“北京后花園”燕郊：房價還要漲多久？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

“2007年，我在通州區(qū)買了一處小產(chǎn)權(quán)房，2012年在燕郊買了一處商品房，算下來還是燕郊漲得快。”李林（化名）邊彈煙灰邊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

早在2007年，做信息咨詢工作的李林在通州區(qū)土橋附近購得一處小產(chǎn)權(quán)房，當時售價為2700元每平方米。雖然通州區(qū)有著“政府東移”的利好，但由于小產(chǎn)權(quán)房的屬性，仍然難以交易，將近十年過去了，這里的房屋單價仍在萬元以下。

2012年，李林在燕郊出手買下的住房，截至目前不到4年時間，但房價已經(jīng)翻番。此小區(qū)未滿兩年的二手房價格為16000元/平方米，滿2年的二手房價格為17000元/平方米。

對投資這個小鎮(zhèn)，李林的話語中充滿感慨，“2012年，因為北京買不起了，才出手燕郊。”

房價飛漲帶來的歡樂與憂愁

如同在這里安家的數(shù)十萬“北漂”青年一樣，李林的工作生活與這個飛速發(fā)展的京東小鎮(zhèn)緊緊捆綁在一起。盡管初衷有些無奈，但對當時的出手至今來看卻不乏竊喜，甚至對燕郊的未來開始有些憧憬了。

畢竟，“北京市政府東遷”與多條軌道開通，使這個小鎮(zhèn)的房價在一年時間暴漲。

媒體朋友“線頭兒”在《北漂兒的心聲：連燕郊也買不起了……》文章中寫到：即便存在著諸多不便，現(xiàn)在，燕郊仍成為了我購房的首選地。原因很簡單，我的人生里本沒有太多可供選擇的選項。除了燕郊買房，我所能做的選擇只有長期租房住，或徹底離開。長期租房總不是辦法，離開北京更是心不甘情不愿，所以等我好歹湊夠20萬元時，便踏上了燕郊看房的旅程，決意用未來一生忍受燕郊的茍且?？蓻]想到的是，我把燕郊當成了茍且，他居然也沒把我當成詩和遠方。2016年4月1日，當我來燕郊看房時，燕郊臨近開盤的幾個項目均價都已漲到了2.3萬元/平方米左右。我問銷售這是不是愚人節(jié)在開玩笑？他說不是。

這個京東小鎮(zhèn)有何魅力支撐2萬+的房價，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了這個小鎮(zhèn)的過往。

除了清康熙年間在此地修建行宮，成為清朝歷代皇帝拜謁東陵的駐蹕之所，在漫長的20世紀里，無論在經(jīng)濟發(fā)展特色還是地域文化上，與中國大多數(shù)不知名的內(nèi)陸小鎮(zhèn)類似，燕郊從未像今天這樣符號鮮明地進入人們的視野。

燕郊現(xiàn)隸屬于河北省三河市，與北京天安門的直線距離約30公里，西北距首都國際機場25公里，南距天津港120公里，身處京津唐都市圈核心地帶，同時也是全國離天安門最近的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。盡管和河北其他城市相比，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，但潮白河?xùn)|岸的這座新興小城在很長時間里卻沒能得到首都資源外溢帶來的紅利。在業(yè)內(nèi)人士看來，原因之一在于燕郊及其所隸屬的廊坊，建國以來經(jīng)歷了頻繁的行政區(qū)劃變遷。

頻繁的行政區(qū)劃變動使燕郊面臨更高的規(guī)劃和建設(shè)風(fēng)險。同時，被稱為廊坊“北三縣”的三河、大廠、香河由于被京津兩個大型城市包圍而成為全國面積最大的省間“飛地”。

1993年，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃（1991-2010）》中，提出建設(shè)通州、大興黃村、昌平、亦莊、房山良鄉(xiāng)等14個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，并提出重點實現(xiàn)“兩個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”，即城市發(fā)展重點要逐步從市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。

燕郊雖然在1992年被設(shè)立為省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但轄屬8個村莊、人口不足3萬，固定投資1.8億元，地區(qū)國民生產(chǎn)總值2.5億元的經(jīng)濟規(guī)模，和同屬廊坊、毗鄰北京的固安、大廠、香河、涿州等地一樣，曾經(jīng)難以讓外界對其未來產(chǎn)生更多期待。

操盤手：剛需人群占比八成以上

燕郊、通州、順義等北京東郊衛(wèi)星城的發(fā)展機遇，來自于2005年北京市出臺的《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》，其中對于城市格局“兩軸、兩帶、多中心”的設(shè)計，以及以通州、順義、亦莊為代表的“東部發(fā)展帶”和建設(shè)通州綜合服務(wù)中心的規(guī)劃向公眾和投資者釋放出北京要向東發(fā)展的信號。

受益于北京多次的東進政策，燕郊進入一個持續(xù)的經(jīng)濟增速發(fā)展期。與各項經(jīng)濟指標增長相伴的，還有城區(qū)人口的快速膨脹。

在《三河市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2011—2030年）》涉及全市634平方公里土地，規(guī)劃2030年中心城區(qū)泃陽城區(qū)和燕郊城區(qū)人口控制在138萬人，城市建設(shè)用地控制在144.339平方公里。城市性質(zhì)為首都同城化發(fā)展地區(qū)重要節(jié)點和新興產(chǎn)業(yè)基地，京東門戶，宜居、宜業(yè)組團城市。城鎮(zhèn)體系基本形成“一軸雙核，兩翼三區(qū)”，即以102國道為發(fā)展軸；以燕郊城區(qū)和泃陽城區(qū)為雙核；以燕郊科學(xué)城、新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和蔣富山等為北翼；以黃土莊為中心的南部農(nóng)業(yè)片區(qū)的南翼；三區(qū)為燕郊分區(qū)、泃陽分區(qū)和東南分區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)形成“中心城區(qū)-新市鎮(zhèn)-小城鎮(zhèn)-新農(nóng)村社區(qū)”四級層級結(jié)構(gòu)，功能明確、結(jié)構(gòu)完善, 規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施城鄉(xiāng)全覆蓋。

在燕郊國家高新區(qū)的官網(wǎng)上，有這樣的介紹，昔日的燕郊，轄區(qū)內(nèi)只有8個村莊，3.3萬人口，是一個以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。建區(qū)20多年來，燕郊堅持以工業(yè)化帶動城市化，城市規(guī)模不斷擴大，同時積極推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，在新世紀的城市化浪潮中獨領(lǐng)風(fēng)騷。今日的燕郊，建成區(qū)面積50平方公里，總?cè)丝?span lang="EN-US">75萬人，已成為京東地區(qū)最富發(fā)展實力、發(fā)展魅力、發(fā)展活力的現(xiàn)代化中等城市。

換句話說，一個燕郊鎮(zhèn)占了三河市一半以上的人口。燕郊目前所擁有的建設(shè)用地規(guī)模是多少？未來是否有新增批復(fù)？未來人口規(guī)模控制在多少？截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟新聞》記者暫未收到三河市委宣傳部的回復(fù)。

“北京一感冒，燕郊就咳嗽。”是地產(chǎn)圈流行的一句戲言。燕郊的房價是通州的一半，也成為購房的一個粗略公式。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份通州區(qū)新建商品住宅的均價是31347元每平米，而一河之隔的河北燕郊（成交量不完整），4月份新建商品住宅的均價是16500元每平方米。

未來燕郊的房價，是否會漲到通州房價的六成或者七成？“除非燕郊劃歸北京”，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅一語指出。

也有人長期看好燕郊，一家地產(chǎn)公司的副總告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“廊九條”的實施，或會將置業(yè)需求推向廊坊西和永清。長期看全國投資客可能會盯上燕郊。畢竟燕郊全款買房不受影響，外地一個家庭限購一套。之前是北京人來投資，下一個階段可能是全國的投資客更關(guān)注這個區(qū)域。

燕郊一著名項目的營銷總監(jiān)則認為，燕郊的購房者主要還是北京外溢的剛需購房人群，這些人占比85%以上。

那么燕郊房價是否還有上漲空間，上述副總直言，“燕郊房價短期到頂，徐尹路通車，京谷線動工北城還有一輪漲，M6線有明確消息，102國道年底前動工，南城和大廠會漲起來。”