股市開(kāi)年四次“熔斷”的驚天內(nèi)幕 資金轉(zhuǎn)“掃貨”滬10萬(wàn)單價(jià)住宅？

1月4日、1月7日，A股在開(kāi)年的兩個(gè)交易日里四次“熔斷”，導(dǎo)致七萬(wàn)億的市值被迅速蒸發(fā)。很少有人關(guān)注到，A股市場(chǎng)的“熔斷”，早有征兆。1月6日，興業(yè)全球基金專戶投資部副總監(jiān)呂琪鄭重提示：建議客戶贖回，今年本人管理產(chǎn)品大概率不能賺錢。

事實(shí)上開(kāi)門(mén)黑，不僅限于A股，包括道瓊斯指數(shù)在內(nèi)，全球主要市場(chǎng)都出現(xiàn)開(kāi)門(mén)黑，全球市場(chǎng)4天市值已經(jīng)蒸發(fā)2萬(wàn)億美元。金融大鱷索羅斯(George Soros)在今天的一次談話中表示，“全球市場(chǎng)正面臨著一場(chǎng)危機(jī)，投資者需要非常謹(jǐn)慎?！?/p>

流動(dòng)性強(qiáng)的股市，顯然不足以成為投資者的避險(xiǎn)地。市場(chǎng)傳言，追求低投資風(fēng)險(xiǎn)和相對(duì)高收益的投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始，將眼睛重新盯向一線城市核心區(qū)域的房地產(chǎn)，計(jì)劃整體收購(gòu)。

相比于需求，目前一線的高端住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。而且，只需要幾十億的資金，就可以通過(guò)整體收購(gòu)上海的高端住宅物業(yè)，掌握價(jià)格話語(yǔ)權(quán)，最終成為市場(chǎng)的有影響力人士，這對(duì)任何資金都有很強(qiáng)的吸引力。

內(nèi)環(huán)單價(jià)10萬(wàn)元以內(nèi)高端住宅被“消滅”

黃浦濱江地帶，去年才賣6萬(wàn)多一平方米的某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，原來(lái)6萬(wàn)元一平方米的房子已經(jīng)被全部賣光，他們今年新推房源的平均售價(jià)將達(dá)到10萬(wàn)元以上。

無(wú)獨(dú)有偶的是，徐家匯附近的一樓盤(pán)去年售價(jià)8萬(wàn)，全部清光。今年已經(jīng)打算10萬(wàn)元的單價(jià)銷售。不僅僅是內(nèi)環(huán)，上海的中環(huán)之內(nèi)，計(jì)劃以9萬(wàn)元以上單價(jià)銷售的樓盤(pán)也是數(shù)不勝數(shù)。

上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月22日，2015年上?？們r(jià)在1000萬(wàn)元以上高端住宅共計(jì)成交7606套，已超之前兩年之和，相比2014年翻了一番不止，并將遠(yuǎn)超前兩年成交量之和，創(chuàng)下年度高端住宅成交紀(jì)錄。

在千萬(wàn)高端住宅的熱銷下，上海單價(jià)10萬(wàn)元以上高端住宅已經(jīng)變得極為稀缺。成交均價(jià)12萬(wàn)的濱江凱旋門(mén)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前只有17套；黃浦灣2014年推出的105套10萬(wàn)元+單價(jià)公寓，目前也就剩8套；中糧海景公寓，更是只剩3套；連湯臣一品都在一口氣銷售了13套后，進(jìn)入到尾盤(pán)的節(jié)奏。

除了濱江地區(qū)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的新湖青藍(lán)國(guó)際、泛海國(guó)際社區(qū)等諸多均價(jià)10萬(wàn)元以內(nèi)的樓盤(pán)都遭遇了“掃貨”現(xiàn)象，市場(chǎng)人士驚呼“高端住宅被搶光了”。

收購(gòu)少數(shù)高端住宅就掌握定價(jià)權(quán)？

“雞缸杯真實(shí)價(jià)值也許不值2億元，但劉益謙收了。原因并不是因?yàn)樗硕噱X傻，更重要的是通過(guò)拍雞缸杯，他獲得了整個(gè)藝術(shù)和古董市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)。所有的藝術(shù)家都會(huì)通過(guò)劉益謙銷售作品，或者給出價(jià)格意見(jiàn)?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在整個(gè)高端住宅市場(chǎng)需求非常旺盛的背景之下，只要能夠收購(gòu)那些擁有稀缺資源的高端住宅，就可以影響甚至于掌握整個(gè)上海高端住宅市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)，進(jìn)而依靠定價(jià)權(quán)獲利。

目前，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一線臨江的高端住宅中，真正屬于一線江景的不多。根據(jù)之前的定義，一線江景一定是黃埔江邊的第一排。在售的項(xiàng)目，湯臣一品、中糧海景公寓、尚海灣距離黃浦江不到100米，是真正意義的一線濱江高端住宅。其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都距離黃浦江超過(guò)1000米，算不上真正的一線江景。

根據(jù)上海市的規(guī)定，在距離黃浦江防汛墻100米以內(nèi)，不得建有任何建筑物。類似湯臣一品、尚海灣這樣的一線江景住宅，已經(jīng)成為“絕版”。

這和劉益謙所購(gòu)得的明成化斗彩雞缸杯稀缺性可有一比，后者目前存世只有19只。同樣，上海擁有一線江景的高端住宅存量也已經(jīng)非常少。在這樣的背景下，少量的資金就有可能獲得市場(chǎng)的價(jià)格控制權(quán)。而奪取定價(jià)控制權(quán)，意味著未來(lái)更高的收益率。

投資回報(bào)或高過(guò)股市

和其他投資市場(chǎng)相比，去年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)不僅更為穩(wěn)健，而且收益率更為可觀。

去年股市行情不錯(cuò)，但普通股票型基金的收益，也不過(guò)只有45%左右。而在杠桿的作用下，盡管去年上海平均房?jī)r(jià)只漲30%，但那些支付了三成首付的房地產(chǎn)投資者去年的收益率卻可以接近100%。

相比于股市，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力固然比較差，但也因?yàn)榱鲃?dòng)性弱，價(jià)格的穩(wěn)定性反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了股票。

更為重要的是，雖然上海核心位置的房屋銷售價(jià)格在全球范圍內(nèi)不低，和香港、新加坡等地區(qū)核心位置的高端住宅仍然有比較大的差距。以香港為例，目前銷售價(jià)格最高的高端住宅，成交價(jià)已經(jīng)到達(dá)到港幣92萬(wàn)元/平方米。

相較于香港、紐約、東京等全球一線城市，上海高端住宅的價(jià)格仍有進(jìn)一步上漲的空間。尤其是像尚海灣這樣，處于未來(lái)金融核心區(qū)的一線江景住宅。

今年7月2日，央行上?？偛烤团c上海徐匯區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方將合作依托尚海灣所在的徐匯濱江地區(qū)建立國(guó)際性創(chuàng)新型金融集聚區(qū)，共同推進(jìn)各類國(guó)際性、創(chuàng)新型、功能性金融機(jī)構(gòu)以及相配套的金融專業(yè)機(jī)構(gòu)和金融中介機(jī)構(gòu)集聚發(fā)展。

根據(jù)央行上?？偛亢炗啈?zhàn)略合作備忘錄，共同在徐匯濱江地區(qū)建設(shè)“國(guó)際金融交流中心”，承辦各類國(guó)際性經(jīng)濟(jì)金融會(huì)議、論壇、交流等活動(dòng)。條件成熟時(shí)，央行上海總部的業(yè)務(wù)部門(mén)將遷轉(zhuǎn)至徐匯濱江地區(qū)辦公運(yùn)營(yíng)。相當(dāng)于上海的金融市場(chǎng)中心放在了徐匯濱江。

而無(wú)論是紐約、倫敦、香港還是東京，一線城市的金融中心，總是高端住宅的核心聚集區(qū)，是這個(gè)城市房?jī)r(jià)更高的板塊。

所以，盡管尚海灣達(dá)到15萬(wàn)元/平方米，但是相對(duì)于國(guó)際金融中心城市高端住宅區(qū)動(dòng)軋60萬(wàn)元一平方米的價(jià)格來(lái)說(shuō)，仍然是比較低的。

尤其是受未來(lái)五年上海新增建設(shè)用地規(guī)模只有61平方公里等因素影響，上海住宅用地在過(guò)去幾年時(shí)間里屢創(chuàng)新高。2014年的12月24日上午，格力地產(chǎn)聯(lián)合體以16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01純宅地，樓板價(jià)65832元/平方米，溢價(jià)率127%，當(dāng)時(shí)外界認(rèn)為這一地塊的保本價(jià)在9萬(wàn)元以上；而2015年底，位于新江灣的一地塊，樓板價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，預(yù)期售價(jià)更是達(dá)到8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。在這些項(xiàng)目的預(yù)期入市價(jià)格影響下，市場(chǎng)對(duì)在上海在售的高端住宅未來(lái)五年的價(jià)格預(yù)期不斷升溫。

在這樣的背景下，很多人相信只要能夠整體收購(gòu)一兩個(gè)高端住宅樓盤(pán)，未來(lái)就能通過(guò)不斷提供房源的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的高收益。

尚海灣、黃浦灣這些擁有一定房源可供整體收購(gòu)的樓盤(pán)，因此很可能成為機(jī)構(gòu)投資人眼中的香餑餑。

不過(guò)，在具體收購(gòu)這些項(xiàng)目時(shí)，機(jī)構(gòu)投資人可能會(huì)遇到不小的困難。

比如，尚海灣的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就認(rèn)為，尚海灣在售的樓王有進(jìn)一步升值空間，屬于“非賣品”，在將來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間可以給公司帶來(lái)不菲的利潤(rùn)，不宜整體出售，而只能賣掉其中的一小部分。

另外一方面，在售的一線高端住宅有些已經(jīng)被部分買家提前預(yù)訂，也增加了整體收購(gòu)的難度。比如，消息人士透露，尚海灣的11、12號(hào)樓，雖然尚未公開(kāi)，卻已有部分房源已經(jīng)被預(yù)訂。

但對(duì)有能力的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這些障礙不是什么問(wèn)題，只要有足夠的誠(chéng)意，就一定能夠整體收購(gòu)上海一線江景高端住宅項(xiàng)目。 文/楊涵茗