昆山珠海拍出“地王” 武漢卻底價(jià)成交 這是土地市場分化的前奏嗎

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

7月15日，武漢兩宗城中村地塊分別以9.6億元、26億元的底價(jià)成交。

同樣在7月15日，昆山一場歷時(shí)超過12個(gè)小時(shí)的土地拍賣，拍出了206.66％的溢價(jià)率、總價(jià)44.07億、樓面價(jià)17480元／平方米的歷史單價(jià)“地王”；在珠海，崇峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓面價(jià)19050元/平方米、總地價(jià)約33.4億元、溢價(jià)率382%同樣刷新了珠海單價(jià)“地王”。

難道，一年房價(jià)漲幅20%的武漢，土地市場的熱情被連日暴雨澆熄了？

底價(jià)成交或另有原因

根據(jù)資料，洪山區(qū)新路村P（2016）062號地塊和硚口區(qū)常碼村P（2016）063號地塊，被規(guī)劃為K1、K2、K3、K4四個(gè)地塊，均為住宅、商服用地，地理位置也都為臨江、靠湖的優(yōu)質(zhì)地塊。在交通規(guī)劃中，2017年即將建成的地鐵7號線和規(guī)劃中的武漢市軌道交通12號線都對該區(qū)域有利好，結(jié)果卻均沒有進(jìn)入競價(jià)流程，僅用時(shí)10分鐘便底價(jià)成交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，目前的K1地塊現(xiàn)為諾亞工業(yè)園，K2地塊現(xiàn)為長豐永利工業(yè)園，K3、K4地塊濱臨漢江，為原航天電工集團(tuán)有限公司用地。

根據(jù)掛牌文件，地塊成交后，所有地塊地上建（構(gòu)）筑物均由硚口區(qū)常碼村改制后的集體經(jīng)濟(jì)組織、所在區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施安置補(bǔ)償、場地騰退。

另外，盡管拍下硚口區(qū)常碼村地塊的是是武漢地產(chǎn)集團(tuán)的馬甲公司，但武漢地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)范圍就涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的業(yè)務(wù)。根據(jù)掛牌文件，這宗地塊就將涉及地鐵12號線的基礎(chǔ)設(shè)施用地。

無獨(dú)有偶，拍下洪山區(qū)新路村地塊的自然人吳志能，其實(shí)是武漢新路盈和置業(yè)有限公司法定代表人，而該公司的業(yè)務(wù)范圍就涉及了城中村改造。

對此，知名地產(chǎn)專家薛建雄認(rèn)為，這兩幅地塊可能是定向拍賣，因?yàn)榈厣锨闆r比較復(fù)雜，一旦場地騰挪時(shí)出現(xiàn)延期，將成為其他開發(fā)商無法承受的時(shí)間成本。

武漢土地市場熱情不減

薛建雄同時(shí)認(rèn)為，武漢這樣底價(jià)成交土地只是個(gè)別案例，并不能指代全部市場環(huán)境。

從去年底開始，武漢的房價(jià)就進(jìn)入了快速爬升期。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至今年6月，武漢新建住宅均價(jià)已達(dá)到9910元／平方米，同比漲幅19.98%。并且，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月同比漲幅超過10％，這個(gè)增速已經(jīng)超過北京這樣的一線城市。

一起火起來的，還有武漢上半年的土地市場。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，武漢市土地交易中心共掛牌82宗地塊，1宗延期，2宗流拍，總成交金額超292億元，較去年同期漲幅達(dá)41%?？偝山幻娣e超352萬平方米，較去年同期增加60%。其中17宗土地溢價(jià)成交，占比23%，最高溢價(jià)率達(dá)378%，平均溢價(jià)率81.99%。

而在剛剛進(jìn)入下半年的7月8日，武漢在同一天就刷出了三個(gè)“地王”，分別為當(dāng)代節(jié)能置業(yè)以樓面價(jià)18011元／平方米、溢價(jià)率157%刷新武漢單價(jià)“地王”；正榮以樓面價(jià)15966.31元／平方米、溢價(jià)率442%刷新武昌單價(jià)“地王”；武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司以樓面價(jià)8687.93元/平方米、溢價(jià)率256%刷新光谷東單價(jià)“地王”。

根據(jù)武漢城市規(guī)劃，2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計(jì)劃投資2000億元，打造城市“升級版”。目前武漢地鐵建設(shè)規(guī)模也達(dá)到世界級，同時(shí)在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，即今年底地鐵6號線和機(jī)場線將正式通車。

正處在“經(jīng)濟(jì)升級”中的武漢，從東湖科技園區(qū)、智能制造工程到國家商貿(mào)物流中心，武漢大規(guī)模的城市升級改造賦予了房地產(chǎn)市場更多的空間和潛力。

對于庫存不足7個(gè)月的武漢來說，房子賣得快迫使開發(fā)商瘋狂囤地，薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商仍需理性拿地，不斷被刷新的樓面價(jià)在不斷抬高房價(jià)的同時(shí)，也會增加行情下滑時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。