天津再現(xiàn)“搶房”：一個(gè)房號(hào)可以炒到四五萬(wàn)

“誰(shuí)認(rèn)識(shí)人？我爸媽想買紅橋區(qū)惠靈頓那個(gè)盤，連號(hào)都排不上。據(jù)說(shuō)現(xiàn)在一個(gè)房號(hào)可以炒到四五萬(wàn)。”上周開(kāi)始，天津人齊小姐就為買房的事兒在親朋好友中到處打聽(tīng)門路。

齊小姐的“搶房”經(jīng)歷是今年以來(lái)天津樓市量?jī)r(jià)齊升的縮影。一季度，天津商品房銷售面積同比增長(zhǎng)18.5%，比去年全年加快8.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長(zhǎng)64.7%，加快44.3個(gè)百分點(diǎn)。

不僅是天津，今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市的樓市普遍回暖。4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)顯示，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)比上月大幅增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市，分別為62個(gè)和54個(gè)，比上月增加15個(gè)和20個(gè)；下降的城市分別為8個(gè)和13個(gè)，比上月減少7個(gè)和15個(gè)。

前期寬松政策及“末班車效應(yīng)”致樓市井噴

“上一次出現(xiàn)62個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲，還是2014年1月。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，今年3月一線城市樓市的火爆表現(xiàn)，直接引發(fā)了重點(diǎn)城市的追漲。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房成交量創(chuàng)7年來(lái)新高，21城二手房成交量?jī)H次于2013年3月的歷史性高位。“業(yè)內(nèi)人士對(duì)此都始料未及。3月成交噴發(fā)，主要受到前期政策寬松刺激入市，以及后期滬深等地政策趨緊引發(fā)‘末班車效應(yīng)’的共同影響。”

房?jī)r(jià)上漲的城市多了，房?jī)r(jià)總體漲幅也擴(kuò)大了。與上月相比，3月新建商品住宅價(jià)格最高漲幅為廈門的5.4%，最低為大理的下降0.7%，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的62個(gè)城市里，漲幅高于上月的城市有55個(gè)，比2月份增加22個(gè)。二手住宅價(jià)格最高漲幅為合肥的9.3%，最低為烏魯木齊的下降0.7%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的54個(gè)城市里，漲幅高于上月的城市有47個(gè)，比2月份增加23個(gè)。

“據(jù)測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格，環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.6和1.2個(gè)百分點(diǎn)。”劉建偉說(shuō)。

房?jī)r(jià)不僅環(huán)比上漲，與去年同期相比，房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)也在增加，且漲幅也在擴(kuò)大。3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格，同比上漲的城市分別有40個(gè)和46個(gè)，分別比上月增加8個(gè)和5個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的40個(gè)城市，漲幅均高于上月。二手住宅價(jià)格同比上漲的46個(gè)城市里，有43個(gè)城市漲幅高于上月。

一、二線城市去庫(kù)存明顯，三、四線庫(kù)存不減反增

近來(lái)樓市的回暖，不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的回升上，也體現(xiàn)在交易量的活躍上。

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月份，我國(guó)商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增速比1—2月份提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)35.6%。商品房銷售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%。

交易量回升，也使得開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力減輕，資金流好轉(zhuǎn)。3月末，商品房待售面積7.35億平方米，比2月末減少415萬(wàn)平方米。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長(zhǎng)14.7%。

樓市交易回暖，引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速觸底回升，拿地也更有沖動(dòng)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)，比1—2月份加快3.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)出現(xiàn)了積極回暖的走勢(shì)。從今年一季度情況來(lái)看，初步估算房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的綜合貢獻(xiàn)率比上年同期提高。

然而，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)處于上漲通道，但“分化”依然是樓市主旋律。

上漲過(guò)快的城市，主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。與去年同期相比，3月新建商品住宅房?jī)r(jià)最高漲幅為深圳的62.5%，最低為丹東的下降3.8%；二手住宅中，最高漲幅為深圳的60.5%，最低為錦州的下降7.3%。一線城市與東北片區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅差，可達(dá)60多個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉算了一筆賬，以京滬廣深、南京蘇州等為代表的15個(gè)一、二線城市，3月庫(kù)存面積比2月份減少了470萬(wàn)平方米，而全國(guó)70個(gè)大中城市該數(shù)據(jù)為415萬(wàn)平方米。這就意味著三、四線城市的庫(kù)存不減反增。

“整體看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存變化依然是非常不均衡?？慈珖?guó)的數(shù)據(jù)，并不代表去庫(kù)存完成。”張大偉說(shuō)。

刺激、收緊兩種政策取向顯現(xiàn)，樓市走向仍取決于供求關(guān)系

3月24日下午兩點(diǎn)多，上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站癱瘓了。當(dāng)晚網(wǎng)站登出公告：“今日因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中網(wǎng)上簽約，造成新建商品房合同備案系統(tǒng)響應(yīng)緩慢，技術(shù)人員正在設(shè)法解決。”

“想在一線城市買房，錯(cuò)過(guò)了這一輪的政策末班車，等下一輪放松估計(jì)又得六七年，這期間房?jī)r(jià)得漲多少？不搶不行。”有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。

3月25日，上海、深圳同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，特別是上海的限購(gòu)令，不僅執(zhí)行差別化信貸政策，還嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。就在政策出臺(tái)前后，3月24日，上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日則高達(dá)2495套，兩天的簽約數(shù)幾乎相當(dāng)于2月份半個(gè)月的銷售水平。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)樓市區(qū)域分化格局下的地方房地產(chǎn)政策研究》，各地政府對(duì)調(diào)控采取“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向。

在樓市非理性火爆的地區(qū)，如上海、深圳、南京和蘇州等地，差別化信貸政策、限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)，嚴(yán)禁金融機(jī)構(gòu)提供“首付貸”等非銀行系統(tǒng)高杠桿房貸業(yè)務(wù)。“收緊型”政策，已現(xiàn)出端倪。隨著上海、深圳這兩個(gè)一線城市調(diào)控政策集中出臺(tái)后，當(dāng)?shù)貥鞘芯霈F(xiàn)增速回落跡象。

在樓市平淡的地區(qū)，如江西、遼寧、甘肅、四川等地，降低稅費(fèi)、充分利用公積金杠桿、支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等“刺激型”政策頻出，但效果并不明顯。

盛來(lái)運(yùn)表示，從今后來(lái)看，房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)還會(huì)繼續(xù)延續(xù)，只不過(guò)分化的程度，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步完善，會(huì)有所減輕。一線城市需求已經(jīng)釋放得差不多，再加上一些城市出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲空間會(huì)有一些影響。而三、四線城市加大去庫(kù)存的力度，各有高招，但房?jī)r(jià)仍然會(huì)面臨龐大庫(kù)存的壓力。

在張大偉看來(lái)，3月的量?jī)r(jià)齊升或成為年內(nèi)最大的狂歡。“盡管政策干預(yù)可以改變短期市場(chǎng)格局，中長(zhǎng)期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面。歸根結(jié)底，還是要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口的集聚力，及城市的吸引力。”