神奇的孫宏斌：為什么每次都能踏準(zhǔn)市場的節(jié)奏？

　　3月29日，當(dāng)融創(chuàng)中國公布2015年業(yè)績時，所有人都為孫宏斌領(lǐng)導(dǎo)的這家公司最近五年的高增長感到神奇。

在過去五年國內(nèi)房地產(chǎn)市場急劇波動的背景下，融創(chuàng)中國銷售額呈跳躍式增長，從2010年上市初的86億，到2015年的734.6億，年復(fù)合增長率接近55.81%，同期全國商品房銷售金額的復(fù)合增長率僅為10.61%。

尤其是一線城市因?yàn)檎{(diào)控的原因，將出現(xiàn)一段時間的觀望和調(diào)整時，融創(chuàng)中國卻在一年多以前就對市場作出了精確的判斷。當(dāng)其他開發(fā)商在一線城市為拿“地王”搶破頭時，融創(chuàng)中國已搶先布局當(dāng)時不被看好的部分二線核心城市，并以相對低的價格獲取了大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

今年一季度，融創(chuàng)加大力度布局的這些二線核心城市，已經(jīng)出現(xiàn)了成交回暖和交易量井噴，并極有可能因?yàn)閲曳殖钦{(diào)控政策的實(shí)施，獲得不錯的投資收益。

融創(chuàng)的表現(xiàn)，引起各方猜測和思考：究竟是有怎樣的判斷和眼光，能讓孫宏斌和融創(chuàng)中國團(tuán)隊(duì)能夠踏準(zhǔn)每一次市場變化趨勢？

重點(diǎn)布局城市迎來成交井噴

根據(jù)融創(chuàng)公布的2015年業(yè)績，去年新增土地儲備很多的城市，分別是成都、濟(jì)南、武漢、上海等。

在今年初的三個月里，這些市場的成交都非?；鸨Ｒ猿啥紴槔?，根據(jù)成都透明售房網(wǎng)公布的今年1月至3月29日的成交數(shù)據(jù)，前3月成都樓市的累計(jì)成交高達(dá)180萬平方米，而新增供應(yīng)只有89萬平方米，供銷比達(dá)到202%。

成都透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年10月到今年3月，成都已經(jīng)連續(xù)六個月，新增供應(yīng)低于當(dāng)月的月成交量，最近四個月新增供應(yīng)和銷售面積的差距被進(jìn)一步拉大。

同樣，濟(jì)南市場在前兩月也是快速地去庫存。截至2月底，濟(jì)南的住宅庫存同比下降28.4%。天津市場在今年前兩月的成交量也較去年一月和二月分別增加63.10%和85.26%。

事實(shí)上，在融創(chuàng)去年重點(diǎn)布局的幾個城市里，重慶、西安、合肥等都出現(xiàn)了成交量的大幅增長。上海更是在3月份出現(xiàn)成交量激增的情況，截至3月30日，上海商品住宅成交量達(dá)到211萬平方米，是去年同期的3倍多。至于蘇州、南京這些原本去年銷售較好的城市，在今年前3月仍然保持了去年量價齊升的態(tài)勢。

盡管，上海、深圳等一線城市在三月出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，蘇州、南京等城市也在3月底出臺了提高首付、限售價等調(diào)控措施。但是從目前來看，上述調(diào)控措施的影響，還主要局限在上海、深圳等地。大部分的二線城市的成交量有望進(jìn)一步回暖，甚至出現(xiàn)成交井噴行情。

二線城市的迅速回暖，一定程度上看出，融創(chuàng)對市場和宏觀政策判斷的精準(zhǔn)。融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示，雖然國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢仍未明朗，但公司對今年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍有信心。在過去一年，公司有意繼續(xù)深耕一線城市，同時加碼核心二線城市?！爱?dāng)大多數(shù)開發(fā)商都開始將眼光聚焦一線城市時，我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好的二線核心城市同樣蘊(yùn)藏著諸多的市場機(jī)會”。

別人的庫存=融創(chuàng)的利潤

值得一提的是，融創(chuàng)去年所獲得的土地儲備，有相當(dāng)一部分是通過并購獲得的。由于其中的一部分土地儲備已經(jīng)在建設(shè)過程中，也使融創(chuàng)有能力抓住今年的行情和機(jī)會，迅速將這部分土地儲備變現(xiàn)，無需再經(jīng)過漫長的一系列報(bào)批、建設(shè)之后才能銷售，確保了融創(chuàng)能夠把握住市場的最佳時機(jī)。

以今年將推出的中渝國際為例，就是去年融創(chuàng)收購的中渝置地旗下的項(xiàng)目，而大瀝鎮(zhèn)、富源濱江等項(xiàng)目，也是融創(chuàng)通過收購獲取。

在中國的房地產(chǎn)界，融創(chuàng)中國一直以善于在并購中尋找機(jī)會聞名，尤其在綠城和佳兆業(yè)兩宗并購案中積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，在多起并購案中的表現(xiàn)也都可圈可點(diǎn)，使得公司在行業(yè)內(nèi)留下來極佳的市場口碑，主動找融創(chuàng)尋求合作的開發(fā)商日益增加。

有兩組數(shù)據(jù)足以證明融創(chuàng)超強(qiáng)的土地并購能力：一是其土地儲備中，通過并購獲得的土地占比已經(jīng)高達(dá)2/3，剩余的1/3是通過公開招拍掛獲得；二是2/3的土地儲備位于原來的四個核心直轄市，其余城市僅有1/3。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，在進(jìn)一步完善原有區(qū)域布局的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)將持續(xù)深耕新進(jìn)入的城市，進(jìn)一步鞏固公司在一二線核心城市的領(lǐng)先地位和競爭優(yōu)勢。

產(chǎn)品競爭力日漸強(qiáng)大

之前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，主要體現(xiàn)為建筑品質(zhì)和地段的競爭。但在過去五年，原先以硬件為主的競爭已經(jīng)悄然升級。購房者希望購買的房子不僅僅只是能提供居住，還需要提供一系列社交、教育、娛樂等多生活服務(wù)。

融創(chuàng)因此在去年提出“臻生活”高端生活價值體系，旨在打造一個覆蓋全產(chǎn)品周期和全生活周期的服務(wù)體系，為客群提供高端的社區(qū)生活體驗(yàn)。

這套服務(wù)體系是融創(chuàng)過去十三年豪宅打造的集大成之作，涵蓋了定位體系、品質(zhì)營造、業(yè)主共建、社區(qū)文化以及服務(wù)體系和專屬定制等到六大板塊，為業(yè)主的實(shí)際生活需求提供從硬件到軟件，從生活服務(wù)配套到精神文化的服務(wù)供給。

目前在融創(chuàng)社區(qū)里已形成四大業(yè)主品牌活動，其中包括關(guān)注健康生活的“健走未來”、面向小孩子成長的“果殼計(jì)劃”、促進(jìn)鄰里交往與溝通的“鄰里計(jì)劃”以及倡導(dǎo)大家關(guān)愛弱勢群體的“我心公益”等。

這套生活價值體系從拿地開始就進(jìn)行全流程覆蓋，每一個地塊的定位，都是為了在每塊土地上打造最合適的產(chǎn)品，將土地價值最大化，始終貫穿品質(zhì)營造的各個環(huán)節(jié)。

未來，融創(chuàng)仍將繼續(xù)堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略，全面、系統(tǒng)地建立公司在高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)方面的領(lǐng)先優(yōu)勢，進(jìn)一步提升產(chǎn)品溢價能力。

（文/楊涵茗、雅蕓）

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