蘇州樓市成交火熱 補漲之后誰來接盤？

每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

近期，蘇州土地市場的火爆，再一次拉高了各區(qū)住宅樓面價。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價環(huán)比漲幅為5.8%，居全國第三。經(jīng)歷過房價快速大幅上漲的蘇州，是否還會在土地價格高企的推動下迎來又一波高漲？

高地價背后的推手

“企業(yè)面對生死存忙的時候，更愿意高價拿地”，南山地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在迎接蘇州競爭最大的土地拍賣前，頗為悲壯地表達了對幾近瘋狂的土地市場的態(tài)度。數(shù)天后的土地拍賣現(xiàn)場不僅悲壯，而且近乎“慘烈”。南山地產(chǎn)參與了13幅地塊中的5場競拍，最終經(jīng)過211輪的搶奪戰(zhàn)，以14165元/平方米的樓板價竟得城鐵新城蘇地2016-WG-13號滸關(guān)青蓮路地塊，溢價率235.26%，而周邊項目的售價約17000元/平方米。

同樣不顧一切的還有北京國瑞地產(chǎn)，這一次的原因則是為了戰(zhàn)略布局。位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)的蘇地2016-WG-6號地塊在30家房企的爭奪中，北京國瑞地產(chǎn)以24743元/平方米的樓板價，248.5%的溢價率拿下，完成了公司在蘇州的戰(zhàn)略布局。參與該地塊拍賣的數(shù)家開發(fā)商均表示，此前大家的預(yù)期為20000元/平方米，這也是周邊新房的售價。其中一位參與該地塊競拍，并在周邊有項目的開發(fā)商人士如此評價北京國瑞的行為，不惜代價地完成戰(zhàn)略布局。

面對蘇州土地市場的瘋狂，蘇州地產(chǎn)人給予更多的評價是瘋狂。

補漲的房價遇到上升瓶頸

面對蘇州房價的上漲，更多業(yè)內(nèi)人士給出的回復(fù)是補漲。上述南山地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州這一輪上漲除了受大市影響推動外，主要還是本身因素帶動。蘇州本身的經(jīng)濟、土地供求、凈人口流入、城市建設(shè)等各方面都非常健康良好，這是蘇州樓市爆發(fā)的內(nèi)因，說白了是補漲。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價環(huán)比漲幅為5.8%，居全國第三。經(jīng)歷過房價快速大幅上漲的蘇州，是否還會在土地價格高企的推動下迎來又一波高漲？

在北京國瑞地產(chǎn)刷新木瀆鎮(zhèn)地價的前一晚，該地塊附近一剛需項目開盤，但僅推出一棟房源。該公司相關(guān)工作人員介紹，雖然去化不錯，但并沒有出現(xiàn)想象中的火爆場景。據(jù)悉，該項目所在地塊是2014年1月竟得，樓面價9187元/平方米，兩年之后的今天，樓板價幾近漲了兩倍，項目的出售卻未能如期火爆。

面對市場是否對地價推動房價的問題，一位深耕蘇州10年的開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人給出的答案直截了當(dāng)：不會。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，這位營銷負(fù)責(zé)人所在的公司在春節(jié)后兩個月時間，共5個項目開盤，售出約1500套房源，銷售額同比增長590%。

易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，二季度末，蘇州可能會面臨成交量的下降。因為購房群體中有大量的投資人群，他們能非常敏感地感覺到二手房市場存在“沒人接盤”的風(fēng)險。

相對于市場的判斷，蘇州房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)同樣顯示出回落的跡象。易居有統(tǒng)計就顯示，蘇州的新盤來訪已經(jīng)下降了26%，來電下降了38%。

對于市場回落的數(shù)據(jù)，金地蘇州一位營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為屬于正常。自去年9月開始的上漲行情，部分投資客預(yù)判3月到了峰值行情，逐漸退出。高峰時，部分剛需樓盤的投資客比例高達70%~80%，如今大概在20%~30%之間。

市場回落之后，房價的跌勢有多少？上述金地蘇州營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，二季度市場成交量會下降，但價格仍有10%左右的上漲空間。下半年市場會進入盤整期，特別是2017年上半年，大量成交的土地集中轉(zhuǎn)變?yōu)榉吭催M入市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進同樣表示，市場盤整可能會存在，但并沒有太多跡象出現(xiàn)下跌。這和其背后購房需求旺盛等態(tài)勢有關(guān)系。