每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-03-08 01:57:18
3月7日,有市場傳言稱,監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付貸的貸款行為。而搜房網(wǎng)旗下房天下理財(cái)貸款部門一位工作人員透露,其新房首付貸業(yè)務(wù)已暫停。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O
◎每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O
近期,一些城市不斷飆升的房價(jià)讓相關(guān)金融產(chǎn)品如首付貸產(chǎn)品再度引發(fā)關(guān)注。
3月7日,有市場傳言稱,監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付貸的貸款行為。而搜房網(wǎng)旗下房天下理財(cái)貸款部門一位工作人員透露,其新房首付貸業(yè)務(wù)已暫停。
那么,首付貸究竟是如何操作放大杠桿的?又具有怎樣的風(fēng)險(xiǎn)呢?
處于暴風(fēng)眼的“首付貸”
首付貸產(chǎn)品并不新鮮,主要是針對一些在銀行貸款買房,但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時(shí)不能買房的人湊齊首付,但其杠桿不斷放大的風(fēng)險(xiǎn)也被業(yè)界所關(guān)注。按房貸首付20%來計(jì)算,一般購房者的杠桿是5倍,但如果通過首付貸來湊齊首付,杠桿則放大了10倍。
一位互聯(lián)網(wǎng)平臺人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,國內(nèi)房貸所要求的首付比例相比國際市場偏高,所以一定規(guī)模的首付貸風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是可控的,而且民間金融的規(guī)模增加主要是最近樓市的火熱所造成的,整體規(guī)模并不大。
雖然很多平臺也宣傳提供有抵押版的首付貸,但這類抵押大部分還是借款人或者相關(guān)人員的其他房產(chǎn)來抵押,因這類產(chǎn)品主要服務(wù)于首套房購買者,所以大部分屬于無抵押貸款。
首付貸一般期限是3年以內(nèi),利率大部分在7%~9%,有的可能會稍高。貸款金額方面,雖然大部分宣稱50萬或者100萬元以內(nèi),但放款金額一般在20萬元以內(nèi)。
從提供服務(wù)的方式來說,目前這類產(chǎn)品一般以三種模式產(chǎn)生服務(wù)。
模式一:中介自營
地產(chǎn)中介自營的平臺并不少,如搜房、鏈家、世聯(lián)行等,而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產(chǎn)商。在這種模式下,地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對這些樓盤信息比較熟悉,客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介,他們對客戶的各種情況也會比較了解。
“他們(中介)提供這類服務(wù)其實(shí)很好理解,因其直接和用戶接觸,對用戶的需求和具體的財(cái)務(wù)狀況都較了解,最重要的是可促進(jìn)交易量上升,對他們是有好處的。”深圳一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺人士對記者表示。
具體操作來說,用戶在申請貸款時(shí),需填寫用戶信息(包括收入、流水、具體樓盤信息等),放貸方在審核通過后放款給客戶,客戶再用來繳房款,由于地產(chǎn)商和中介一般還會為其辦理其他相關(guān)手續(xù),所以這些過程一般會有人跟進(jìn),保證資金用途。
不過,大部分中介機(jī)構(gòu)提供的這類“首付貸”,其后端所對應(yīng)的是相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品,并不完全是平臺的自有資金,如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品推出。
這種模式的風(fēng)控由中介和地產(chǎn)商自身把握,不過基于其平臺的數(shù)據(jù)和對借款人情況的把控,操作起來會相對容易,但是有時(shí)也難以避免一些道德風(fēng)險(xiǎn)。
模式二:合作模式
一些地產(chǎn)商和中介也會與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù),這種模式和自營模式類似,都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo),其在為客戶提供服務(wù)的同時(shí),還可向客戶推薦產(chǎn)品。該模式與自營模式并無本質(zhì)不同,兩者的差別在于,這種模式的資金來源和風(fēng)控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。
同時(shí),互聯(lián)網(wǎng)金融平臺也會在合作地點(diǎn)派駐人員介紹產(chǎn)品。“我們和開發(fā)商是聯(lián)動的,會在現(xiàn)場介紹產(chǎn)品,收集資料,如果通過后端風(fēng)控檢測,會現(xiàn)場直接放款到客戶的銀行卡,同時(shí)有人員陪同去劃款,保證資金的用途。”華南地區(qū)一P2P平臺人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
在這種模式中,放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上,他們需要進(jìn)行資料收集,了解客戶的情況,同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風(fēng)險(xiǎn),更加考驗(yàn)平臺的風(fēng)控能力。
前述P2P平臺人士表示,其對樓盤和用戶都有選擇,如是不是剛需、首套房,商鋪和豪宅等肯定是不做的。還有家庭流水情況等,都是要考察的內(nèi)容。
模式三:第三方平臺獨(dú)立貸款
還有一種就是平臺直接提供貸款,相比前兩種,這種模式可能并沒有限定樓盤,用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量,對平臺的風(fēng)控要求也就更高。
不過即使不和樓盤合作,第三方平臺也會做一些其他的審核和考量,比如深圳一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺就選擇以核心企業(yè)出發(fā),圍繞企業(yè)的員工來放貸,核心企業(yè)進(jìn)行基本的資質(zhì)審核和擔(dān)保,同時(shí),平臺也會對樓盤進(jìn)行審核,同時(shí)會有專人跟進(jìn),保證資金不被挪用。
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