葉檀:拍得寶山新“地王”的信達(dá)，代表金融巨無(wú)霸的新玩法

◎葉檀

信達(dá)集團(tuán)近日走上了風(fēng)口浪尖。當(dāng)人們?cè)诒г垢叻績(jī)r(jià)的時(shí)候，信達(dá)上周三以總價(jià)58億元拍得上海寶山一宗地塊，新“地王”的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到4.8萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)估算該項(xiàng)目未來(lái)保本售價(jià)將超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價(jià)的兩倍。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從2015年下半年至今，信達(dá)已在全國(guó)各地創(chuàng)造了6宗“地王”：2015年7月，合肥濱湖“地王”；11月，上海新江灣城“地王”；12月，深圳坪山“地王”；2016年1月，杭州南星“地王”；5月，杭州濱江“地王”；6月，上海寶山“地王”。

信達(dá)準(zhǔn)備參加一場(chǎng)馬拉松比賽。從目前信達(dá)拿地的情況來(lái)看，這家機(jī)構(gòu)顯然相信這樣一個(gè)“硬道理”：在中國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市群中核心城市與衛(wèi)星城的地價(jià)將成為最重要的保值標(biāo)的，誰(shuí)拿到這些城市的大批土地誰(shuí)就贏了。

根據(jù)《證券時(shí)報(bào)》的報(bào)道，按照規(guī)劃，在區(qū)域布局中，信達(dá)擬重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市與人口導(dǎo)入城市，逐步形成“3+2+X”布局，“3”指長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長(zhǎng)江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內(nèi)的二線和區(qū)域中心城市。這樣一來(lái)，信達(dá)幾乎把目標(biāo)指向了所有的區(qū)域核心城市。

看來(lái)央企也深信，中國(guó)融資基本抵押品是未來(lái)城鎮(zhèn)化過(guò)程中升值的土地。這場(chǎng)賽跑，或許可以看成信達(dá)利用大型金融央企的身份，以低成本資金與資產(chǎn)配置荒進(jìn)行的賽跑。

社會(huì)上錢多，不知道該投向何處，投向核心城市的土地是一場(chǎng)贏面略大些的賭博。

信達(dá)旗下的企業(yè)都在利用低成本的機(jī)會(huì)大規(guī)模融資。比如信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)投資，都趁低息發(fā)公司債券。在8年期利率僅3.7%這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，精明的企業(yè)當(dāng)然會(huì)趁機(jī)發(fā)債，連蘋果公司也在這么干，這倒是無(wú)可厚非。像蘋果手上握著2000億美元以上的現(xiàn)金，還大發(fā)特發(fā)低息債，發(fā)了債把可能有成長(zhǎng)前景的中小公司都買下來(lái)，為未來(lái)建設(shè)安全屏障，然后進(jìn)行股票回購(gòu)?fù)聘弋?dāng)期股價(jià)，獲得當(dāng)下的收益。

信達(dá)還有另外一種融資方式，即安排夾層基金。2015年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公告披露參與的“信達(dá)系”夾層基金就有7個(gè)，其中4個(gè)的資金投向信達(dá)地產(chǎn)自身開發(fā)的項(xiàng)目。

據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海新江灣“地王”項(xiàng)目80%的權(quán)益掌握在上海坤瓴投資手中，坤瓴投資背后的股東是信達(dá)地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）三家，分別持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信達(dá)地產(chǎn)合作方，寧波匯融沁齊由信達(dá)地產(chǎn)和泰禾共同出資設(shè)立，扮演的是夾層基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑，打造高端鏈條。

建立夾層基金可以直接獲得資金溢價(jià)和通道費(fèi)。例如世紀(jì)金源、上海大名城唐鎮(zhèn)、深圳中林科技產(chǎn)業(yè)園南區(qū)等項(xiàng)目，在這類夾層基金里，信達(dá)地產(chǎn)除了作為財(cái)務(wù)投資者，還派出深圳信達(dá)置業(yè)、新疆信達(dá)銀通等區(qū)域公司參與項(xiàng)目監(jiān)管，每年收取200萬(wàn)~300萬(wàn)元監(jiān)管費(fèi)的同時(shí)，還可為“信達(dá)系”的投資項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)把關(guān)。

信達(dá)利用自己龐大的金融體量，能夠獲得大量便宜錢，而后注入到旗下公司與伙伴公司，一部分直接獲取轉(zhuǎn)手的通道收益與租金收益?？焖俚赜缅X生錢，這代表了中國(guó)金融巨無(wú)霸的新玩法——拿到便宜錢，在國(guó)內(nèi)外大舉收購(gòu)項(xiàng)目，一部分獲得通道費(fèi)，一部分建立未來(lái)資產(chǎn)核心儲(chǔ)備庫(kù)，把“地主家的余糧”盡量收到自己碗里。