5.1后限購擴容首付變多？傳聞or事實？(快點開看)

每經(jīng)編輯 王浩也    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“重要通知！5月1日各市將陷入限購，名下有一套或兩套房的人，將不能再次購買。”

“國家批地困難！馬上步入寸土寸金的時代！

“抓住現(xiàn)有的機會，四大銀行基本已確定5月1日后首付最低40%，5月1日起，首付30%的時代即將過去。”

以上朋友圈流言，有沒有刷到你？

4月中旬開始，各種傳言就開始不淡定了。而且由于之前上海等地的限購政策，的確是從捕風(fēng)捉影變成現(xiàn)實的，很多人雖然不敢相信，但心里還是會將信將疑地問一句：真的嗎？

真不真，基本面告訴你

這也能真？？

如果你稍微了解點中國經(jīng)濟基本面，就會知道，短期中央不僅不會出嚴厲政策調(diào)控樓市，還有可能再出臺其他的刺激政策，原因是房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟增長的刺激反彈太有用了！

你看，上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布中國2016年第1季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析報告就顯示，今年我國第一季GDP同比增長6.7%，3月份PPI環(huán)比增長0.5%(是2014年1月份以來的首次由降轉(zhuǎn)升)。

同時，第一季度全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）也在85843億元，同比名義增長10.7%（考慮價格因素后，實際增長13.8%），投資增速比2015年全年提速0.7%，顯示出較強的反彈力度。

“中國宏觀經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測”課題組認為，不少宏觀數(shù)據(jù)都超過市場預(yù)期，讓市場得到鼓舞，經(jīng)濟企穩(wěn)跡象初現(xiàn)。

“本季度投資增速小幅回升主要有兩個原因：穩(wěn)增長政策，和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升。第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額對全國固定資產(chǎn)投資的貢獻率為11.9%，雖然仍然低于歷史平均20%的水平，但這表明房地產(chǎn)的拖累效應(yīng)在減緩。”

具體講房地產(chǎn)，是這樣的…

再讓我們具體分析一下當(dāng)前的房地產(chǎn)狀況。

官方數(shù)據(jù)顯示，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的20.6%，同比增長6.2%，增速比1-2月提高了3個百分點。3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長9.68%，顯示反彈有所加快。

本季度房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇主要來自2015年下半年以來房地產(chǎn)市場銷售的復(fù)蘇，按照歷史經(jīng)驗，中間的傳導(dǎo)時滯一般有6個月，所以預(yù)期第二季度房地產(chǎn)投資可能還有更多反彈。

從銷售來看，一季度全國商品房銷售面積24299萬平米，同比增長33.1%，3月增速比1-2月份增加較多。

增長主要來自住宅，也來自辦公樓，商業(yè)營業(yè)用房增長較少。數(shù)據(jù)就顯示，一季度全國住宅銷售面積同比增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.5％。一季度商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高了10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公室銷售額增長69.4%。商業(yè)營業(yè)用房銷售增長8.2%。

商品房銷售面積和銷售額同時回暖，加之第一季度新增人民幣貸款近24%(居民個人按揭中長期貸款充裕)，“營改增”的刺激，可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資信心有所恢復(fù)。

然而課題組判斷，未來房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)走高的基礎(chǔ)還十分薄弱，具體表現(xiàn)在：

受施工庫存大和竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三、四線城市去庫存難度不減；

在政策刺激下需求過快釋放，導(dǎo)致有些城市房價過快過猛上漲，帶來風(fēng)險。3月以來不少城市已實施限購，商品住宅房需求快速下降；

本輪房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，受信貸和交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整的影響很大，但這種因為個人按揭貸款放量和稅收政策調(diào)整所帶來的需求刺激不具有持續(xù)性，也很難有可復(fù)制性。

城市也在說：勿興奮勿悲觀

讓我們再從城市角度分析。如果拿上海來說，上海第一季度經(jīng)濟實現(xiàn)6.7%的增長率，增速與全國保持一致。其中，第三產(chǎn)業(yè)比重達到全市生產(chǎn)總值的70.6%，這是上海歷史上第一次三產(chǎn)占比超過70%，標(biāo)志著上海以服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局邁入了新的階段。

而且上海第三產(chǎn)業(yè)的同比增長為11.5%，成為經(jīng)濟增長的主要拉動力量。其中，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)第一季度增長分別為19.5%、10.5%和15.0%。

課題組認為，上海的固定資產(chǎn)投資增速提高，主要是受房地產(chǎn)投資開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動。在流動性相對寬裕，一系列樓市利好政策出臺等因素的刺激下，上海市房地產(chǎn)市場交易異?；钴S。

但如果沒有上海那樣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是很難給房地產(chǎn)提供如此的增長空間的，也無法創(chuàng)造出這樣的產(chǎn)業(yè)效果。而且就連上海，課題組也提醒，自3月25日上海房地產(chǎn)新政出臺后，商品房成交面積開始出現(xiàn)明顯萎縮，這一輪房地產(chǎn)投資增長主要由于短期的需求側(cè)刺激支撐，可持續(xù)性值得懷疑。

可想而知，其他城市的房地產(chǎn)大幅增長前景也是值得謹慎對待的。所以，市場給激勵政策再出臺是留有空間的，但房地產(chǎn)回暖趨勢已現(xiàn)，進一步鼓動其快速猛增的可能性也不大，維持市場穩(wěn)定是常態(tài)，從心態(tài)上，建議大家也要勿興奮，勿悲觀。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波