人均GDP居河北省首位 市區(qū)房?jī)r(jià)卻重回10年前

圖為河北省唐山市鐵路旁拔地而起的新樓盤。

北京向東，驅(qū)車兩個(gè)多小時(shí)，進(jìn)入河北省唐山市，一個(gè)3年前中心區(qū)住宅成交均價(jià)就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的三線城市。可是如今，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)已多年滯漲，3年前均價(jià)賣到7000元/平方米的項(xiàng)目，而今多數(shù)還是這個(gè)價(jià)位。

“2007年，唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)便達(dá)到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區(qū)的均價(jià)一下子掉到了5000元/平方米，不過隨著2008年年末政府推出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，讓唐山的房?jī)r(jià)重啟上漲模式，最瘋狂的時(shí)候，鳳凰新城普通的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)過萬(wàn)，但隨后由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變，唐山這種資源型重工業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也陷入了困難，房?jī)r(jià)從2013年開始逐步回落。”有當(dāng)?shù)胤科蟮南嚓P(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“可以說，唐山目前的房?jī)r(jià)，已經(jīng)回到了10年前”。

而近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在走訪唐山多個(gè)新建住宅樓盤時(shí)也發(fā)現(xiàn)，過去期房遍地的唐山樓市，由于近兩年需求疲軟，項(xiàng)目滯銷，期房開始轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，可即便是現(xiàn)房，均價(jià)相較以前的期房也僅提升了100元/平方米-200元/平方米，甚至個(gè)別項(xiàng)目為加快清盤，降價(jià)吸引成交。

實(shí)際上，如果以全市的價(jià)格作為衡量，唐山的房?jī)r(jià)近幾年呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢(shì)，均價(jià)已由2013年年初的5600元/平方米，下滑至2015年年末的5400元/平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也顯示，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比下降1.4%。

值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于高新區(qū)豐源道與衛(wèi)國(guó)路交叉口東北角名為世紀(jì)學(xué)庭的樓盤，由數(shù)棟10層-26層高的建筑群組成，多數(shù)已經(jīng)封頂，卻并未公開開盤銷售。此外，在本報(bào)記者實(shí)地探訪的鳳凰新城區(qū)域內(nèi)，多個(gè)項(xiàng)目已有入住居民，但社區(qū)商業(yè)空置率則較高，有的店鋪有牌子未開業(yè)，有的則干脆大門緊閉。

對(duì)此，唐山當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)資深人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“隨著近幾年唐山經(jīng)濟(jì)的下行，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅情況更加糟糕，一些此前賣到4萬(wàn)元/平方米—5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在的日租金僅2元/平方米”。

而在二手房方面，由于大量新房滯銷，唐山的二手房成交量并不活躍。以二手房中介最為集中的唐山市區(qū)為例，其2015年二手房成交量?jī)H為44萬(wàn)平方米，相當(dāng)于當(dāng)年市區(qū)新房2個(gè)月的成交量，成交均價(jià)方面路北區(qū)為6500元/平方米，路南區(qū)為6000元/平方米，均低于市區(qū)新房的銷售價(jià)格。

住宅項(xiàng)目大規(guī)模擱置

去化速度超10年

在唐山，2010年以來(lái)，新建住宅大多是超過2000戶的大體量項(xiàng)目。在豐南區(qū)，榮盛發(fā)展(6.91,0.04,0.58%)一口氣開發(fā)了三個(gè)住宅項(xiàng)目，數(shù)千戶住宅社區(qū)聚集，如今基本都有入住居民，但據(jù)銷售人員透露，未來(lái)還將推出新的住宅房源。而在市區(qū)的鳳凰新城區(qū)域，電建地產(chǎn)開發(fā)的首郡、萬(wàn)科新里程等項(xiàng)目都已進(jìn)入銷售后期，開發(fā)商在積極清理現(xiàn)房存貨，銷售價(jià)格與首次開盤相比，差距并不大。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在唐山房產(chǎn)信息網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，這些動(dòng)輒超過2000戶的大體量項(xiàng)目一般原計(jì)劃開發(fā)周期為3年以內(nèi)，但如今看來(lái)，2012年開盤至今未清盤的項(xiàng)目遍地可尋。

以記者走訪的世紀(jì)學(xué)庭為例，該項(xiàng)目位于唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)付家屯村。據(jù)公開資料顯示，世紀(jì)學(xué)庭總建筑面積100萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓及幼兒園、九年一貫制生活配套體系，包含住宅樓50棟，層數(shù)10層至26層，總戶數(shù)6085戶，是唐山非常有名的，以教育為賣點(diǎn)的大盤。

然而，這個(gè)百萬(wàn)平方米的大盤目前處于擱置狀態(tài)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)學(xué)庭屬于唐山遠(yuǎn)洋城商圈，目前大部分樓棟都已經(jīng)封頂，有的外立面已經(jīng)完成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，沒有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立著，宛若空城。

對(duì)面的銷售中心頗有豪宅氣質(zhì)，門口大片空地僅停著幾輛車。記者走進(jìn)售樓中心，發(fā)現(xiàn)大廳也是空的，無(wú)接待人員。遍尋之下，一位工作人員從辦公室走出來(lái)，她告訴記者，項(xiàng)目還沒開盤。“什么時(shí)候開盤還沒有定。”該人士稱，銷售價(jià)格也待定，至于產(chǎn)權(quán)年限還剩多少，其干脆表示不知道。

同時(shí)，記者查閱公開資料獲悉，高新區(qū)是唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展最穩(wěn)定、質(zhì)量最高的區(qū)域，已于2010年11月份經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升級(jí)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，周邊高校林立，教育資源豐富。世紀(jì)學(xué)庭正位于該區(qū)域內(nèi)，按照其開發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2011年上半年開工建設(shè)，2012年底竣工。

值得注意的是，2012年11月份，一則報(bào)道指出，世紀(jì)學(xué)庭樓體平均建至5層左右，預(yù)計(jì)2013年初開盤。但記者在唐山市房產(chǎn)信息網(wǎng)并未查詢到該盤的預(yù)售證信息。

據(jù)悉，世紀(jì)學(xué)庭的開發(fā)商為唐山市福家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司為博志集團(tuán)投資。博志集團(tuán)是唐山非常有名的開發(fā)商，手握多個(gè)項(xiàng)目。但如今的博志集團(tuán)也是唐山市坊間傳聞中爛尾風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高的開發(fā)商。

有消息人士向本報(bào)記者透露，受唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)和上述大盤拖累，博志集團(tuán)在唐山尚有占地面積上千平方米土地尚未開發(fā)，現(xiàn)金難以回流，資金鏈緊張。

事實(shí)上，世紀(jì)學(xué)庭開發(fā)數(shù)年擱置并不是唐山樓市的個(gè)例。“在唐山買房，位置、戶型、質(zhì)量之外，最重要的是要看開發(fā)商，是不是有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。”某項(xiàng)目銷售人員向本報(bào)記者直言，“有的開發(fā)商資金鏈斷裂，開發(fā)的項(xiàng)目都爛尾了，唐山有不少這樣的項(xiàng)目”。

另有消息人士向本報(bào)記者透露，世紀(jì)學(xué)庭曾一度銷售過，但證件不全，一直辦不下來(lái)手續(xù)，其土地已經(jīng)質(zhì)押出去。不過，本報(bào)記者目前尚未證實(shí)該消息是否屬實(shí)。

然而，拋開小開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高外，大開發(fā)商的日子其實(shí)也并不好過?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，唐山聚集了很多全國(guó)性開發(fā)商。萬(wàn)科、綠城、新華聯(lián)、電建地產(chǎn)等多家房企均在此布局。

據(jù)記者觀察，這些房企多為上市公司，業(yè)績(jī)指標(biāo)考核明確，注重高周轉(zhuǎn)，一般開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目周期基本可以控制在3年以內(nèi)清盤，當(dāng)然，個(gè)別大體量項(xiàng)目和豪宅除外。但在唐山，曾一度火熱的市場(chǎng)近兩年已難以延續(xù)，即使借助品牌房企的影響力，其銷售速度也已經(jīng)慢了下來(lái)，過去曾期房遍地的唐山樓市，現(xiàn)在可謂現(xiàn)房遍地。

有報(bào)道稱，中國(guó)指數(shù)研究院分析師劉雪瑞今年2月份在其回鄉(xiāng)見聞報(bào)告中指出，唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而同期年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

不過，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，年均263萬(wàn)平方米的銷售面積，是2015年唐山市區(qū)的數(shù)據(jù)，整個(gè)唐山市2015年住宅和商業(yè)的銷售面積超過700萬(wàn)平方米。

而截至2015年年末，唐山全市住宅和商業(yè)的可售面積（獲得預(yù)售證的項(xiàng)目）約1500萬(wàn)平方米，市區(qū)為400多萬(wàn)平方米。2015年，唐山全市和市區(qū)的月均銷售面積則分別為50多萬(wàn)平方米和22萬(wàn)平方米，以可售面積計(jì)算，唐山全市住宅和商業(yè)項(xiàng)目的去化速度分別為30個(gè)月和18個(gè)月。

“這只是計(jì)算可售面積的去化速度，如果算上已經(jīng)規(guī)劃出讓的，按照現(xiàn)在的這樣的銷售速度，完全消化目前唐山市場(chǎng)的庫(kù)存，肯定要超過10年。”有不愿具名的當(dāng)?shù)胤科笕耸糠Q，“近5年、6年的時(shí)間，唐山市區(qū)每年的銷售面積都在250萬(wàn)平方米上下，全市則在700萬(wàn)元平方米左右，變化不大。問題就出在供應(yīng)上，2008年河北省提出‘三年大變樣’戰(zhàn)略規(guī)劃，即三年建設(shè)，三年發(fā)展，一年一大步，三年大變樣。唐山自此開始了經(jīng)營(yíng)性用地的大規(guī)模開發(fā)，一下子讓唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求，變成了供大于求，伴隨著當(dāng)時(shí)全國(guó)樓市的低迷，唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)一下子由7000元/平方米降至5000元/平方米”。

以路南區(qū)政府旁的茂華唐山中心項(xiàng)目為例，目前住宅部分，售價(jià)較此前進(jìn)行了下調(diào)，由7000元/平方米降至6000元/平方米。

商業(yè)空置率高

開發(fā)商貼錢促銷

在走訪唐山樓市過程中，《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，除了住宅銷售多年滯漲，部分項(xiàng)目尾盤降價(jià)銷售之外，其社區(qū)商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)空置率也非常高。

在鳳凰新城中，記者發(fā)現(xiàn)，鉑悅山項(xiàng)目配套商業(yè)鉑悅派招商中心大門緊鎖。記者輾轉(zhuǎn)找到鉑悅山銷售中心后，一位銷售員告訴記者，開發(fā)商并不持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)，幾乎都是銷售的。不過，記者看到，雖然樓盤已經(jīng)建好，但其商鋪目前大多仍處于空置狀態(tài)。

而同屬這一區(qū)域的鳳之夢(mèng)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是靜悄悄一片。據(jù)公開資料顯示，鳳之夢(mèng)建筑面積8萬(wàn)多平方米，2012年底開盤，目前銷售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米。

“老城區(qū)的商業(yè)現(xiàn)在都不是很好，別說新建的這部分了。”有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱。記者也發(fā)現(xiàn)，雖然鳳凰新城區(qū)域樓盤眾多，大多數(shù)項(xiàng)目也有居民入主，但只有部分建設(shè)年份稍早的小區(qū)商鋪出租率較高，且整個(gè)鳳凰新城，房地產(chǎn)中介可謂鳳毛麟角，與北京、上海等一線城市房地產(chǎn)中介遍地的情形相比，可謂大相徑庭。

而據(jù)記者了解，由于近幾年唐山整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪，經(jīng)營(yíng)可謂十分慘淡。某知名開發(fā)商的綜合體項(xiàng)目，此前曾賣出5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，但目前的日租金低的只有2元/平方米，租金回報(bào)率僅1.44%。“這家開發(fā)商好位置的商鋪是自持，日租金最高能達(dá)到4元/平方米，賣出去的都是比較偏的商鋪，所以租金也比較低。不過，寫字樓租金相比于商鋪要好一些。”有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱。

面對(duì)這一情況，也有開發(fā)商不惜拿出真金白銀進(jìn)行促銷。在豐南區(qū)的榮盛未來(lái)城項(xiàng)目，其銷售人員告訴記者，只要購(gòu)入未來(lái)城的商鋪，開發(fā)商將保證客戶10年內(nèi)都至少有8%的年租金回報(bào)率。

公開資料顯示，位于唐山豐南區(qū)北部的榮盛未來(lái)城，總建筑面積41萬(wàn)平方米，是一個(gè)以中國(guó)第三大室內(nèi)主題游樂場(chǎng)為主要亮點(diǎn)的商業(yè)綜合體，目前的售價(jià)在1萬(wàn)元/平方米—3萬(wàn)元/平方米。記者在其銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然地處豐南區(qū)，但由于開發(fā)商保證了客戶的投資回報(bào)率，且將項(xiàng)目分割成20平方米—30平方米的小單位出售，因此其銷售現(xiàn)場(chǎng)的客戶數(shù)量遠(yuǎn)超市區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目。“把商鋪切割成小塊，降低購(gòu)買門檻，開發(fā)商再統(tǒng)一招商管理，并給予兜底的投資回報(bào)，確實(shí)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的銷售起到了促進(jìn)作用。”有當(dāng)?shù)胤科髥T工表示，“大多數(shù)客戶其實(shí)就是看中了開發(fā)商承諾的8%回報(bào)率，但我們估計(jì)開發(fā)商肯定是要自己貼一部分錢的，只靠豐南本地，根本支撐不了這么大的商業(yè)，不過這樣做，其至少能在短期內(nèi)便回籠一大部分資金”。

而對(duì)于目前唐山樓市滯漲的現(xiàn)狀，唐山當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)資深人士認(rèn)為，根源還是供大于求，同時(shí)本地經(jīng)濟(jì)增速的放緩也是重要因素之一，雖然國(guó)家和當(dāng)?shù)卣l頻加施“藥量”，但效果卻并不十分理想。“作為一個(gè)典型的三線城市，唐山外來(lái)人口有限，需求并沒有大幅增長(zhǎng)的可能性。幾年前一線城市限購(gòu)，不少大型開發(fā)商看好唐山這種GDP和人口總量都不錯(cuò)的三線城市，蜂擁而至希望分得一杯羹，加上彼時(shí)政府也調(diào)整了土地出讓規(guī)模，使得唐山開始了持續(xù)多年的大規(guī)模開發(fā)，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈≌蜕虡I(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)上的需求，從而出現(xiàn)了價(jià)格滯漲，上百萬(wàn)平方米大盤擱置的情況。另一方面，作為占全國(guó)鋼鐵總產(chǎn)能十分之一的重工業(yè)城市，唐山雖然是2008年4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激政策最受益的一批城市，但隨著目前整體經(jīng)濟(jì)的下行，反噬的作用力也是非常大的，例如從2013年開始，隨著鋼鐵、礦山等主導(dǎo)行業(yè)效益持續(xù)下滑，唐山下屬的遷安全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)稅收入等多項(xiàng)指標(biāo)增幅下降，實(shí)際上近幾年整個(gè)唐山的鋼鐵、煤炭、水泥等支柱產(chǎn)業(yè)均陷入了困境，拖累唐山經(jīng)濟(jì)斷崖式下滑，這種情況下，唐山房地產(chǎn)行業(yè)自然也好不到哪里去。包括唐山在內(nèi)的一批國(guó)內(nèi)三、四線城市，去庫(kù)存壓力在一段時(shí)間里都會(huì)是有增無(wú)減”。