執(zhí)掌北京“超級(jí)社區(qū)” 天通苑物管欲上港股

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 賈麗娟    

◎每經(jīng)記者 賈麗娟

占地面積1000萬(wàn)平方米、常住28萬(wàn)人的天通苑，是北京市“超級(jí)社區(qū)”的一個(gè)典型。如今，其物業(yè)管理公司在香港發(fā)布招股書，謀求上市。此前，也有不少物業(yè)管理公司赴港上市，但這種僅管理單個(gè)社區(qū)的物業(yè)公司還比較罕見(jiàn)。不過(guò)，這個(gè)社區(qū)的人口體量相當(dāng)于歐洲一個(gè)小型城市，管理復(fù)雜程度不低，而天通苑的物管公司仍然實(shí)現(xiàn)了每年幾千萬(wàn)的凈利潤(rùn)。

地下停車場(chǎng)多達(dá)74個(gè)

天通苑到底有多大？近日在港交所發(fā)布的天通苑社區(qū)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天通苑服務(wù)）招股文件，揭開(kāi)了這個(gè)社區(qū)的真容。

文件顯示，天通苑目前包括746棟住宅及非住宅建筑，總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，常住人口超過(guò)28萬(wàn)人。這是什么概念？對(duì)于身在北京的人來(lái)說(shuō)，天通苑是一個(gè)巨無(wú)霸的存在。雖然號(hào)稱是一個(gè)社區(qū)，事實(shí)上，28萬(wàn)人的規(guī)模，已經(jīng)相當(dāng)于法國(guó)第五大城市——里爾核心城區(qū)的人口規(guī)模。

天通苑社區(qū)分為五大區(qū)域：天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑，其中，又細(xì)分成18個(gè)小區(qū)。社區(qū)內(nèi)有6家大型購(gòu)物商場(chǎng)、1家電影院、22個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)、4家醫(yī)院及34所學(xué)校與幼兒園。

管理如此大的一個(gè)社區(qū)，天通苑服務(wù)的業(yè)務(wù)量不小，但收入分類比較清晰，收益全部來(lái)自為天通苑社區(qū)提供物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，包括：綜合物業(yè)管理服務(wù)、停車管理服務(wù)及代收公用事業(yè)費(fèi)服務(wù)。以2015年為例，物業(yè)管理費(fèi)占總收入的68.3%，而停車管理服務(wù)占總收入的27.6%，代收公用事業(yè)費(fèi)服務(wù)僅占4.1%。

說(shuō)到停車管理服務(wù)，公司管理著天通苑共74個(gè)地下停車場(chǎng)，占地面積超過(guò)47.6萬(wàn)平方米，而這還沒(méi)有計(jì)算超過(guò)1.4萬(wàn)個(gè)的地上停車位。

公司總資產(chǎn)回報(bào)率10.8%

那么，天通苑服務(wù)賺錢嗎？2013年~2015年，天通苑服務(wù)的收入一直很穩(wěn)定，公司收入從1.54億元增長(zhǎng)至1.63億元，但同期毛利潤(rùn)卻從4694萬(wàn)元增長(zhǎng)至6725萬(wàn)元，年內(nèi)溢利也從2035萬(wàn)元增長(zhǎng)至2648萬(wàn)元。

物業(yè)管理公司一向被認(rèn)為是“微利”行業(yè)，甚至有不少物業(yè)公司處在虧損邊緣。但從天通苑服務(wù)的情況來(lái)看，盡管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被嚴(yán)格限制，公司2015年的毛利率仍然達(dá)到了28.2%，凈利率也有11.1%，總資產(chǎn)回報(bào)率為10.8%。何以能達(dá)到這樣的水平？公司在招股文件中稱，公司的物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)率較高，2012年~2014年，繳費(fèi)率分別為96.9%、98.4%及98.5%，較中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均數(shù)高出3個(gè)百分點(diǎn)左右。

目前，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)非常分散，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的資料顯示，截至2014年底，我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)在管物業(yè)面積約為164.5億平方米，物業(yè)企業(yè)達(dá)10.5萬(wàn)家，單個(gè)企業(yè)管理面積平均為15.6萬(wàn)平方米。近年來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均在管面積增長(zhǎng)迅速，從2009年的730萬(wàn)平方米增至2014年的1750萬(wàn)平方米，說(shuō)明大企業(yè)正在不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

而天通苑服務(wù)，是北京在管面積最大的物業(yè)管理公司，公司表示，如果此次上市成功，募得的資金將用于開(kāi)發(fā)社區(qū)管理平臺(tái)、投資社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，以及投資其他社區(qū)增值服務(wù)。如，裝修顧問(wèn)、廣告及汽車養(yǎng)護(hù)等等。此外還將用于“潛在收購(gòu)物業(yè)管理公司”。顯然，天通苑服務(wù)也不滿足于單一社區(qū)的運(yùn)營(yíng)了。而且，由于《北京市定價(jià)目錄》在2016年1月1日起正式實(shí)施，小區(qū)停車費(fèi)等定價(jià)放開(kāi)。天通苑服務(wù)稱，在2016年1月之前，經(jīng)濟(jì)適用房的綜合物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)受政府嚴(yán)格監(jiān)管。而自2016年1月以后，兩項(xiàng)費(fèi)用可以在行政程序規(guī)范下，根據(jù)市價(jià)調(diào)整，目前“預(yù)計(jì)在2017年前后調(diào)整費(fèi)用”。目前，公司向經(jīng)濟(jì)適用房及商品房收取的物業(yè)費(fèi)分別為每月每平方米0.55元及1.76元。