奉賢兩地塊保本價超4萬，這是上海均價破5萬的意思？（文中有內(nèi)幕）

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號邦地產(chǎn)Real-estate-Circle）

繼昨日迪士尼板塊拍出地王之后，奉賢區(qū)南橋新城的10單元01D-03區(qū)域地塊和南橋新城15單元23A-01A區(qū)域地塊也與今日相繼拍出。

最終“10單元01D-03區(qū)域地塊”由奉賢發(fā)展以總價17.22億元，34005元/平方米的樓面價競得，據(jù)計算，該地塊可售部分實際樓板價達(dá)到36734元/平方米，溢價率240%，預(yù)計保本價在5.2萬/平。

15單元23A-01A區(qū)域也是優(yōu)質(zhì)地塊，由象嶼以總價21.2億元競得，樓板價 26333 元/平方米，可售部分實際樓板價 28206 元/平方米，溢價率193%，預(yù)計保本價破4萬/平。

據(jù)了解，今日參與現(xiàn)場競價的房企共計16家，分別是安徽新華地產(chǎn)、禹洲、碧桂園+東原、華邦、新城、中南、綠都、華潤、保利、大發(fā)、城開、象嶼、山東黃金、南山、奉賢發(fā)展、合景。

【15單元23A-01A區(qū)域地塊】

“奉賢區(qū)南橋新城15單元23A-01A區(qū)域地塊”，東至賢浦路，南至南行路，西至金碧路，北至聚秀路，靠近金匯板塊。出讓面積36594.8平方米，容積率2.2，80米限高，主要限制條件符合板塊的剛需產(chǎn)品定位，南橋地塊高溢價毋庸置疑。

‍對該地塊，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，短期之內(nèi)地價太高，房價會跟不上。據(jù)了解，象嶼地塊附近的金輝天鵝灣最近叫價在3萬3/平左右，但今天地拍完，也會有漲價的可能。

嚴(yán)格意義上來說，該地塊并不屬于南橋板塊，行政歸屬地為奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)板塊，這里起步晚，是南橋新城大型居住基地，以保障房和動遷安置房為主，近1-2年來才開始土地出讓建設(shè)商品房。

但該地塊勝在預(yù)期，由于BRT快速公交在地塊東面，直接拉動板塊價值。該條BRT快速公交穿過整個金匯板塊，終點到達(dá)浦東東方體育中心，目前已全面開建，這里所有樓盤都在圍繞BRT快速公交來進(jìn)行售賣。由此可見，交通的明朗化及后續(xù)規(guī)劃的想象空間，才使得這里的地價接連上升。

去年11月6日，禹洲以23.15億元競得奉賢區(qū)南橋新城15單元05A-02A區(qū)域地塊，起始樓板價8000元/平，成交樓板價13241.722元/平米，溢價率65.52%。要知道，在當(dāng)時地塊周邊的天和前灘時代商品房售價也僅為17000元/平，可想而知當(dāng)時的地價有多高。

地價推動房價，房價再反作用地價，在金匯板塊是非常明顯的，目前金匯板塊內(nèi)已沒有2萬/平以內(nèi)的新房了，天和前灘時代、朗詩未來街區(qū)都已賣到了22000-23000元/平；東原酈灣、萬科金域華府已賣到24000元/平以上。

周邊二手房情況，由于這里是大型居住區(qū)所在地，以保障房及動遷房為主。目前在售的二手房分為滿5年及不滿5年兩種，其中滿5年可直接交易的保障房均價18000元/平左右，房源相對較少。不滿5年不能交易的動遷房均價在15000元/平左右，這類房源記者不建議購買，不受法律保護(hù)且不確定性因素較多。

【10單元01D-03區(qū)域地塊】

奉賢區(qū)南橋新城10單元01D-03區(qū)域地塊位于南橋新城核心區(qū)域，東至文耀路，南至廟涇中心河，西至定奉路，北至解放東路，出讓面積22017.4平方米，容積率2.3，起始價50641萬元，起拍樓板價為1萬/平。

值得一提的是，今日該地塊的拿地方——上海奉賢發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，是區(qū)屬國有獨資有限責(zé)任公司，目前旗下子公司11家，截止2015年底，擁有總資產(chǎn)90億元、凈資產(chǎn)13.5億元。業(yè)內(nèi)不少言論認(rèn)為，這家企業(yè)參加奉賢土地拍賣，有抬高當(dāng)?shù)赝恋貎r格嫌疑。

據(jù)悉，該地塊在上海之魚南側(cè)，靠近南奉公路，周邊醫(yī)院、學(xué)校、配套及環(huán)境基本都是奉賢區(qū)域頂級配套，是近年來南橋新城土地市場中少見的優(yōu)質(zhì)地塊。

地塊兩邊分別有奉賢區(qū)最好的醫(yī)院和最好的中學(xué)——奉賢中心醫(yī)院、奉賢中學(xué)，周邊還有一系列地標(biāo)商場，比如南方國際、百聯(lián)、蘇寧生活廣場、傳閱坊（在建）等等。未來上海之魚內(nèi)部也將有各種重量級配套，可以說，該幅地塊是目前南橋新城土地市場上最優(yōu)地塊。

交通方面，距離該地塊約1公里就為目前在建的軌交5號線南延伸段南橋新城站，同時在地塊南面的南奉公路上還有在建的BRT快速公交，交通優(yōu)勢也極為明顯。

周邊新房情況，目前周邊新房只有湯臣臻園在售，均價27000元/平以上，最高價也在3萬/平左右。

周邊二手房情況，在這附近基本都是近幾年剛交付使用不久的次新房，如卓越世紀(jì)中心、銀河麗灣、蘇寧榮悅、恒盛湖畔豪庭等項目，普遍均價都在3萬左右或以上，僅有的動遷房廟涇村也在22000元/平左右。

今年2016年5月11日，象嶼聯(lián)合體21.5億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，起拍樓板價1萬元/平，成交樓板價22625元，溢價率126%。本次拍賣的地塊起始樓板價同樣為1萬元。但不同的是象嶼聯(lián)合體競得的地塊位于南橋新城北部，周邊配套、交通、醫(yī)療、教育等遠(yuǎn)沒有本次拍賣的地塊位置好。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。