5月1日"營改增"落地 買不動產(chǎn)抵扣增值稅如何抵？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

5月1日，“營改增”政策就將正式實(shí)施，這里面最吸引人的，恐怕非“購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅”莫屬。因?yàn)闊o論是對企業(yè)客戶還是開發(fā)商來說，都是值得翹首期盼的利好。

然而，購買哪些房屋才可能更多地抵扣增值稅？

開發(fā)商要以“大額抵扣增值稅”吸引買房人，需要做些什么準(zhǔn)備？

“營改增”能給商用房市場，帶來哪些新機(jī)會？

聽邦爺慢慢道來...

買房是抵稅的最好方法？

“增值稅”是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人，實(shí)現(xiàn)的增值額，征收的一個稅種。

抵扣增值稅所說的“扣除”，是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實(shí)現(xiàn)的，要點(diǎn)是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

舉個例子，以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進(jìn)項稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），等于少繳了4.09萬元。

上海新閔律師事務(wù)所律師劉福元告訴邦爺，按新規(guī)的話，企業(yè)改善辦公條件比如購置辦公樓的成本就會降低。同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅，被納入抵扣范圍，這也會刺激企業(yè)購置辦公樓，如此寫字樓庫存也能得到有效去化。

可想而知，一旦“營改增”落定，增值稅發(fā)票可能會成為樓盤的標(biāo)配。

不過，劉福元介紹說，目前能確認(rèn)的只有購買不動產(chǎn)可抵扣。

怎樣賣房能抵扣更多增值稅？

根據(jù)增值稅繳納的有關(guān)規(guī)定，涉及房屋購買的諸多消費(fèi)支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業(yè)。

在裝修領(lǐng)域，目前大部分的裝修人工支出和大量的裝修小配件，是很難直接取得增值稅專用發(fā)票的。但全裝修商用物業(yè)，可以取得足夠的增值稅發(fā)票。

所以，向企業(yè)用戶提供精裝修辦公樓、根據(jù)用戶需要定制精裝修商鋪等情況，可能會被市場推崇。

除了精裝修房屋，開發(fā)商還可以把電視、空調(diào)、沙發(fā)、家居等一系列軟裝納入房屋內(nèi)。按照國稅總局頒布的增值稅有關(guān)規(guī)定，只要能說明房屋的這些設(shè)備和企業(yè)的生產(chǎn)有直接關(guān)系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

另外，既然企業(yè)購買的不動產(chǎn)，只要和生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)，就可以抵扣。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》(國稅發(fā)【1995】192號)規(guī)定，原則上，物業(yè)管理費(fèi)、以及購買時的貸款將都能納入增值稅抵扣。

開發(fā)商A企業(yè)將一套房屋以600（稅前價格）萬價格賣給B企業(yè)，此時就需要繳納66萬的稅金，但由于之前已經(jīng)繳納了55萬的稅金，那此時，A企業(yè)只需繳納66-55=11萬的稅金。對于稅務(wù)局來說，這套600的萬房子需要交66萬的稅，之前55萬的留底稅金。

但新城高級副總裁歐陽捷提醒，企業(yè)買房的抵扣增值稅只是一方面，最重要的還是投資回報。

即使能夠抵稅，投資回報率不高，也成問題。所以企業(yè)首先還是應(yīng)該考慮將盈利覆蓋經(jīng)營成本和稅收成本，因?yàn)槿绻挥髽I(yè)也就沒有動力去做這些事。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波