“窮城市”的尷尬：地賣不出去 這些城市憑什么立足？

每經編輯 每經實習記者 魏瓊    

每經實習記者 魏瓊

國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，一直不溫不火的廣州也迎來了上漲模式。

一線城市以及部分熱銷二線城市因房價火爆迎來政策調控，而一些中西部、東北城市卻面臨高庫存的尷尬，去化乏力，出臺多項刺激政策，仍收效甚微，最終產生一批尷尬的“窮城市”。

這些“窮城市”面臨著相似的尷尬處境，地賣不出去，樓市庫存壓力大，經濟增長乏力，產業(yè)結構不合理，對人口缺乏吸引力，投資動力不足……

面臨樓市高庫存，政府一面刺激樓市銷售，一面限制土地出讓，以免增添新的庫存壓力。但這些“窮城市”高度依賴土地財政，限制土地出讓城市就失去了基礎設施的啟動資金來源。沒有好的基礎設施，失去好的投資環(huán)境，面臨經濟惡性循環(huán)困境的“窮城市”還值得投資嗎？在新一輪的城市洗牌中，“窮城市”該如何奮起反抗，在城市競爭中找到立足之地？

“窮城市”的尷尬

我國房地產市場兩級分化的格局日益明顯，各類調控政策也沒能扭轉。地區(qū)經濟的“貧富差距”最終反應在樓市上，樓市兩極分化，一批中西部以及東北城市被劃入“窮城市”行列。

在中國城市經濟專家委員會副主任宋丁看來，“窮城市”不僅表現(xiàn)為樓市的高庫存，更深層次的原因是經濟結構不合理，產能過剩，發(fā)展動力不足，導致人口、資金不同程度流出，反映到房地產上，就造成供過于求，庫存壓力大。

據(jù)深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉統(tǒng)計，超過70%的待售庫存面積，都集中在600多個實體經濟實力較弱的三、四線城市，部分地區(qū)商品房存銷比甚至超過30個月。

據(jù)《每日經濟新聞》記者觀察，樓市兩極分化不僅是地區(qū)間的，就是同一個省份中的不同城市也嚴重分化。江西南昌5月房價以環(huán)比1.5%的漲幅居于熱點二線城市之列。而江西的其他城市，如鷹潭、上饒、新余、宜春、景德鎮(zhèn)等城市則面臨巨大的庫存壓力。

據(jù)看看新聞網報道，在江西省一些地方，60%的地產老板面臨倒閉的壓力，而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸，政府、開發(fā)商、銀行利益捆綁，成為樓市的“受害者”。

江西的情況并不是個案，而是全國樓市兩極分化下的一個縮影。

房地產與金融資深評論人黃立沖認為貨幣寬松政策驅動了投資需求的增長，政策不能拉動全國的均衡發(fā)展，有些城市成為被拋棄的經濟帶，而有些城市則成為受惠方。

經濟的分布往往有前瞻性和后發(fā)性。政府的規(guī)劃是基于長遠發(fā)展，經濟將形成良性循環(huán)；如果政府只注重實效和眼前利益，就像煤礦等能源產業(yè)，如果不預先培植多元經濟，一旦資源枯竭，經濟衰退不可避免。依靠煤炭產業(yè)的山西以及依賴重工業(yè)的東北三省在能源產業(yè)衰退之下淪為“窮城市”。

從經濟總量來看，數(shù)據(jù)顯示，東北三省與山西2016年一季度GDP增速墊底，而遼寧出現(xiàn)負增長。失去產業(yè)支撐，人口面臨持續(xù)流出壓力，庫存壓力巨大的東北地區(qū)，近10年來凈流出人口總數(shù)高達200萬。

對于企業(yè)而言，沒有產業(yè)以及人口的支撐，企業(yè)發(fā)展需要的產業(yè)聯(lián)動以及人力資源得不到滿足，企業(yè)發(fā)展難以為繼。

種種跡象表明，這些城市的投資風險在加劇，城市吸引力在減弱，城市價值在急劇縮水。黃立沖認為開發(fā)商需要減少在這些城市的投資，以減少損失。

“窮城市”的開發(fā)商面臨去化周期長、資金回籠難的問題。而在當前信貸寬松之下，銀行放貸對于“窮城市”的中小開發(fā)商仍保持謹慎，利潤攤薄，甚至面臨虧損。

對于購房者來說，這些城市的房價缺乏上漲的動力，甚至有些區(qū)域存在下跌的風險，配置“窮城市”的房地產意味著主動選擇了資產的貶值。

城市洗牌之戰(zhàn)

為緩解部分城市高庫存的壓力，國土資源部發(fā)布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應；允許尚未開工房地產項目用地按照有關規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。

宋丁認為政策的調控效果有限，停止供地對于去庫存本身刺激力度很小，去庫存將是長期任務。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為限制土地出讓，對于防范爛尾樓增加、土地出讓過于激進戰(zhàn)略的糾偏等有利好，但對于嚴重依賴土地財政的地方政府來說，收入減少，財政壓力增大，出現(xiàn)基礎設施建設資金不足，建筑行業(yè)、裝修行業(yè)等房地產上下游產業(yè)面臨沖擊。

黃立沖則表示，政府真正要解決問題，需要立足長遠，短期的痛苦在所難免。繼續(xù)依賴土地財政也解決不了問題，土地出讓的結果是產生更多的庫存，浪費資源，產生的只是短期的GDP。

以限制土地出讓緩解高庫存壓力，從而達到增強城市競爭力，目前來看治標不治本，收效甚微。

在這一輪去庫存戰(zhàn)役中，城市間分化愈加明顯，一線城市以及部分熱點二線城市居于“強城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及資金進入，強者愈強。

“窮城市”經濟活力減弱，失去對人口的吸引力，在新一輪城市洗牌中，如何防止城市價值繼續(xù)縮水，在城市競爭中尋求立足之地？

嚴躍進認為，從務實的角度看，積極爭取高鐵資源是較好的方法，例如武漢就是典型的依靠交通樞紐位置而發(fā)展起來的，但在產業(yè)導入等方面壓力還是比較大。

近期，華僑城在各大城鎮(zhèn)攻城略地，開創(chuàng)“旅游＋文化＋城鎮(zhèn)化”模式，也有開發(fā)商已加入小鎮(zhèn)模式的陣營，試圖在激烈的競爭中開辟一條新的發(fā)展路徑。

宋丁認為，以傳統(tǒng)視角看，“窮城市”價值縮水，但放在新的發(fā)展通道看，“窮城市”可能找到資源或市場新優(yōu)勢，從而實現(xiàn)翻身。

新型城鎮(zhèn)化是機會之一，扎實做好以人為本的城鎮(zhèn)化，全面解決進城農民的待遇、住房等問題，房地產需在這個流程中尋求發(fā)展機會。開發(fā)商通過文化、旅游、科技等產業(yè)平臺介入城鎮(zhèn)化，打造復合型小鎮(zhèn)，是合理的發(fā)展模式和渠道，但要得到政策和市場雙重檢驗。

黃立沖表示，“窮城市”的產生是城市發(fā)展不可避免的，就像人有好壞，城市存在貧富差距，這是經濟發(fā)展不均衡下的必然結果。目前沒有立竿見影的解決方案，地區(qū)的均衡發(fā)展與財富分配均衡才能解決“窮城市”問題，但當下困難較大。小鎮(zhèn)地產的興起，給“窮城市”發(fā)展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。

但從可行性來講，需要因地制宜，體驗式消費地產需要天然資源，旅游小鎮(zhèn)需要文化以及旅游資源的支撐，對于山西、東北老工業(yè)基地來說，不太適合。

而對于開發(fā)商來說，做一個復合型小鎮(zhèn)需要豐富的運營經驗，華僑城模式并不一定適合其他開發(fā)商，從商業(yè)可行性來講，操作難度和風險都很大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，都市圈恰恰正是未來城鎮(zhèn)化的方向，都市圈里的中小城市將面臨未來人口流入和產業(yè)發(fā)展的最好機會。在都市圈里的“窮城市”將獲得后發(fā)優(yōu)勢。不在都市圈里的“窮城市”將尋求發(fā)展文化旅游城市、手工業(yè)和手工藝品城市、農業(yè)觀光城市、民宿和宜居等城市的發(fā)展路徑。

關鍵在于，小城鎮(zhèn)有便捷快速的交通網絡，能讓流動人口變成居住人口，并吸引旅游人口，最終帶來產業(yè)的調整和升級，沒有產業(yè)的小城鎮(zhèn)無法吸引人口，也不可能有持續(xù)的發(fā)展。

房地產要圍繞這樣的思路，或許才有更好的發(fā)展機會，庫存也是能夠被消化的，但是一方面需要時間消化，另一方面需要停止或者減少新增土地供應和住房供應，確保不制造新的庫存。