世界500強"中國榜"獨家解剖圖:房價格局再洗牌！

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

《財富》2016年世界500強出爐。

與往年一樣，北京擁有著最多的500強公司總部，其次是上海、深圳、廣州、杭州、西安。

500強數(shù)量與房價的正相關(guān)

在全世界，世界500強企業(yè)的數(shù)量，是判定一個國家或者城市經(jīng)濟活力的重要標志：世界500強企業(yè)越多，國家或城市對全球人口的吸附能力就越強，未來的房價上漲空間也就越大。

不信看看下圖：

＊數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院

＊各城市500強企業(yè)具體名單，可至邦地產(chǎn)后臺回復“500強”獲取

可以看到，世界500強的數(shù)量和城市實力、城市房價幾乎成正比：

擁有世界500強企業(yè)最多的北京、上海、深圳，也處在房價的第一軍團；廣州、杭州、南京這些擁有一到兩家支撐性的世界500強企業(yè)，這讓它們在房價中能處在第二軍團。

（當然也有個別案例，比如西安雖然擁有2家世界500強企業(yè)，卻是所有城市中房價最低的，且和福州一樣，房價下跌。)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更是房價動力

不過，這個“正比”只是一種大致的趨勢，因為房價的趨勢不僅受企業(yè)數(shù)據(jù)影響，還需要具體分析一下500強企業(yè)的性質(zhì)。

我們先來看看美國以前的數(shù)據(jù)：美國的500強企業(yè)多數(shù)都集中在紐約，紐約州主導產(chǎn)業(yè)主要是銀行、金融、保險、制藥、無線通信、科技、國防、傳媒。

但在房價上，美國正在飆漲的城市有：

圣路易斯：房價指數(shù)14.2萬美元，同比上漲了5.4%；

夏洛特：16.1萬美元，同比上漲5.6%；

休斯頓：17.3萬美元，同比上漲5.9%；

洛杉磯：56.7萬美元，同比上漲6%；

亞特蘭大：16.4萬美元，同比上漲6.5%；

舊金山：80.6萬美元；同比上漲10%…

紐約竟然不是美國房價最熱的城市！

但我們圍觀一下房價最猛的舊金山的情況可以發(fā)現(xiàn)，他的500強企業(yè)有：蘋果、麥肯森、惠普、富國銀行、因特爾、谷歌、思科、華特迪士尼、甲骨文、西方石油、高通、Ebay、太平洋人壽、賽門鐵克、仕邦魏理仕、閃迪、雅虎、超微半導體、嘉信理財……

為什么舊金山房價幾乎是要失控的節(jié)奏？因為它有硅谷。因為除了世界500強企業(yè)的數(shù)量外，高新科技的世界500強(或各類公司總部)的數(shù)量，或是房價上漲更大的動力源。

從國內(nèi)我們也可看出。

北京聚集的500強企業(yè)，幾乎都是中字頭的央企、國企(京東夾在里面很突出啊～)，而這類企業(yè)的天然屬性，讓它們更愿意靠近政治中心，所以可以說北京是用行政優(yōu)勢取勝，和靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)取勝的舊金山還不太一樣。

但也有“一樣”的——深圳。

深圳目前已形成了以計算機、通信、微電子為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)群。除了世界五百強華為，還有中興通訊、騰訊、長城計算機、創(chuàng)維、康佳、華強、賽格、宇龍、金蝶等一大批電子信息企業(yè)。生物醫(yī)藥水平也是全國一流，新能源、新材料已經(jīng)是支柱了。

從房價中我們也能看出和美國相似的狀態(tài)，深圳的房價和漲幅位居全國第一，超過北京。

那么，我們是不是也可以下結(jié)論：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越粗放的，城市房價越低迷？

我們就再琢磨下房價漲不上去的城市吧～

以美國的阿拉巴馬州為例，它僅有的500強企業(yè)Hargrove Engineers + Constructors，是以制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、鋼鐵、紡織、化學品為主的企業(yè)。州內(nèi)的城市莫貝爾，房價被納入“全美最便宜”之列，最低只要5萬美元！

看看中國的，西安、太原、長春，陜西分別有延長石油、陜西煤業(yè)化工集團、山西焦煤集團和中國第一汽車。

但以煤炭為主的企業(yè)，受到落后產(chǎn)能淘汰、兼并重組加劇的影響?！吨袊禾肯M總量控制規(guī)劃研究報告》就指出，要將煤礦企業(yè)數(shù)量壓縮到3000家以內(nèi)。這意味著近半煤炭企業(yè)將退出市場。

從今年開始玩用5年時間壓減中央企業(yè)鋼鐵煤炭現(xiàn)有產(chǎn)能的15%左右，2年壓減至10%左右。

所以以西安為例，我們看到雖然陜西煤業(yè)是五百強，但今年上半年業(yè)績虧損8億元至10億元。這對于經(jīng)濟外向度不算高、對支柱型企業(yè)依賴大的西安來說，經(jīng)濟影響以及隨之而來的人口影響，房價影響都是不容小覷的。

我們能看到，在房地產(chǎn)方面，西安就還有11個月的庫存量要賣。

類似的，年初開始減員分流的山西焦煤，其所在城市太原也有11.1年的樓市庫存要消化……注意，是年！悲劇啊～～

汽車制造占全工業(yè)產(chǎn)值比例高達55.9%的長春也是這樣，過度依賴一汽讓其工業(yè)經(jīng)濟缺乏更大動力，整體經(jīng)濟也對人才、資源沒有充裕的吸引力。因而不僅長春人買房熱情不高，市場供應量也少(7月初新增住宅供應面積環(huán)比下降56.0%)，房價也基本滯漲。

但同樣以汽車為支柱產(chǎn)業(yè)的武漢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就豐富得多，僅武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)就共擁有東風汽車等7家汽車廠商的12個整車廠，20家汽車相關(guān)研發(fā)機構(gòu)，200多家規(guī)模以上汽車零部件企業(yè)……

關(guān)鍵是，武漢的煙草、石化、電子信息、醫(yī)藥，以及中興通訊的光谷產(chǎn)業(yè)基地、寬帶資本項目、金發(fā)新材料產(chǎn)業(yè)園、新興重工高端制造項目、斐訊大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園這樣投資額超過50億的新項目也很多，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃，所以近年房價也漲勢逼人了～～

可見，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加、產(chǎn)業(yè)格局不斷升級，是真正支撐起一個城市的經(jīng)濟發(fā)展的動力，這使城市可以吸引大量的優(yōu)秀人才，附加一個城市的競爭力，最終支撐房價上漲。

經(jīng)濟-人口/人才-房價，這似乎能夠成影響房價的另一個三元結(jié)構(gòu)。為了發(fā)展經(jīng)濟，很多大城市在積極引進人口，但像北京上海深圳這樣的超級城市已經(jīng)走上了另一條路——人口洗牌。

面對人口上限，一線城市顯然更愿意用優(yōu)質(zhì)人才交換一般勞動力。

也只有具備巨大資金總量的一線城市才玩得起這樣的“交換”。

比如北京2015年本外幣存款余額 12.9億元，上海10.4億元、深圳5.78萬億、廣州4.3萬億，只有經(jīng)濟實力足夠強大，才能助企業(yè)一臂之力，吸引更優(yōu)秀的人才，來替換初級產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人群。

而這些“洗牌”“交換”的一項重要工具，就是房價，高房價、上漲的房價。

有人曾用有企業(yè)遷出深圳來影射高房價對實體經(jīng)濟的傷害。事實上，房價上漲的確會淘汰低端產(chǎn)業(yè)和部分制造業(yè)，但房價上漲、商務成本提高也是服務業(yè)、制造業(yè)升級換檔所帶來的結(jié)果。

并且，房價的上漲遠遠小于人工成本的增長和社?；鶖?shù)增長，就是一種正向上漲。

《各城市500強企業(yè)具體名單》

《“世界500強”13家首次上榜的中國公司名》

《2016年“世界500強”中110家上榜的中國公司(完整名單)》

可以到“邦地產(chǎn)”微信公眾號后臺回復“500強”獲??！

 

 ＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。