融資便利與高估值吸引 內(nèi)房股踏上回A路

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 魏瓊    

每經(jīng)實習記者 魏瓊

近來，面對A股同類公司動輒幾十乃至上百倍的市盈率，一些在海外資本市場被低估的中國企業(yè)開始尋求從海外資本市場撤退。在中概股游戲、電商類公司作別美股的同時，一些內(nèi)房股也傳出私有化，甚至回歸A股的聲音。不同資本市場對企業(yè)估值的巨大差異，被認為是這些海外上市公司回歸A股的動力所在。

無論是私有化還是回歸A股，都是企業(yè)的一種市場行為，是這些公司的基本權(quán)利。值得追問的問題是：內(nèi)房股在港股市場融資的黃金時代是不是已經(jīng)一去不復返了？雖然A股房企融資發(fā)債松綁，但回歸A股容易嗎？業(yè)績預期不錯的房企回歸，對A股市場的走向，是好事還是壞事？

近期，房地產(chǎn)行業(yè)最大的新聞莫過于恒大收購嘉凱城。

在此之前，拋出私有化計劃的萬達也已經(jīng)確定讓萬達商業(yè)在A股融資，將在香港聯(lián)交所除牌。港股融資能力減弱，融資成本高成為痛點，港股回歸A股成為很多內(nèi)地房企的選擇。

回A漸成風潮

全球貨幣政策繼續(xù)寬松，美元走強，處于加息、升值通道，而國內(nèi)政策寬松，緊跟美元節(jié)奏的港股市場融資能力減弱，對于在港上市的內(nèi)地房企來說融資成本較高。正是在這樣一種背景下，越來越多境外上市的內(nèi)地企業(yè)紛紛回歸A股。

2007年開始，房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市受到政策的嚴格限制，房企融資受到限制，大批房企紛紛赴港上市，加上人民幣在很長一段時間處于升值通道，海外融資成本較低，港股市場成為很多房企主要的融資平臺。

2012年，A股龍頭房企招商、萬科，先后公布收購香港上市公司控股權(quán)的公告，金地集團則借殼星獅地產(chǎn)，獲得在港融資的平臺；2013年大連萬達以6.74億港元的代價入主恒力地產(chǎn)，更名“萬達商業(yè)地產(chǎn)”。

今非昔比，隨著A股市場公司債成本下降，港股逐漸成為房企的“雞肋”。資料顯示，截至目前，共有32家中概股正在進行私有化，香港上市的內(nèi)地企業(yè)也有不少謀求回歸。早前復星國際由于融資障礙選擇退市，恒盛地產(chǎn)因為股價低迷選擇私有化，首創(chuàng)置地和富力提出回A股上市的申請。

萬達在H股上市一年即提出收購要約，萬達商業(yè)將私有化，并將從香港聯(lián)交所除牌，回歸A股的懷抱。

對于這一股回歸的潮流，有房地產(chǎn)分析師認為，目前在香港上市的內(nèi)房股與A股地產(chǎn)股估值差距較大。以萬科A與綠地控股為例，兩者的市盈率分別為15倍與24倍，但龍頭內(nèi)房股市盈率不足7倍。由于內(nèi)地投資者對于大型內(nèi)地龍頭企業(yè)認可度高，回歸A股有助于估值提升、回歸合理。

國泰君安分析師劉斐凡認為，內(nèi)地房企回A股存在歷史原因。2014年以前，房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)公司在A股上市有很多限制，在A股上市困難，需求被抑制。現(xiàn)在政策層面逐漸寬松，需求被釋放，越來越多的房企選擇回A。

但是，內(nèi)地房企A股IPO排隊時間較長，申請程序復雜，借殼上市成為許多境外上市的內(nèi)地企業(yè)回歸A股的主要途徑。數(shù)據(jù)顯示，2015年，在A股市場成功借殼的交易達50單，總交易額突破3580億元，兩個數(shù)字均創(chuàng)十年來新高。

回A之路并非坦途

多家內(nèi)地房企提出回歸A股市場，但目前并沒有回A成功的案例。

首創(chuàng)置業(yè)的回A之路走了12年，苦于A股市場融資閘門難開啟，借2013年IPO企業(yè)財務(wù)自查之際，終止了回A申請。關(guān)于終止的原因，首創(chuàng)置地表示因為目前地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的確很困難，形勢很不明朗。

據(jù)了解，2015年11月，富力地產(chǎn)第5次遞交回A申請，富力仍在回A的道路上奮斗著。

RET睿意德高級董事王玉珂認為，IPO重啟對于計劃上市的企業(yè)而言是好事，可這并不意味著一定百分百地能夠成功上市。

克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴認為，恒大、萬達這一類較有品牌影響力的企業(yè)回A股的難度相對小一些，但對于中小房企來說壓力不小。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖則認為回A之路并非坦途。首先，回A股需要償還海外債務(wù)，資產(chǎn)重組面臨高額的房地產(chǎn)稅費，加上回購股票需要溢價，私有化成本較高。

其次，香港和內(nèi)地的平臺存在差別，之前出現(xiàn)過私有化、退市后沒辦法在A股上市的案例，兩個平臺均沒著落，房企面臨較大壓力，需要借殼。

目前來說，私有化的方式有兩種：通過附先決條件的要約收購以及吸收合并實現(xiàn)私有化，要約收購需要90%及以上的股東同意私有化要約，而且香港是按人頭計數(shù)。吸收合并需要被合并方注銷全部發(fā)行的股份，需要出席會議的獨立股東75%或以上的同意，且反對票不超過10%。

就目前而言，萬達私有化采用要約的方式，而恒大尚未確定?？梢钥隙ǖ氖?，私有化的道路并非一蹴而就。

暫且拋開私有化、回A股的難度不提，在目前中國證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)低成本大規(guī)模融資表示歡迎的情況下，房企紛紛回A，但是回A是否就一定有利于公司的發(fā)展？

A股市場尚不成熟，專業(yè)化程度有待提高，股票市場表現(xiàn)不穩(wěn)定，上證指數(shù)在3000點上下徘徊，房企回A后能否適應(yīng)內(nèi)地市場發(fā)展是個問題，或許存在“水土不服”的風險。