設(shè)、寶鷹股份等“恒大概念股”，均為恒大人壽旗下萬能組合B產(chǎn)品所為。

中國保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，恒大人壽旗下萬能型B組合一共涉及6只備案產(chǎn)品，分別為恒久價(jià)值系列旗下4只產(chǎn)品和財(cái)富雙贏系列旗下2只產(chǎn)品，這些產(chǎn)品備案日期均為去年底。

如果恒大人壽要兌現(xiàn)年利率收益，勢必對所投企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（以下簡稱ROE）等有較高要求，比如金螳螂去年加權(quán)ROE為20.29%%，寶鷹股份為14.9%，金科股份為10.26%。

從上半年業(yè)績來看，A股上市房企業(yè)績集體飄紅，個(gè)別房企業(yè)績暴增，像大名城（600094，SH）上半年?duì)I收約為44.2億元，同比增幅114.11%；股東應(yīng)占凈利潤3.5億元，同比增幅168.37%；加權(quán)ROE為6.78%，同比增加4.44個(gè)百分點(diǎn)。

記者注意到，注冊資本30億元的名城金控已成為大名城推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合以實(shí)現(xiàn)資源整合的大資管平臺(tái)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，名城金控旗下40億元定增基金已投資林洋能源、魚躍醫(yī)療等5只股票，并舉牌控股博信股份，全資收購中程租賃等。