中國(guó)房屋租賃三宗難：收租金不如吃利息“專業(yè)房東”稅負(fù)重

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 馮彪    

◎每經(jīng)記者 馮彪

租賃需求多，但是房源少，自然導(dǎo)致租房難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為行業(yè)的主力軍卻難有動(dòng)力進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

在5月6日的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華一口氣就說(shuō)了租賃業(yè)務(wù)“三宗難”：租賃業(yè)務(wù)資金收益率比較低、資金回籠時(shí)間長(zhǎng)、租賃企業(yè)負(fù)擔(dān)重。

另外，對(duì)于持有多套房的個(gè)人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)大漲后直接出售套現(xiàn)也顯然比出租劃算，還省去了維修的麻煩。

中國(guó)人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“住房出售價(jià)格持續(xù)上漲，住房的投資性功能被放大，消費(fèi)功能被弱化。部分企業(yè)和個(gè)人持有住房，坐等漲價(jià)，也不愿出租，造成極大的資源浪費(fèi)。”

2015年房?jī)r(jià)漲幅超租金3倍

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)2016》顯示，2015年商品住宅施工面積減少0.7%，是自1998年以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，二手房交易表現(xiàn)活躍，在北京2015年二手住宅成交占總成交量比重為73.6%。

“2015年末，我國(guó)商品房待售面積71853萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)逐步進(jìn)入到存量房為主的時(shí)期，房屋總量基本能滿足居民需求。但同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存高、住房空置率高，導(dǎo)致住房出售、出租價(jià)格高，部分居民住房需求未滿足。這反映出住房配置結(jié)構(gòu)不合理。”葉劍平說(shuō)。

在此背景下，國(guó)務(wù)院再次重視住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提出租購(gòu)并舉的發(fā)展方向。實(shí)際上，早在2003年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》里面就首次突出了租賃問(wèn)題。

但是，與出售價(jià)格相比，“改售為租”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和擁有多套住房的個(gè)人來(lái)說(shuō)卻并不一定劃算。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾表示，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)租金回報(bào)率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，依賴租金的投資回報(bào)期長(zhǎng)達(dá)30~40年，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息。

2%~3%的租賃投資回報(bào)率也得到中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)的確認(rèn)，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這還比不上銀行存款的利率。

直接出售住房獲利相當(dāng)于租賃住房的機(jī)會(huì)成本。住建部政策研究中心研究員周江的一篇文章中稱，房?jī)r(jià)相對(duì)月租金收入的比例在200~300倍之間是合理的范圍，但是，近年來(lái)租售比逐漸擴(kuò)大，2013年時(shí)，北京的租售比就達(dá)到561。

而且，租金漲幅也不及出售價(jià)格漲幅。上述《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示，2015年，全國(guó)住房租金價(jià)格同比漲幅為2.6%，這已經(jīng)低于了2014年3.3%的漲幅。但是，2015年，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格同比漲幅為9.1%。這意味著，售價(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅的3倍。

另外，我國(guó)租賃市場(chǎng)以舊房為主，新房很少用于出租。在北京擁有多余住房的一位業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提及，一般新房的售價(jià)比舊房高，如果將新房出租，不僅需要裝修、添置家具、維護(hù)，將來(lái)想轉(zhuǎn)手出售，還賣不出好價(jià)。

“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，開(kāi)發(fā)商和擁有多套房的個(gè)人都傾向于空置住房，然后轉(zhuǎn)手套利，致使住房的投資性功能放大而消費(fèi)功能不足。”葉劍平說(shuō)。

我國(guó)租賃企業(yè)占比不足10%

“在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)的主體主要是個(gè)人出租，大概占到90%以上。一些房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占的比例大概是30%左右，我們差得還是比較遠(yuǎn)。”5月6日，住建部副部長(zhǎng)陸克華在新聞發(fā)布會(huì)上這樣說(shuō)。

近年來(lái)，我國(guó)專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)逐漸興起，出現(xiàn)you+、魔方等從事長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。這類企業(yè)一般是租下或購(gòu)買整棟房屋改造后再用于出租。

然而，以you+公寓為例，盡管瞄準(zhǔn)年輕人市場(chǎng)，但租金仍不便宜。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電you+北京蘇州橋社區(qū)獲知，最便宜的房間月租金也在3000元左右，對(duì)于參加工作不久的年輕人來(lái)說(shuō)著實(shí)不低。

盡管租金不低，但有業(yè)內(nèi)人士透露，從這些租賃企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，大多數(shù)品牌仍處于虧損狀態(tài)。房源選點(diǎn)、獲取房源成本、改造裝修成本、分銷渠道和營(yíng)銷費(fèi)用、IT系統(tǒng)設(shè)計(jì)都在加重企業(yè)成本負(fù)擔(dān)。

另外，與個(gè)人出租房屋相比，租賃企業(yè)還面臨企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，這樣一來(lái)成本也會(huì)更大。

陸克華也稱：“住建部調(diào)研了13個(gè)省市的住房租賃情況。從目前來(lái)看，稅費(fèi)等各項(xiàng)支出加在一起，企業(yè)算下來(lái)以后沒(méi)有什么利潤(rùn)，甚至還虧損。”

而新建住房用于出租可能更加困難。柴強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“在我國(guó)‘銀行融資—獲得土地使用權(quán)—建房出售’的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中，開(kāi)發(fā)商多是高舉債周轉(zhuǎn)，為了維持資金鏈運(yùn)作，需要快速回籠資金，因此開(kāi)發(fā)商難有意愿采用資金回籠周期長(zhǎng)的租賃模式。”

這種高價(jià)拿地，高舉債周轉(zhuǎn)的模式導(dǎo)致新建住房也不太適合用于出租。陸克華表示，2015年住建部做的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租住房屋大概是以中小戶型為主，50平方米以下的占到75%左右，但市場(chǎng)上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以只能選擇合租，合租比例達(dá)到50%。

“地方政府要維持較高的土地出讓收入，開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)拿地，從而推高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。因此，新建住房在設(shè)計(jì)時(shí)就是以向家庭出售為目的，住房的結(jié)構(gòu)、面積可能并不適合租房者。”葉劍平說(shuō)。