連續(xù)買入地產(chǎn)股 恒大看中的是土地還是投資價值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

兩年前，萬科總裁郁亮曾率領(lǐng)團隊拜訪阿里、騰訊、海爾等公司，他擔心諾基亞被互聯(lián)網(wǎng)顛覆的故事，會在中國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生。兩年后，他的擔心出現(xiàn)了。只不過顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的，不是互聯(lián)網(wǎng)，而是金融業(yè)。地產(chǎn)+金融的深度整合，讓眾多的產(chǎn)業(yè)大佬，可動用的資金前所未見。這些資本里，不僅包括寶能、安邦這樣的金融巨頭，也有萬科的同行——恒大。在2016易居沃頓研修班上，擔任導(dǎo)師之一的綠地金控集團董事長、總裁耿靖說，在銀行和保險領(lǐng)域的布局，讓恒大擁有了強大的資金實力。

或許正是因為資金雄厚，才出現(xiàn)了近期頻頻“圍獵”地產(chǎn)股的舉動，除了萬科，嘉凱城、廊坊發(fā)展也是恒大的獵物。那些股權(quán)分散的地產(chǎn)公司，如今正面臨前所未有的危機，也許下一步就將輪到他們。對整個行業(yè)來說，地產(chǎn)企業(yè)借助金融資本，整合整個行業(yè)，可能還僅僅只是邁出的第一步。

不被市場看好的地產(chǎn)股卻因中國恒大（03333，HK）“買買買”的強力刺激，攪起一池春水。

據(jù)悉，中國恒大最近高頻舉牌屯兵萬科A及嘉凱城、金螳螂、騰達建設(shè)等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的A股公司，斥資160億元，浮盈80億元。

難道恒大是為了賺取價差而舉牌？去年以來，恒大積極謀劃業(yè)務(wù)多元化，通過借殼或直接掛牌等方式將相關(guān)業(yè)務(wù)推向港交所或新三板。

外界曾將中國恒大掌舵人許家印的多元化視為“二次創(chuàng)業(yè)”，圍繞老百姓“大消費”布局，搭建一道道平滑經(jīng)濟周期性波動的屏障。

今年前7個月，恒大地產(chǎn)銷售已突破1800億元，但公開拿地成本日益趨高，當前樓市處于本輪小周期的高點，風險聚集。那么，恒大掉轉(zhuǎn)頭舉牌地產(chǎn)股是否為地產(chǎn)業(yè)的避險之舉？又是否會引爆新的滾雪球效應(yīng)？

公開市場拿地越來越貴

翻看上市房企財報，外界不難發(fā)現(xiàn)，不少房企雖特別強調(diào)其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但土地儲備作為房企必需的原材料，仍是其董事會年底回顧及展望的一項重大事項。

就恒大而言，許家印在過去財報中對土地儲備及成本等著墨尤甚，一個典型特征就是以前土地較為便宜，但這個優(yōu)勢逐漸褪色。

《每日經(jīng)濟新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，2015年，恒大新購?fù)恋亟ㄖ娣e3484.7萬平方米，平均成本為2045元/平方米。2014年，恒大新增土地儲備的平均成本為2588元/平方米。2013年，恒大新增土地儲備的平均成本為2633元/平方米。2012年，恒大新增土地儲備的平均成本為1151元/平方米，但2011年該指標僅為616元，其中三線城市土地儲備成本更低至472元/平方米。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近3年來，恒大土儲成本的日益高企與其戰(zhàn)略布局調(diào)整密切相關(guān)。曾有媒體報道，恒大2013年在北京僅拿了3個項目地塊，就耗去了127億元的“真金白銀”，而恒大當年凈利潤為137.1億元。

今年，龍頭房企搶地大戰(zhàn)再創(chuàng)新高，新“地王”門檻被迅速抬高到10億元級，數(shù)十億甚至上百億級“地王”不在少數(shù)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉統(tǒng)計，前7個月，標桿房企土儲成本增加了51.8%，以土地總價為坐標，像綠地控股以58宗、耗資338.94億元且單位成本5021元/平方米名列榜首，恒大以52宗，耗資317.93億元且單位成本3186元/平方米暫居第二。

就單位拿地成本來說，單價過萬者就包括了中國金茂、信達地產(chǎn)和泰禾集團，其中信達地產(chǎn)單價成本最高，飆升至26223元/平方米，中國金茂單價成本24054元/平方米。

融創(chuàng)中國掌舵人孫宏斌日前談及房企激烈搶地時說，大家蜂擁搶地時，融創(chuàng)會退出。去年，融創(chuàng)、恒大等上演了多幕對其他房企地產(chǎn)資產(chǎn)包的并購浪潮，對資產(chǎn)包“挑肥揀瘦”成了一個顯著特征。

凈資產(chǎn)和利潤有望快速上升

隨著舉牌萬科A 一戰(zhàn)成名，外界對寶能的認知漸趨清晰，視鉅盛華為寶能掌舵人姚振華打造的以投資為特色的金控平臺。

公開數(shù)據(jù)顯示，鉅盛華去年總資產(chǎn)突然猛增到2603.4億元，是2013年該公司87.43億元總資產(chǎn)的30倍，去年其實現(xiàn)的利潤總額為261.18億元，是2013年利潤總額的100倍。外界認為，業(yè)績飆漲與鉅盛華并表了前海人壽有密切關(guān)系。

2014年初，財政部曾發(fā)布《關(guān)于印發(fā)修訂的通知》（財會［2014］10號），要求合并范圍應(yīng)當以控制為基礎(chǔ)，應(yīng)將整個企業(yè)集團視為一個會計主體，按照統(tǒng)一的會計政策，反映企業(yè)集團整體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。

從恒大來看，去年底總資產(chǎn)約為7570億元，同比增加2820億元，其中凈資產(chǎn)約1421億元，同比增加300億元，但目前其港股市值為777億元。記者發(fā)現(xiàn)，去年恒大財報似乎并未將包括恒大人壽在內(nèi)的等多項收購資產(chǎn)列入并表范圍。

九鼎投資一位地產(chǎn)私募人士表示，恒大相關(guān)重要子公司并表之后，今年恒大的資產(chǎn)及利潤勢必會加速膨脹。

今年前7個月，萬科累計實現(xiàn)地產(chǎn)銷售2175.1億元，恒大實現(xiàn)銷售1848億元，與萬科年內(nèi)欲實現(xiàn)3000億元目標一樣，恒大也將年度目標上調(diào)至3000億元。目前，恒大舉牌萬科持股比例已達5%。

招商證券研究團隊分析認為，萬科股權(quán)之爭從一個側(cè)面映射出行業(yè)集中度提高背景下的“交叉持股”。行業(yè)集中度提高是未來地產(chǎn)板塊的一個大邏輯。持續(xù)拿地與往三四線下沉明顯不是當前周期高位上的可行途徑，而交叉持股顯然是捷徑。

保險+地產(chǎn)=深度整合實力？

去年以來，以險資為代表的金融資本頻頻舉牌地產(chǎn)股。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，險資已舉牌54家A股房企，總市值數(shù)千億元。

被險資舉牌的地產(chǎn)股有以下3個典型特征：一個是低市盈率且高凈資產(chǎn)收益率，第二是高比例現(xiàn)金分紅，第三是股權(quán)結(jié)構(gòu)較分散。

以萬科為例，2015年每股派發(fā)現(xiàn)金0.72元（含稅），以寶能旗下前海人壽所持7.358億股來算，可實現(xiàn)現(xiàn)金分紅5.3億元（含稅）。

記者觀察到，從中國人壽、安邦保險、鉅盛華及一致行動人前海人壽的操作路徑來看，實為純金融資本或投資控股型金融資本通過股權(quán)形式重倉地產(chǎn)股。

隨著恒大高頻舉牌同業(yè)被關(guān)注，一個以房地產(chǎn)為典型的強勢產(chǎn)業(yè)資本試圖融合產(chǎn)業(yè)、金融與投資等交互持股的投資新模式逐漸浮出水面。

去年，恒大低調(diào)收購中新大東方人壽并將之更名為恒大人壽，一個以恒大人壽為主要載體的恒大金融集團雛形已現(xiàn)，并加速在金融業(yè)內(nèi)高薪挖人，以壯大恒大金融帝國版圖。

從恒大舉牌路徑來看，具體實施舉牌的“馬前卒”多為恒大人壽，也涉及恒大旗下投資公司等。一季報顯示，像舉牌廊坊發(fā)展、金科股份、金螳螂、騰達建設(shè)、寶鷹股份等“恒大概念股”，均為恒大人壽旗下萬能組合B產(chǎn)品所為。

中國保監(jiān)會官網(wǎng)顯示，恒大人壽旗下萬能型B組合一共涉及6只備案產(chǎn)品，分別為恒久價值系列旗下4只產(chǎn)品和財富雙贏系列旗下2只產(chǎn)品，這些產(chǎn)品備案日期均為去年底。

如果恒大人壽要兌現(xiàn)年利率收益，勢必對所投企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（以下簡稱ROE）等有較高要求，比如金螳螂去年加權(quán)ROE為20.29%%，寶鷹股份為14.9%，金科股份為10.26%。

從上半年業(yè)績來看，A股上市房企業(yè)績集體飄紅，個別房企業(yè)績暴增，像大名城（600094，SH）上半年營收約為44.2億元，同比增幅114.11%；股東應(yīng)占凈利潤3.5億元，同比增幅168.37%；加權(quán)ROE為6.78%，同比增加4.44個百分點。

記者注意到，注冊資本30億元的名城金控已成為大名城推進產(chǎn)融結(jié)合以實現(xiàn)資源整合的大資管平臺。半年報數(shù)據(jù)顯示，名城金控旗下40億元定增基金已投資林洋能源、魚躍醫(yī)療等5只股票，并舉牌控股博信股份，全資收購中程租賃等。