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中長期房價終于不用擔心了!實體經(jīng)濟增速反彈在望!

邦地產(chǎn) 2016-07-24 17:59:43

中國經(jīng)濟的中長期前景依然會很光明,房價有上漲動力,但中國未來只有一種城市房價會上漲。

每經(jīng)編輯 吳若凡    

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(本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle)

《人民日報》說,決定房價的根本是中國經(jīng)濟。

我們也看到,雖然今年上半年的GDP已經(jīng)到了6.7%,盡管坊間對經(jīng)濟增長的前景還有很多不確定的評論。但是,有一個觀點也在漸漸成為主流學(xué)術(shù)界的共識:目前的增幅下滑只是暫時的困難,未來中國經(jīng)濟增速仍然會向上提高。

在鏈家和中歐工商學(xué)院共同舉辦的“房地產(chǎn)經(jīng)濟與城市大數(shù)據(jù)論壇”上,中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授朱天就認為,中國短期經(jīng)濟增長會有挑戰(zhàn),但是從中長期來看,沒有問題。

“所有的短期經(jīng)濟急速下行,一定是需求不足的結(jié)果。需求不足情況之下,要做一些刺激,同時也要放松一下政商環(huán)境。”

過去三十五年的高增長秘密:知識+廉價勞動力

朱天指出,決定一個國家長期經(jīng)濟增長的三個直接原因是“物質(zhì)基本積累速度、人力資本積累速度、技術(shù)進步速度”,用通俗語言來講就是,投資、教育、技術(shù)進步,這是經(jīng)濟增長新的“三駕馬車”。

此外,朱天認為,中國經(jīng)濟的發(fā)展速度在過去30年快過所有國家,尤其是發(fā)展中國家,而這一動力取決于中國的文化的特征:

第一,勤儉節(jié)約。中國物質(zhì)資本積累速度很大,受中國文明影響東亞國家儲蓄率都非常高。儲蓄是長期經(jīng)濟增長的非常重要條件,尤其是對于大國。投資率這么高就是因為儲蓄率非常高。

第二,中國人特別重視教育。這是人力資本積累和技術(shù)進步速度非??斓脑颉6@個因素也可以幫助我們理解,為什么日本是西方國家以外第一個實現(xiàn)工業(yè)化的國家;為什么在戰(zhàn)后60年,只有東亞四小龍由發(fā)展中狀態(tài)躍升到了發(fā)達狀態(tài);為什么過去30多年中國是世界經(jīng)濟增長最快的國家。

另外,朱天認為,中國GDP增長速度下降,很多人認為是2009年的貨幣超發(fā)造成的。但實際上卻并非如此。

調(diào)查全世界的M2與GDP比例可以發(fā)現(xiàn),越是發(fā)達國家,比例越高;越是發(fā)展中國家,比例越低。

這怎么看,M2與GDP比例高,是中國的優(yōu)勢。中國M2增長在世界過去里面排第5名,M2、GDP比例增長速度與歐元區(qū),與美國和印度是非常接近的,沒有任何區(qū)別,如果有貨幣超發(fā)是全球超發(fā)。中國貨幣增長率恰恰是從09年以后一路下滑,只是2015年開始增長,因為經(jīng)濟不行了才刺激,但是已經(jīng)晚了。

M2貨幣超發(fā),中國貨幣增長率是歷史上中國改革開放從1986年到改革開放30年來,貨幣增長速度是最慢的時候。恰恰也是現(xiàn)在中國的通貨膨脹率達到歷史最低位。

從長期看,中國經(jīng)濟的增長并沒有什么問題。國家信息中心首席經(jīng)濟學(xué)家范劍平說,目前世界經(jīng)濟還沒有走出08年金融海嘯的陰影。沒有一次經(jīng)濟危機以后,世界經(jīng)濟會在舊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上復(fù)蘇。一定是在新興產(chǎn)業(yè)帶動下,在一個新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)復(fù)蘇的。

但是在金融危機前與金融危機后,很長一段時間,世界看來投資于金融資本太多,真正全球投資于科技創(chuàng)新的太少了。

其中,美國可能是世界上最重視技術(shù)創(chuàng)新的國家,所以美國科技創(chuàng)新的成果,與資本相結(jié)合,把美國一個國家從危機泥潭當中救出來這個力量夠,但是這個力量沒有大到把全世界經(jīng)濟從危機當中拉出來。

所以現(xiàn)在出現(xiàn)了一個尷尬的局面,就是資本找不到新技術(shù)相結(jié)合的時候,資本的確立性使它要找更好的投資回報。甚至它會自己去創(chuàng)造一個泡沫,包括房地產(chǎn)泡沫,包括金融市場泡沫,幾乎全世界的央行都已經(jīng)都存在“流動性陷阱”,鈔票印得越來越多,卻沒有能印出通貨膨脹來。

不過,資本需要尋找的新技術(shù),已經(jīng)在中國找到。中國研發(fā)的首顆量子通訊衛(wèi)星即將發(fā)射升空,“京滬干線”量子通訊工程將于今年年底建成。此外,美的收購的德國庫卡發(fā)明的機器人和機器手臂,也在推動世界產(chǎn)業(yè)的革命。特斯拉就是由庫卡機器人所制造。

這些都預(yù)示,中國有機會成為新一輪工業(yè)革命的發(fā)源地,而且效益也是驚人的。比如,如果中國大規(guī)模使用機器人技術(shù),就能有效克服因為勞動力和土地成本上升,而帶來的制造業(yè)競爭壓力,為中國制造重新建立價格優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)。

綜上所述,中國經(jīng)濟的中長期前景依然會很光明。

一線城市房價漲幅的秘密

不過,范劍平說,中國未來只有一種城市,房價會上漲。

這些城市有兩個特征,第一個特征服務(wù)業(yè)占GDP比重與其他城市相比相對較高。中國目前就業(yè)崗位已經(jīng)過了依靠制造業(yè)的時代,而是哪個城市服務(wù)業(yè)比重大,創(chuàng)造崗位就多,帶動剛需就多,這個城市房價會上漲。

以上海為例,上海統(tǒng)計局最新發(fā)布的2016年上半年經(jīng)濟運行數(shù)據(jù),今年上半年,上海的第三產(chǎn)業(yè)增加值占比就已達到70.6%。

其次,創(chuàng)新強度、科技研發(fā)投入占GDP比重高的城市,往往是新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當中處于優(yōu)勢。高科技企業(yè)集聚區(qū),高科技上市公司多,隨著這些上市公司的上市,全國人才在這些城市集中,會帶來財富集中。

以前,人們常說,北京房價不是靠北京人抬起來,是靠全國富人抬起來的。過去北京外地富人把北京房價抬起來,是山西煤老板,帶錢來北京買房。

未來,北京的房價是通過資本市場向科技創(chuàng)新強的城市集中。這一輪北京和深圳房價上漲最快區(qū)域是什么地方,北京是海淀區(qū),中關(guān)村,主要原因是因為這個地方集中國家一大批高科技企業(yè),一大批高科技上市公司,最基幾年創(chuàng)業(yè)板、中小板、新三板上市以后,批量誕生,很年輕的億萬富翁,千萬富翁。

海淀區(qū)是中國教育產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),都是好的學(xué)區(qū)房,海淀區(qū)房價買成了宇宙中心。那一片沒有低于10萬的房子,深圳是南山區(qū),結(jié)構(gòu)和北京海淀區(qū)一模一樣,海淀區(qū)是高科技然產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),深圳也是一樣的,主要是在南山區(qū)。

中國未來房價上漲的城市會越來越少,甚至是這些城市當中,會上漲的地段也會越來越少,房地產(chǎn)投資本身對象不是房子本身,房地產(chǎn)投資對象是低端稀缺性。

對于整個國家來講,今年房地產(chǎn)去庫存不是特別明顯。1-6月份商品房銷售是64302萬平方米,6月份面積是71416萬平方米,未來去庫存不能靠加杠桿,更多是戶籍制度改革,讓農(nóng)民工進城,落戶,用這個辦法為房地產(chǎn)市場補充穩(wěn)定需求。

*文中觀點為作者評論,和邦地產(chǎn)立場無涉。 

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