北京銀泰中心投資“慘案”！當(dāng)事人連利息都賺不回！

每經(jīng)編輯 唐小小    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

很多人以為買一線城市的核心物業(yè)一定會(huì)保值、增值。但看完下面這個(gè)故事，你估計(jì)會(huì)崩潰。

北京銀泰中心，位于CBD核心區(qū)域、長(zhǎng)安街的中軸線，多么高大上，但買這里的人就一定賺翻？

本著不迷信的態(tài)度，邦爺對(duì)銀泰中心柏悅居進(jìn)行了投資收益測(cè)算。柏悅居位于銀泰中心中央主樓7-33層，面積段133平方米至240平方米不等，戶型多樣，是項(xiàng)目的主要銷售物業(yè)。

首先，邦爺確定了項(xiàng)目收益評(píng)判的三大標(biāo)準(zhǔn)（如有不足，歡迎邦地產(chǎn)粉絲們拍磚、指正）。

1、是否跑贏了整體市場(chǎng)環(huán)境；2、是否跑贏了區(qū)域住房均價(jià)；3、房源的自身漲幅和租金收益；

圖表：北京房?jī)r(jià)、銀泰中心所在區(qū)域房?jī)r(jià)、項(xiàng)目房?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下；制圖：邦地產(chǎn)

跑輸北京

從圖可見(jiàn)，最近5年，北京二手房均價(jià)由26829元/平方米漲至49827元/平方米，漲幅為85.72%。

但銀泰中心柏悅居，2012年6月的均價(jià)為70441元/平方米，5年后（2016年6月）的房?jī)r(jià)仍未能突破7字頭，停留在77200元/平方米，漲幅9.60%。

跑輸國(guó)貿(mào)商圈

房天下數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的5年，銀泰中心所在的國(guó)貿(mào)商圈，二手房房?jī)r(jià)上漲42.43%，銀泰中心的柏悅居上漲幅度則在9.60%。

賺不回利息

買房能得到的收益，無(wú)非是房?jī)r(jià)的升值部分和房屋的租金，如果租金收益和房?jī)r(jià)的升值都抵不上貸款的利率，這樣的投資算是虧的吧。

柏悅居的租金如何呢？

來(lái)自北京鏈家網(wǎng)的信息顯示，銀泰中心的柏悅居項(xiàng)目一套售價(jià)為1900萬(wàn)的商務(wù)型公寓，每年的租金為45000元，租金收益率約為2.84%。

再來(lái)另外一個(gè)高端點(diǎn)的案例，北京鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，銀泰中心一套售價(jià)6596萬(wàn)元的高層公寓，住宅的租金為11.5萬(wàn)元，換算成租金收益率為年化2.09%。

||房源信息來(lái)自北京鏈家

有人說(shuō)，如果房東不在乎租金呢？

房天下的數(shù)據(jù)顯示，柏悅居最近五年的房?jī)r(jià)漲幅為，0.44%，3.44%，3.17%，2.26%，2.71%。

如果租金收益率為2.84%，最近五年，柏悅居的收益則為，3.28%，6.28%，6.01%，5.1%，5.55%。

而三年以上房貸基準(zhǔn)利率4.75%，商住用房貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍即5.225%。所以，最近2-5年，房主的收益恐怕連貸款利率都抵不上。

好吧，又有人說(shuō)，如果房東不在乎升值和收益呢？那請(qǐng)問(wèn)你買來(lái)干嘛？？？好吧，你是土豪你任性~~

銀泰中心是個(gè)案么?

“柏悅居房?jī)r(jià)漲幅落后于北京整體水平和國(guó)貿(mào)商圈房?jī)r(jià)，主要還是因?yàn)楫a(chǎn)品本身的問(wèn)題。比如東西南北的朝向都有，130平還僅僅是一房，在這樣的房?jī)r(jià)背景下，柏悅居的性價(jià)比顯然不高。”這是一位業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)。

房天下控股副總裁司智則站在市場(chǎng)角度指出，雖然北京房?jī)r(jià)整體較高，很難再現(xiàn)暴漲和普漲現(xiàn)象，CBD的住宅和商住價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生分流。但是戶型較好、配套齊全、物業(yè)管理好的房子，無(wú)論住宅還是商住漲幅將會(huì)更快；相反可能滯漲。

不過(guò)在其看來(lái)，CBD等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)仍然值得看好。因?yàn)镃BD區(qū)域的大企業(yè)和人才會(huì)越來(lái)越集中，比如現(xiàn)在規(guī)劃中的北京第一高樓中國(guó)尊就是中信的總部，還有清華、正大、蘋(píng)果、三星、陽(yáng)光保險(xiǎn)、民生銀行、泰康、國(guó)壽等等大企業(yè)總部都落定在CBD區(qū)域，CBD區(qū)域房?jī)r(jià)必然呈現(xiàn)逐步上漲的態(tài)勢(shì)。

所以銀泰中心柏悅居這個(gè)地段的產(chǎn)品出現(xiàn)這樣的投資收益率，在邦爺看來(lái)還是算個(gè)案一例。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。