中海廣州大盤(pán)“火爆”真相：276套房源只放100套讓客戶(hù)搶

每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

近日，一則《排隊(duì)搶房，老城更瘋狂！中?；骋继?hào)漲價(jià)后依然火爆》的新聞引起廣泛關(guān)注。

這個(gè)被搶的樓盤(pán)，是廣州中海花灣壹號(hào)，項(xiàng)目規(guī)劃面積超過(guò)百萬(wàn)平，3月18日晚連夜加推了B7棟景觀樓王單位，91-140㎡的三四房均價(jià)達(dá)3.2萬(wàn)/平。

據(jù)說(shuō)，這樓盤(pán)當(dāng)晚開(kāi)賣(mài)，便引發(fā)了購(gòu)房者連夜排隊(duì)搶房的火爆場(chǎng)面。中海方面則稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚就賣(mài)出了100多套，去化9成，攬金3億。

看起來(lái)挺“火”的嘛。而且據(jù)說(shuō)，這批房子是漲價(jià)了還被瘋搶。因?yàn)閺V州國(guó)土房管局官方數(shù)據(jù)網(wǎng)站陽(yáng)光家緣上顯示，2016年截至3月17日，中海花灣壹號(hào)共賣(mài)出152套，均價(jià)為30529元/平。

對(duì)此，中海方面的解釋說(shuō)：“市場(chǎng)整體在上漲，此次新推的是樓王，位置和景觀都更好，價(jià)格本來(lái)也應(yīng)該更高一點(diǎn)”。

這話聽(tīng)起來(lái)還是比較實(shí)在的，只不過(guò)“開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)”、“連夜搶房”這些現(xiàn)象，卻一直讓邦爺有所疑惑...

“熱賣(mài)”只是人為煽火

資料顯示，中海花灣壹號(hào)規(guī)劃面積達(dá)到130萬(wàn)平米（以每套建筑面積100平算，可開(kāi)發(fā)的總套數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套）。陽(yáng)光家緣網(wǎng)顯示，中海花灣壹號(hào)只申請(qǐng)取得B7棟的預(yù)售證，可預(yù)售住宅套數(shù)是276套，預(yù)售證獲取時(shí)間是2015年9月15日。而截至21日，B7成交記錄還是0。

根據(jù)中海方面的介紹，3月18日成交100套左右，去化9成（因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往和實(shí)際成交不同步，會(huì)比實(shí)際成交延緩一周，所以網(wǎng)簽成交數(shù)仍為0），金額約3億的數(shù)據(jù)反推，中海花灣壹號(hào)此次推出的貨量，只有已獲取預(yù)售證的276套的超過(guò)4成。

也就是說(shuō)，明明有近300套房子可以賣(mài)，偏偏只敢拿出100多套真實(shí)銷(xiāo)售。為什么要這樣呢？

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，有兩個(gè)最主要的原因，一是對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售并沒(méi)有底氣、沒(méi)有自信，所以只選擇了一小部分做試銷(xiāo)。因?yàn)楫吘狗孔觾r(jià)格也漲了嘛，還需要慢慢讓市場(chǎng)接受價(jià)格變動(dòng)。

但另一方面，“制造熱銷(xiāo)”被質(zhì)疑為最大原因。

“制造熱銷(xiāo)”大概是這樣。假設(shè)在樓盤(pán)開(kāi)賣(mài)前，先蓄客4000人，其中有400個(gè)意向成交客戶(hù)，并通知他們開(kāi)盤(pán)時(shí)到場(chǎng)，但開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)發(fā)商只推出170套貨量，這就會(huì)造成“供不應(yīng)求”的局面，甚至引發(fā)搶房。更甚的，為了確保場(chǎng)面“熱”起來(lái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)幾十塊一天包飯，招一些農(nóng)民工或兼職扮演買(mǎi)房人“鞏固”熱銷(xiāo)的局面。

中海有制造“供不應(yīng)求”的嫌疑，這一點(diǎn)從中海方面的回應(yīng)也能側(cè)面佐證。

中海廣州工作人員告訴邦爺：“陽(yáng)光家緣上，項(xiàng)目預(yù)售證的獲取時(shí)間不準(zhǔn)確，B7和B8棟的預(yù)售證號(hào)是同一個(gè)，預(yù)售證的發(fā)放根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況而定，B7棟是近日才拿到更新的副本。而且中海不可能一次性推出拿到預(yù)售證的全部貨量，推出貨量是根據(jù)前期收籌情況決定的。”

但其實(shí)，根據(jù)廣州商品房預(yù)售管理規(guī)定，商品房需在取得預(yù)售證10日內(nèi)全部公開(kāi)銷(xiāo)售，同時(shí)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目擬向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；廣州市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。

也就是說(shuō)，按規(guī)矩，中?；骋继?hào)是必須一次性全部推出B7棟276套住宅產(chǎn)品的。若不考慮規(guī)定和實(shí)操的差別、統(tǒng)計(jì)時(shí)差等問(wèn)題，中海方面所謂“不可能一次性推”，可能既有不愿意，也有不自信，因?yàn)榘凑枕?xiàng)目目前的蓄客量和成交量來(lái)看，“熱銷(xiāo)”的指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

提防“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”陷阱

“這是一種類(lèi)似‘饑餓營(yíng)銷(xiāo)’的手段。”有業(yè)內(nèi)人士分析中海的做法時(shí)指出，其利用樓盤(pán)開(kāi)賣(mài)之前較長(zhǎng)的蓄客期，通過(guò)控制房源推出量，制造供不應(yīng)求的“房荒”景象，催生客戶(hù)的“饑餓感”，來(lái)蓄客和引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)。

“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中屢見(jiàn)不鮮，但負(fù)面影響也不能忽視。對(duì)于大盤(pán)來(lái)說(shuō)，前期的熱銷(xiāo)固然重要，但在短時(shí)間促成大量成交、營(yíng)造市場(chǎng)火爆的現(xiàn)象，同樣的招數(shù)用多了，就會(huì)有“狼來(lái)了”的結(jié)果。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就提醒，“制造熱銷(xiāo)”會(huì)使部分觀望的購(gòu)房者恐慌心理加劇。購(gòu)房者入市了固然會(huì)讓樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，甚至有些樓盤(pán)還能順勢(shì)加價(jià)。但這類(lèi)做法誘導(dǎo)恐慌情緒形成，會(huì)使得交易中各類(lèi)規(guī)范被忽視，比如合同簽訂問(wèn)題百出、后續(xù)糾紛不斷等，留下了很多后遺癥。

“大家買(mǎi)房一定要有辨別能力，不要僅憑營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)面熱鬧就匆忙入市。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)交易中“穩(wěn)定”二字意義重大。市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)此類(lèi)虛假行為進(jìn)行打擊，并幫助購(gòu)房者保持清醒，這樣才能保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波