一季度“土地熱”背后：房地產供地明顯萎縮

4月18日，國土資源部下屬的土地勘測規(guī)劃院發(fā)布《2016 年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年第一季度，全國綜合地價繼續(xù)上漲，且增速加快。其中，住宅地價的漲幅尤其顯著。

這與市場表現具有一定的吻合度。今年以來，隨著房屋交易市場的火熱，土地市場交易明顯升溫，北京、上海等一線城市均有高價地出讓。與此同時，土地市場的熱度又傳遞到東部二線城市，并對市場預期帶來較大影響。

國土部的上述報告認為，除今年以來的貨幣超發(fā)因素外，還與供地規(guī)模下降有關。該份報告還認為，前期房地產調控政策效果“不夠理想”，導致市場分化加劇。

一線城市宅地均價接近2萬

《報告》顯示，今年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3668元/平方米，環(huán)比增長0.96%，同比增長3.55%，增速均比去年四季度有所擴大。

其中，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，環(huán)比增速依次為0.57% 、1.27%和0.73%；同比增速分別為2.60%、4.66%和2.50%。住宅地價增幅最為明顯。

去年下半年以來，多項房地產刺激政策密集出臺，推動了房屋交易量大幅提升。受此影響，土地市場也在四季度明顯升溫，在部分城市和區(qū)域，住宅用地交易尤其火爆。

分城市層級來看，一線城市住宅地價水平為19195元／平方米，環(huán)比增長4.77%；二線城市為5353元／平方米，增長0.76%；三線城市2409元／平方米，增長0.61％。

熱點城市的實際情況，要比官方的數據顯得夸張。

易居克而瑞向21世紀經濟報道記者提供的數據顯示，今年3月，南京共成交6宗住宅用地，平均樓面價為20540元／平方米，平均溢價率達到115.7%。此前的1月，南京住宅用地平均溢價率也達到98.27％的水平。

此外，北京1月住宅用地平均溢價率為133.8%；蘇州2月的住宅用地平均溢價率為114%；合肥1月宅地平均溢價率為107.1%。一季度，這三個城市的溢價率都出現了超過100%的情況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，一季度土地市場的特征在于，房企加大在二線城市的拿地比重，使一二線城市土地市場形成一定的聯動效應。但地價中已出現泡沫成分，其中的“投資轉移”風險值得警惕。

二線城市熱度繼續(xù)

這種“投資轉移”風險，與當前的寬松貨幣環(huán)境密不可分。上述《報告》指出，今年1-2月，全國社會融資規(guī)模高于歷史同期水平，貸款投放力度較大。作為重要的投資領域，房地產市場吸引資本進入，支撐了對價格的承受能力，帶動了部分城市地價的快速上漲。

與此同時，供應則明顯萎縮?！秷蟾妗凤@示，受供地安排周期性和供地結構調整影響，105個主要監(jiān)測城市一季度建設用地供應量降至2010年以來單季度最低值。其中，房地產用地占比29.44%，自2008年以來，比例僅高于2012年同期。

具體而言，一線城市的房地產用地供應量同比下降37.97%；二線城市下降18.18%；三線城市下降 5.18%。此外，保障性住房用地供應下降幅度在各類城市中最為明顯，降幅達到 24.72%。

這被認為是“去庫存”政策在供給側的一種體現，但顯然未能考慮到區(qū)域的差異。上述《報告》對此的評價稱，“前期房地產調控政策效果顯現，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯，三四線城市改善有限。”

而值得擔憂的，仍是東部二線城市。易居克而瑞的數據顯示，今年4月上旬，蘇州成交了14宗住宅用地，平均溢價率飆升至195.21%。有專家向21世紀經濟報道記者表示，從供需形態(tài)上看，部分東部二線城市已表現出“類一線城市”的特征。

嚴躍進認為，一線城市的后續(xù)土地市場能否持續(xù)升溫，要看土地出讓中的比例調整工作是否到位，比如說增加住宅用地的比例等。但就今年上半年而言，二線城市依然會成為熱點城市。

中原地產首席分析師張大偉亦指出，在分化的市場格局下，房地產依然面臨明顯的結構性風險。其中，一線城市的土地成本越來越高，利潤空間縮小，風險不斷累積，并對企業(yè)產生了擠出效應。三四線城市則存在過剩風險，企業(yè)同樣避之不及。他認為，未來一年，二線城市將成為土地市場的熱點。