借"高利貸"買(mǎi)高價(jià)地 財(cái)政部直屬央企說(shuō)這是貨幣趨勢(shì)？

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle） 最近，信達(dá)地產(chǎn)在滬、杭屢搶高價(jià)地。外界說(shuō)，這是他的品牌營(yíng)銷(xiāo)；也有人說(shuō)因?yàn)樗锌可?、不缺錢(qián)；還有人則說(shuō)，他就是錢(qián)。 某公眾號(hào)就曾聲稱，信達(dá)拿地的融資成本只有2%。但經(jīng)邦地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信達(dá)拿地的實(shí)際融資成本，超過(guò)8%！信達(dá)實(shí)際上是在高利貸舉債進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 那么問(wèn)題來(lái)了，他為什么要這樣做？要知道，有傳言說(shuō)信達(dá)還將斥資百億拿地，他hold得住嗎？ 信達(dá)如果要回答，答案肯定是yes，因?yàn)樗€會(huì)告訴你，敢高利貸舉債反映的是中國(guó)未來(lái)貨幣趨勢(shì)。 融資成本不便宜 我們先來(lái)看看信達(dá)拿地的具體融資情況。 “信達(dá)拿地融資利率低至2%”這句話從某公眾號(hào)一出，就引發(fā)了外界一片嘩然。 雖然此前有報(bào)道稱，個(gè)別最優(yōu)質(zhì)的上市房企或國(guó)有房企，可以拿到貸款基礎(chǔ)利率，銀行甚至可以做到倒貼價(jià)支持他們。 但“2%”的借款利率，比央行的基準(zhǔn)利率及銀行貸款基礎(chǔ)利率（LPR）還低？果真如此嗎？ 邦地產(chǎn)記者詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，2014年信達(dá)地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為9.15%，截至2014年底融資余額為201.5億元，除了銀行貸款之外的信托、基金及其他類(lèi)融資余額逾130億元。 截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)的融資余額逾326億元，整體融資成本為8.07%，同比下降1.08個(gè)百分點(diǎn)。 可以說(shuō)，相對(duì)于萬(wàn)科等標(biāo)桿房企，信達(dá)地產(chǎn)的融資成本要貴很多。 盡管2013年及之前多個(gè)年份，信達(dá)地產(chǎn)并未公開(kāi)披露其融資成本一項(xiàng)，但在房地產(chǎn)再融資持續(xù)封閘的情況下，信達(dá)地產(chǎn)與其他房企一樣承受著較高的融資成本，試圖借助信貸、信托、房地產(chǎn)基金、資管計(jì)劃等多種融資方式，不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，以降低融資成本。 資金需求旺盛 去年，信達(dá)地產(chǎn)分三期發(fā)行了30億元中期票據(jù)，總和融資利率位于5.5%-5.8%之間。今年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)又發(fā)行了30億元公司債，綜合融資利在3.5%-3.8%之間。 信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)和公司債，暫時(shí)緩解了其資金需求，但信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率仍居高不下。 截至去年底，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.24%，但到今年一季度末已攀升至83.96%。 去年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)曾試圖通過(guò)定增股份融資20億元，擬投向合肥、重慶與寧波3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，盡管中途也曾下調(diào)了發(fā)行價(jià)等定增修正版，但今年2月份，該定增再融資預(yù)案被證監(jiān)會(huì)終止審查。 記者注意到，信達(dá)地產(chǎn)并未放棄推進(jìn)上述定增再融資預(yù)案，其稱待中止審查因素確認(rèn)并消除后及時(shí)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)恢復(fù)審查程序并繼續(xù)推進(jìn)。 不過(guò)信達(dá)地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴邦爺，目前公司財(cái)務(wù)狀況良好，資金也很寬裕。只不過(guò)，他們拿地已經(jīng)完全被妖魔化了，這其實(shí)本身是一種市場(chǎng)化行為。 敢拿地因?yàn)橛锌可剑? 可以看出，信達(dá)地產(chǎn)本身的資金情況似乎不足以支撐它大舉造高價(jià)地，因此很多人相信，它敢，因?yàn)橛锌可健? 截至目前，信達(dá)地產(chǎn)的控股股東為信達(dá)投資，但背后的實(shí)際控制人為總資產(chǎn)逾7000億元的中國(guó)信達(dá)。 從2014年開(kāi)始，信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)始主動(dòng)融入到中國(guó)信達(dá)系的業(yè)務(wù)協(xié)同之中，還專(zhuān)門(mén)成立了投融資部，以承債式收購(gòu)嘉粵集團(tuán)旗下5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目100%的股權(quán)。 值得一提的是，上述一攬子股權(quán)交易對(duì)價(jià)為零，重組債務(wù)本金總額為22.57億元，重組寬限期三年，重組寬限補(bǔ)償金年率為10.4%；中國(guó)信達(dá)廣東省分公司另享有項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)收益的15%。 如果說(shuō)上述協(xié)同可歸類(lèi)為中國(guó)信達(dá)支持信達(dá)地產(chǎn)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的話，那么中國(guó)信達(dá)與信達(dá)地產(chǎn)之間的投融資關(guān)系力度也不容小覷，更值得外界關(guān)注。 2016年3月24日，信達(dá)地產(chǎn)董事會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于關(guān)聯(lián)法人與公司進(jìn)行債務(wù)重組，委托貸款，信托貸款，擔(dān)保增信，資產(chǎn)收購(gòu)和出售以及共同投資等關(guān)聯(lián)交易的議案》，該公告雖僅是一項(xiàng)議案，看似不太起眼，但外界看來(lái)，這背后意義非凡。 信達(dá)地產(chǎn)公開(kāi)說(shuō)，預(yù)計(jì)中國(guó)信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人通過(guò)收購(gòu)第三方對(duì)公司債權(quán)后與公司債務(wù)重組、共同投資，提供委托貸款、信托貸款、擔(dān)保增信等事項(xiàng)，期限不超過(guò)3年，其為此提供連帶擔(dān)保等。該交易預(yù)計(jì)金額（其中增信業(yè)務(wù)以增信擔(dān)保費(fèi)計(jì)）不超過(guò)200億元。 上述議案的意思，通俗地講就是，如果信達(dá)地產(chǎn)向第三方借錢(qián)用地拿地或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一旦遇到流動(dòng)性緊張，中國(guó)信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人將收購(gòu)該債權(quán)，向其發(fā)放最長(zhǎng)3年的委托借款、信托借款等。 去年，上述交易預(yù)計(jì)80億元，實(shí)際執(zhí)行金額70.62億元，2014年實(shí)際執(zhí)行額度32.57億元。 從具體來(lái)看，去年信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)中國(guó)信達(dá)旗下寧波達(dá)泰基金融資34.8億元，期限4年，年利率7.83%。信達(dá)地產(chǎn)還通過(guò)中國(guó)信達(dá)絕對(duì)控股的金谷信托定向融資5億元，期限2年，年利率8.85%。 除了債權(quán)型表內(nèi)融資之外，信達(dá)地產(chǎn)試圖借中國(guó)信達(dá)系的金融資源發(fā)力表外投融資。 按照上述提及的信達(dá)地產(chǎn)與中國(guó)信達(dá)及其關(guān)聯(lián)人達(dá)成的一系列交易議案，3月26日，信達(dá)地產(chǎn)擬借此便利進(jìn)行表外融資孵化項(xiàng)目，以降低負(fù)債率，發(fā)力金融地產(chǎn)，申請(qǐng)200億元的房地產(chǎn)私募基金投資額度，包含房地產(chǎn)基金、并購(gòu)重組基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、定向增發(fā)基金、新股申購(gòu)基金等。 難怪，有很多人相信，擁有財(cái)政部直屬央企身份的信達(dá)，敢于高利貸舉債，也許反映的是中國(guó)未來(lái)貨幣趨勢(shì)。 昨天，易居中國(guó)執(zhí)行董事丁祖昱就表示，五年后上海房?jī)r(jià)還會(huì)再翻一倍，目前多數(shù)的高價(jià)地屆時(shí)都能掙錢(qián)。 ?更多地產(chǎn)內(nèi)幕、更多消息交流，請(qǐng)掃描邦地產(chǎn)粉絲群吧！