降價(jià)信號(hào)釋放？這個(gè)一線城市開(kāi)始跌了！

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

今天凌晨，“妮妲”這趟強(qiáng)臺(tái)風(fēng)登陸了深圳。

最大風(fēng)力14級(jí)，深圳大面積停工、停業(yè)、停市、停課，橙色預(yù)警直接上升至紅色預(yù)警。

邦爺只希望，在這樣的惡劣天氣，深圳居民都可以平安度過(guò)。

同樣，邦爺也希望，在這樣高昂的房?jī)r(jià)之下，深圳居民也能安居樂(lè)業(yè)。

所以，今天邦爺來(lái)送好消息——一直傲視群雄的深圳房?jī)r(jià)，終究“下探”了！

深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌8.15%

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)8月1日公布了一組數(shù)據(jù)：

7月份，深圳新建商品住房成交價(jià)格為56720元／平方米，環(huán)比下跌8.15％，為2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅。

盡管環(huán)比下跌，但同比漲幅仍然驚人，7月住房成交價(jià)格的同比漲幅就達(dá)到62.84％。

但我們從成交量看到，7月份深圳新建商品住房成交2984套，成交面積30.9平方米，環(huán)比分別下跌8.27％和10.83％，下滑明顯，可以感受到，購(gòu)房者的觀望情緒還是在加強(qiáng)的。

其實(shí)，今年自3月25日深圳實(shí)行樓市調(diào)控新政策以來(lái)，成交量就有所下降，4月開(kāi)始月均成交量在2200～3300套之間，而此前一年半時(shí)間里每月成交量在4000～8000套之間。

3·25新政顯然起到了作用，具體內(nèi)容我們?cè)倩仡櫹拢荷钲谑袘艏用窦彝ハ拶?gòu)2套住房；非深戶籍家庭限購(gòu)1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；二套房最低首付比例為四成。

用地王表示信心仍在？

但邦爺知道，一說(shuō)深圳成交量下滑，就會(huì)有人搬出深“地王頻現(xiàn)”，來(lái)證明后市仍然樂(lè)觀。

比如什么，6月份中國(guó)電建及中國(guó)金茂用82.9億拿下的龍華新區(qū)地王（折合樓面價(jià)位56781元/平）；龍光以140.6億元購(gòu)入的光明新區(qū)地王（折合樓板價(jià)27620元/平，溢價(jià)率160%）。

但你要知道，深圳土地本來(lái)就少，上半年土地供應(yīng)量更是少了又少~~

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016上半年全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬(wàn)平，僅占2015成交的30.1%。

所以，8月新增土地供將多達(dá)15幅，的確可能引發(fā)一輪土地?zé)岢?，但也不代表一定是房?jī)r(jià)漲漲漲的信號(hào)啊~

更何況，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)一個(gè)嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商再融資資金來(lái)源，一個(gè)嚴(yán)控融資資金用途，“地王”的出現(xiàn)頻率可能將大幅下降。

所以，指著“地王”沖高房?jī)r(jià)？難！

深圳樓市風(fēng)險(xiǎn)或已現(xiàn)？

金融界往往對(duì)市場(chǎng)非常敏感，他們也擅長(zhǎng)“夜觀天象預(yù)測(cè)天機(jī)”，深圳房?jī)r(jià)的趨勢(shì)或許他們?cè)珙A(yù)料到了。

我們就看到，7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開(kāi)始執(zhí)行。

要知道，深圳上述幾家銀行之前的貸款利率此前均為8.8折，上月突然調(diào)整到9折，已經(jīng)讓人對(duì)深圳樓市感的未來(lái)到擔(dān)憂。

當(dāng)時(shí)邦爺分析，這可能是大型商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，畢竟剛剛跨過(guò)“年中”。

但結(jié)合上月的房?jī)r(jià)下跌8.15%，擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)可能才是上述銀行提高利率折扣，收緊信貸的真正用意。

我們看到，在深圳房?jī)r(jià)暴漲的上一年，深圳個(gè)人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬(wàn)元以上的房貸，7成貸款占比超過(guò)70%。把杠桿用足成為在深圳買(mǎi)房的潮流。

2014年“9·30”新政是購(gòu)房杠桿率提升的催化劑，該新政將執(zhí)行了4年之久的“二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”（即“認(rèn)貸又認(rèn)房”）調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。如此，“疊加杠桿”成為炒房客的絕學(xué)，每月10萬(wàn)的房貸早已不是神話。

銀行不是不知道自己承擔(dān)了多大的風(fēng)險(xiǎn)，在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，他們能從中獲取豐厚的利潤(rùn)，但一旦房?jī)r(jià)下滑，壞賬率也會(huì)十分驚人。如今，銀行最不想看到的一幕已經(jīng)若隱若現(xiàn)，他們能不緊張嗎？

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。